정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준을 대폭 완화하면서 사실상 서울 강남 재건축단지를 정조준 했다. 하향 안정화를 유지하던 집값이 7월 들어 상승세로 전환되며 꿈틀대기 시작했는데, 진원지가 강남 재건축 이라는 게 정부 판단이다.
강남 재건축은 현 정부 들어 규제 중심의 부동산 정책을 통해 강한 견제가 이뤄지고 있다. 그럼에도 열기를 완전히 잠재우지는 못하고 있다. 이번 민간택지 분양가상한제도 강남 재건축 단지를 중심으로 집값 안정을 가져올 수 있을지는 미지수다.
◇ 규제로도 잡지 못한 강남 재건축
문재인 정부는 취임 후 두 번째인 8.2부동산 대책(2017년 8월2일)을 통해 서울 강남 재건축 사업장을 겨냥했다. 이 대책은 이듬해 1월1일부터 '재건축초과이익환수제'를 부활시키는 내용이 담겼다.
초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원이 얻는 이익이 평균 3000만원 이상이면 이 중 최고 50%를 부담금으로 환수하는 것이다. 개발을 통해 발생하는 이익이 과도할 경우, 일부를 국가가 환수함으로써 시장 안정을 도모하기 위한 조치다.
하지만 이는 역효과를 낳았다. 강남 재건축을 옥죄면서 희소성이 부각됐고, 다주택자에 대한 규제 강화로 집값 상승 가능성이 큰 강남 재건축이 이른 바 '똘똘한 한 채'로 평가 받았다. 이로 인해 이 지역을 중심으로 집값이 가파르게 상승하기 시작했다. 강남 재건축의 대표단지는 대치동 은마아파트와 잠실 주공5단지 등이다.
실제 8.2대책 발표 후 약 3개월 가량 안정세를 보이던 서울 집값은 강남을 중심으로 2017년 말부터 오르기 시작했고, 2018년 초에는 과열 양상을 보였다.
국토교통부는 강남 재건축 단지를 다시 한 번 겨냥한다. 재건축 안전진단 정상화(2018년 2월20일)를 통해 사업 문턱을 높였다. 사업성을 낮춰 이 지역에 집중되는 투자수요를 막겠다는 것이 정책 시행의 주된 목표였다.
이후 다주택자 양도세 중과 시행(2018년 4월1일), 9.13 대책 등 강력한 부동산 규제책과 3기 신도시 등 주택 공급계획이 더해졌다. 이 영향으로 강남 재건축을 비롯해 서울 집값은 지난해 11월부터 올 6월까지 32주 동안 하향 안정화에 접어들었다.
하지만 지난 7월 들어 서울 집값이 상승세로 전환하며 꿈틀대기 시작했다. 이번에도 역시 강남 재건축 단지에서 시작됐다.
◇ 거주‧투자수요 몰리는 '집값 선발대'
최근 강남 재건축을 중심으로 집값 상승 움직임을 보이는 것은 그 동안 주택 공급이 적었던 강남에서 재건축 일반분양을 통해 신규 주택 공급이 이뤄지자 수요자 관심이 집중되면서부터다.
정부는 그 동안 HUG(주택도시보증공사)를 통해 강남 재건축 단지를 비롯해 수도권 주요 단지 분양가를 통제해왔다. 하지만 주변 시세가 워낙 크게 오른 탓에 분양가 자체도 이전에 비해 비싸졌다.
이에 HUG는 지난 6월 고분양가 사업장 심사 기준을 강화하며 분양가가 과도하게 오르는 것을 막으려 했다. 그러자 일부 강남을 중심으로 일부 재건축 단지에서 고분양가 규제를 피해 후분양을 검토하는 등의 모습을 보였다. 이는 정부가 민간택지에도 분양가상한제 도입을 결정하는 계기가 됐다.
강남은 교통과 학군 등 거주 수요가 풍부하고, 개발호재가 많아 집값 상승 가능성이 크다. 특히 재건축(재개발 포함)은 주로 투자수요에 의해 움직이며 주택가격을 이끌어가는 선발대 역할을 한다는 게 전문가들 평가다.
국토부도 최근 집값 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났고, 인근 지역 신축 아파트와 다른 자치구 주요 단지도 상승 전환하는 등 영향을 받고 있는 것으로 파악했다.
강남 재건축 단지에서 집값 상승이 시작되고, 이를 막기 위한 정부 규제가 반복되는 이유다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "재건축과 재개발이 주택가격을 이끌고, 실수요 중심의 일반 아파트가 이들을 따라가는 후발대 성격이 강하다"며 "이에 따라 재건축이 약세로 돌아서면 신축과 일반 아파트가 반사이익을 누리기 어려워 강세를 유지하기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
다만 "분양가상한제를 두고 시장 참여자들이 공급부족 신호로 강하게 받아들이면 시장 흐름은 다소 가변적일 수 있다"고 평가했다.
