문재인 정부가 첫 부동산 대책(6.19 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안)을 내놓은 지 44일만에 백화점식 고강도 종합대책을 내놨다.
이번 대책은 노무현 정부 시절인 2005년 8.31 부동산 종합대책 이후 12년만에 가장 강력한 규제라는 평가다. 서울 등 과열지역 주택 가격 급등세도 잡고 거래 과열도 누그러뜨리는 효과를 거둘 것이란 관측이 벌써 나온다.
다양한 수요규제뿐 아니라 참여정부의 대표적 가격 규제인 민간택지 분양가 상한제도 이번 대책에서 부활을 예고했다. 현재보다 적용지역 지정 조건 기준을 낮출 예정인데, 이번에 지정한 투기과열지구보다 더 넓은 지역(민간택지 기준)이 분양가 상한제 적용 대상이 될 것으로 예상된다.
◇ 서울지역 재건축·재개발 상한제 내달 적용 예상
| ▲ 서울 서초구 반포주공 1단지/사진=이명근 기자 qwe123@ |
국토교통부는 2일 대책을 발표하면서 고분양가에 따른 시장 불안을 차단하기 위해 앞으로 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 기준을 개선할 예정이라고 밝혔다. 분양가 상한제는 공동주택(20가구 이상) 분양가격을 책정할 때 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)와 택지비, 일정 이윤'을 합산한 기준가격 이하로 제한하는 것이 골자다.
건축비의 경우 국토부 장관이 매년 2회(3월·9월) 자재, 인건비 등을 고려해 기본형 건축비를 고시하며, 여기에 일정 가산비용을 보태 정해진다. 택지비는 공공택지는 공급가격, 민간택지는 감정가격 등으로 산정한다. 또 분양시 입주자 모집공고 안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시하도록 돼 있다. 이때문에 시행 초기 주택 건설사들의 반발이 극심했던 규제다.
분양가 상한제는 2005년 3월 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 주택을 시작으로 이듬해 2월 공공택지내 모든 주택, 2007년 9월부터는 민간택지로 적용범위를 넓혔다. 하지만 금융위기 후 주택시장이 위축된 뒤 지난 2014년 관련법을 개정하면서 지정 기준을 고쳐 탄력적용키로 하면서 사실상 폐지된 것이나 다름 없었다.
현재 민간택지에 분양가상한제를 적용하기 위해서는 ▲주택가격 상승률이 3개월간 10% 이상 ▲3개월 거래량이 전년 대비 3배 이상 ▲평균 청약경쟁률이 3개월 연속 20대 1 이상인 경우 중 하나를 충족해야 한다. 이 같은 주택법 시행령상 정량요건을 충족하는 지역 중에서 주거정책심의위를 통해 선정된 지역에 한해 분양가상한제를 적용할 수 있다.
그러나 지금까지 단 한 건의 적용사례도 없었다. 정부는 이에 따라 실효적으로 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건을 개선키로 했다. 시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 내달 주택법 시행령을 개정한다는 계획이다.
박선호 국토부 주택토지실장은 "기존 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 지정 기준을 준용해 청약과열이나 고분양가 책정 우려가 있는 지역을 선정하는 방향으로 기준을 마련할 것"이라고 말했다. 분양가상한제 대상지역은 서울 등 투기과열지구는 전부 들어가고 부산 및 경기도권 조정대상지역 중 일부도 포함될 수 있다는 게 안팎의 관측이다.
◇ 부산 조정대상지역 전매제한 '1년6개월 이상'
김현미 국토부 장관이 지난달 초 예고한 청약제도 개편도 내달부터 시행된다. 우선 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격을 받는 통장 가입 기간이 2년으로 늘어난다. 지금은 수도권 1년, 지방 6개월이다.
청약 가점제 적용 비율도 규제지역에 따라 차등화해 상향조정된다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 조정대상지역에서는 40%에서 75%로 높아진다. 85㎡ 초과 주택의 경우 조정대상지역은 종전 배정이 없던 가점제 물량을 30% 할당토록 했다.
정부는 올해 서울지역에서는 대선공약 역점 사업인 '도시재생 뉴딜사업'도 포기하기로 했다. 시장 불안의 소지가 있다고 봐서다. 김재정 국토부 국토도시실장은 "서울처럼 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외할 것"이라며 "다만 내년에 시장 상황이 안정되고 투기를 막을 수 있는 보조적 수단이 마련된다면 그때 판단해 선정할 수도 있을 것"이라고 했다.
지방 분양권 전매제한도 오는 11월 입주자모집공고분부터 시행키로 했다. 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구(해운대·연제·수영·동래·남·부산진·기장)의 전매제한기간은 1년 6개월이나 입주때까지로, 나머지 지방광역시 민간택지는 6개월의 전매제한 기간을 새로 설정키로 했다.
정부는 이번에 도입한 규제들을 엄격하게 집행하기 위해 특별사법경찰제도를 도입키로 했다. 국토부·지자체 공무원 등에 수사권을 부여해 불법행위 단속을 실효적으로 강화한다는 것이다.
아울러 다주택자·미성년자 등의 주택거래 내역 중 세금 탈루 의심사례는 국세청 등이 검증하도록 했다. 분양권 불법 전매 관련 계약 당사자나 알선자에 대한 처벌도 현재 3000만원 이하 벌금 규정을 1억원 이하로 상한을 높일 계획이다.
| ▲ 김현미 국토부 장관이 2일 서울 세종로 정부청사에서 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화방안을 발표하고 있다. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
