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사전청약, 계양‧진접 틈새냐 위례‧복정 정공법이냐

  • 2021.07.16(금) 06:50

[3기 신도시, 사전청약 온다]
당첨 확률 vs 미래가치 등 우선순위 결정
일반공급 예치금 2천만원 '훌쩍' 예상

1차 사전청약이 본격화하면서 예비 청약자들의 머릿속이 복잡하다. 기본적으로 현 거주지에서 공급하는 단지의 당첨확률이 높아 1순위 선택지지만 다른 지역에도 눈길이 가는 게 사실이다.

인천 계양과 남양주 진접2지구 등은 절대 가격 측면에선 이번 1차 사전청약지 가운데 저렴한 편에 속하지만 주변 시세와 비교하면 가격 메리트가 높지 않다는 평가가 지배적이다. 반면 성남 복정1과 위례 등은 입지 뿐 아니라 주변 시세대비 가격 경쟁력도 갖춰 인기가 높을 전망이다.

상대적으로 수요가 덜한 지역을 택해 당첨 확률을 높일지, 거주환경과 미래 자산가치 등을 고려해 정공법(?)을 택할지 선택의 기로에 놓였다.

1차 사전청약 공급지역 중 한 곳인 인천 계양신도시 부지 전경/사진=이명근 기자 qwe123@

기회 많은 청년‧신혼부부 선택은

1차 사전청약 물량 가운데 신혼희망타운은 1945가구, 공공분양 중 청년‧신혼부부 몫으로 볼 수 있는 신혼부부‧생애최초 특별공급 물량은 1310가구로 추산된다. 전체 공급 물량(4333가구) 가운데 75%가 청년과 신혼부부에게 돌아가는 셈이다.

선택지가 여럿인 만큼 고민해야 할 요인도 많다. 가장 큰 고민은 당첨 확률을 높일지, 미래 자산가치를 고려할지에 따라 사전청약 대상 입지가 달라질 수 있다. 

1차 사전청약 공급지역 가운데 거주수요와 향후 집값 상승폭이 클 것으로 기대되는 곳은 성남복정과 위례신도시가 1순위로 꼽힌다. 강남 접근성이 좋은데다 남위례역 등 교통망 구축도 개선될 예정이다.

추정분양가 역시 위례신도시 일대 분양가가 3.3㎡ 당 3000만원 중반에서 4000만원 중반까지 형성돼있는데 반해 사전청약 분양가는 2400만~2600만원 정도라 타 지역 대비 가격 경쟁력도 높은 것으로 분석된다.

/그래픽=김용민 기자 kym5380@

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "전매제한과 거주의무 요건(분양가상한제 적용) 등도 있어 당첨 가능성에만 집중하기보다 향후 실 입주 시 거주환경, 미래가치 등도 따져봐야 한다"며 "당첨을 보장할 순 없지만 위례나 성남복정 등 입주 만족도나 향후 가격 상승 등 상품성이 높게 평가되고 있는 지역을 고려해볼만 하다"고 말했다.

미래가치 보면 위례·복정, 내집마련 우선 땐 계양·진접

이에 반해 내 집 마련이 최우선이라면 당첨 확률을 높이는데 집중할 필요도 있다. 인천 계양이나 남양주 진접2 등은 상대적으로 주변 시세보다 추정분양가가 싸지 않다는 평가도 있지만 신도시 조성 이후를 생각한다면 나쁘지 않다는 것이다.

복정이나 위례, 의왕 청계 등에 비해서는 경쟁률도 낮을 것이란 전망이 많아 이들 지역에 전략적으로 접근하는 것도 방법이 될 수 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "사전청약은 본청약 전까지 재당첨 제한이 없으니(본청약 시점에 최종 입주여부 확정 시 재당첨 제한 적용) 일단 붙어놓고 다른 지역 주택 매입 등을 고려하는 게 낫다"며 "사전청약 회차를 거듭할수록 지가 상승 등의 영향으로 분양가가 올라갈 수 있는 점 등을 감안하면 경쟁률이 낮을 것으로 예상되는 지역과 주택형을 선택하는 틈새시장 공략도 필요하다"고 강조했다.

다만 변수는 공급지역에 따른 거주기간과 우선공급 비율이다. 성남복정과 의왕청계지구는 대규모 택지개발지구가 아니라 해당지역 거주자에게 100% 우선공급된다. 타 지역 거주자는 이들 지역 공공분양과 신혼희망타운 청약 당첨이 사실상 불가능하다. 계양과 진접, 위례 등도 해당지역 거주자 우선공급, 기타 경기도와 수도권 공급 비율 등을 확인해 청약하는 게 중요하다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다.

또 같은 단지 내 공공분양 중 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능(중복 당첨 경우 특별공급으로 당첨, 일반공급 당첨은 취소)하지만, 신혼부부의 경우 공공분양 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운 중복 청약은 불가능하다는 점도 챙겨야 한다. ▷관련기사: 사전청약, 신혼희망타운 넣을까 신혼 특공 넣을까(7월15일)

박 터지는 일반공급, 당첨예치금 2000만원 넘을 듯

사전청약 공급물량이 청년과 신혼부부에 집중되면서 무주택 중장년층은 당첨 확률이 바늘구멍보다도 작을 전망이다. 공공분양 특별공급 가운데 노부모 부양과 다자녀 가구, 기관추천이나 국가유공자 등의 조건에 해당되지 않을 경우 턱없이 부족한 일반공급 물량을 두고 당첨을 노려야 하는 까닭이다.

1차 사전청약 공급물량 가운데 공공분양 내 일반공급(15%)은 인천 계양 106가구와 남양주 진접2 164가구, 성남 복정 87가구 등 357가구에 불과할 전망이다. 전체 공급량의 2% 수준이다.

시장에선 당첨을 위한 청약 예치금이 적어도 2000만원은 넘어야 할 것으로 예측하고 있다. 공공분양의 경우 1순위 중 경쟁이 발생하면 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 저축총액이 많은 순서(전용 40㎡ 초과 주택형의 경우)로 당첨자를 선택한다. 저축 납입금액은 매달 최대 10만원까지만 인정된다.

이를 감안하면 이번 사전청약에서 일반공급 당첨을 노리려면 적어도 17년 동안 매달 10만원씩 납입한 통장이 있어야 당첨이 가능하다는 의미다.

실제 지난해 말 위례 공공분양 A3-3a블록 일반공급 당첨 예치금은 최저 2010만원에서 최고 2220만원, 고덕강일 공공주택지구(8‧14단지)도 1700만원 중반에서 2100만원 후반선에 형성되기도 했다.

김규정 소장은 "일반공급은 물량이 적다는 게 가장 큰 변수"라며 "계양이나 진접 등은 2000만원 안팎 정도가 예상되지만 복정 등은 2000만원 후반까지 높아질 수도 있다"고 내다봤다.

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