"웬만하면 청약하지 마시고 매수하세요"
작년부터 시작된 청약 비수기, 올해는 더욱 차가운 바람이 불 것 같은데요. 청약 전문가인 박지민 월용청약연구소 대표조차 이렇게 말할 정도입니다. 비즈니스워치 분양미식회가 박지민 대표를 만나 2023년 청약 시장 전망을 살펴봤습니다.
박지민 대표가 말하는 올해 청약 전략은 '가성비'를 꼼꼼히 따지는 겁니다. 분양가가 아주 저렴한 경우가 아니고서야 청약 메리트가 없다는 건데요. 구체적으로 분양가가 최근 거래되는 급매 가격보다 '20% 이상' 낮은 단지를 추천합니다.
예를 들어 A 아파트의 시세는 작년 초 10억원이었는데 최근 집값이 30% 하락해 7억원에 거래되고 있습니다. 그렇다면 이 인근에 분양하는 아파트는 이보다 20% 낮은 5억원 중반대에 나와야 청약할 가치가 있다는 거죠.
서울에선 강남구 신반포4·15와 송파구 잠실진주 등입니다. 박지민 대표는 방배 5·6에는 회의적인 시선을 보냈는데요. 방배 지역 집값이 반포·대치·삼성 등보다 싼데, 분양가는 비슷하게 나올 것으로 보고 있거든요. 강남에서는 상급지일수록 가성비가 확실하다는 분석입니다.
광명 1·4·5R, 철산 10·11 등 대단지 분양이 줄줄이 예고된 경기 광명은 흥행이 어려울 것으로 예상했습니다. 분양가가 과거보다 많이 비싸져서 투자성이 떨어진 상황입니다. 작년 하반기에 저조한 경쟁률을 보였던 서울 '장위 자이레디언트', '리버센 SK뷰 롯데캐슬'과 비슷한 성적을 보일 것으로 내다봤습니다.
정부의 규제 완화도 분양시장 분위기를 반전시키기는 어렵다고 합니다. 1순위 청약 조건이 완화되면 예비수요는 2~2.5배까지 증가할 수 있지만, 역시 흥행 여부는 '가성비'에 달려있을 전망입니다.
다주택자 LTV(주택담보대출비율) 해제는 영향이 미미할 것으로 보이고, 다만 양도세율 완화는 투자 수요를 소폭 상승시킬 수 있다고 봤습니다. 이것도 분양 후에 집값이 오를 것이라는 전제하에서만 가능한 일입니다.
박지민 대표는 요즘 수요자들의 최대 관심사인 '할인 분양', 충분히 가능하다고 딱 잘라 말했습니다. 다만 기계약자가 있는 단지는 분양가를 내리기보단 분양 취소 후 재모집 등의 방식을 선택할 것으로 예측했습니다. 기존 계약자들과의 갈등을 최대한 피하기 위해서죠.
이런 시장 상황에도 청약에 관심이 있다면, 제도 개선을 눈여겨보실만합니다. 정부가 올해 상반기 중 제도를 개선해 투기과열지구에서도 전용면적 85㎡ 이하에 추첨제를 도입할 예정이거든요. 서울과 경기 과천·광명·성남(분당·수정)·하남 등의 1~2인 가구의 당첨 확률이 높아집니다.
통상 경쟁률이 낮은 다자녀 특별공급은 계속해서 노려보시고요. 신혼부부, 생애최초 특별공급은 전용 면적 60㎡ 이하 추첨 물량을 알아보시는 것도 좋은 방법입니다. 자녀 수나 소득 수준에 관계없이 청약이 가능해 선택의 폭이 넓어질 수 있습니다.
더 자세한 내용은 분양미식회 영상에서 확인할 수 있습니다.
