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[똑똑한 전세살이]③'월세로 할래요'…적정 가격은?

  • 2023.02.06(월) 06:30

전세 시세 확인, 요즘은 발품보단 손품
배보다 배꼽 큰 '관리비 덤터기' 주의
적정월세 얼마?전월세전환율 계산하기

# 전셋값이 부담돼서 반전세(보증부월세) 계약을 했는데요. 살다 보니 주위 시세보다 월세도 관리비도 높은 편이라는 걸 알게 됐어요. 전세대출 금리 아껴보려고 한 건데 사실상 매달 나가는 돈은 더 많아졌더라고요. 꼼꼼히 계산해봤어야 하는건데……. 아까워 죽겠어요!

주택 임대차 시세, 어디까지 확인해보셨나요? 요즘은 인터넷 검색 몇 번만으로도 간편하게 시세를 알아볼 수 있는데요. 그렇다고 단편적인 정보만 보고 계약을 결정하는 건 금물!

이젠 발품보다는 '손품'이죠. 여러 플랫폼에서 제공하는 통계나 서비스를 다중 비교하면 더 정확한 최근 시세를 알 수 있고요. 월세 전환 시 적정 가격이나 관리비도 계산해볼 수 있어 '덤터기'도 피할 수 있습니다. 자, 손품 준비 되셨나요? 

/사진=이명근 기자 qwe123@

'손품'으로 확인하는 임대차 시세

내가 관심있는 지역 또는 주택의 전셋값은 적절한 걸까요? 부동산 유리벽에 다닥다닥 붙어있는 가격을 보면 어느정도 비슷한 수준이라 금방 시세가 눈에 들어오는데요.

가령 A아파트 전용면적 59㎡의 전세 매물이 보증금 3억7000만~4억원에 나와있다면 '전세 시세가 3억원 후반대구나' 정도로 보는거죠. 하지만 이건 '호가' 시세입니다. 

임대인이 부르는 가격으로 아직 체결되기 전의 가격이죠. 이 가격이 적정한지 판단하려면 최근 실제 체결된 '실거래가'를 알아야 하는데요. 

만약 A아파트 같은 평형의 실제 체결된 전셋값이 3억 초반대라면 지금 형성된 호가가 높다는 걸 알 수 있겠죠. 이걸 근거로 임차인은 전셋값 협상을 해볼 수도 있고요.

그 사이 일대 집값 상승 등 특정 이유가 있어서 호가가 올랐다면 곧 시세가 뛸 예정이기 때문에 급전세를 잡거나 다른 주택을 알아볼 수도 있겠죠.

실거래가를 볼 수 있는 공신력 있는 사이트는 국토교통부가 운영하는 '실거래가 공개시스템'인데요. 

아파트뿐만 아니라 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 분양·입주권 등의 실거래가를 제공합니다. 특정 기간과 주택을 설정하면 해당 주택의 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 건축연도, 도로조건 등을 확인할 수 있죠. 

정부 기관은 아니지만 'KB부동산'의 통계도 많이 활용합니다. 특히 대출받을 때 기준가격으로 쓰이곤 하는데요. 

KB부동산에선 특정 단지를 선택하면 과거부터 지금까지의 시세 및 실거래가 추이를 그래프로 보여줘 한 눈에 시세 파악이 가능합니다. 앱에서는 예측 시세도 확인할 수 있고요. 

지난 2일 출시한 HUG의 '안심전세앱'에서는 그동안 확인이 어려웠던 서울·수도권 내 다세대·연립주택, 50가구 미만 나홀로 아파트, 신축주택(준공 1개월 후 시세) 등의 시세도 볼 수 있습니다.▷관련기사:'깡통전세·빌라왕' 걸러내는 안심전세앱, 활용법은?(2월2일)

요즘은 민간 업체에서도 시세를 제공하는 플랫폼을 많이 내놨는데요. 대부분 국토교통부와 KB부동산의 자료를 기반으로 하고 있기 때문에 단순 시세는 이들 플랫폼만 이용해도 됩니다. 

다만 전월세신고제 적용 주택(보증금 6000만원 또는 월세 30만원 이상)의 경우 30일 이내 신고해야 하고, 그 외는 신고 의무가 없기 때문에 최근 거래 기록에 누락된 계약분이 생기는데요.

네이버부동산, 아실, 호갱노노 등 여러 플랫폼의 정보를 다중 비교하면 최근 시세를 더 정확하게 파악할 수 있습니다. 플랫폼마다 제공하는 서비스가 달라 더 다양한 정보를 얻을 수도 있고요.

네이버부동산은 가장 많은 중개소가 활용하는 사이트이자 매물이 가장 많은 곳이고요. 아실은 여러 아파트 가격 비교를 볼 수 있습니다. 호갱노노는 주민들이 직접 쓰는 리뷰가 있어서 일대 분위기를 파악할 수 있고요. 

'그냥 월세로...' 그렇다면 얼마?

최근엔 금리 인상이 지속하면서 전세에서 월세로 전환하는 수요도 높아졌는데요. 

전세보증금 일부를 월세로 전환하는거라 비슷한 실거래가를 찾기 어려울 수 있습니다. 이럴 땐 '전월세전환율'에 따라 적정한 가격을 계산해봐야 하는데요.

전월세전환율은 말 그대로 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 현행 주택임대차보호법에 따라 '한국은행 기준금리(현행 3.5%)+대통령령으로 정하는 이율(현행 2.0%)'이 상한인데요. 현재는 5.5%죠. 

전세에서 월세로 전환할 때 월세로 전환할 보증금에 전월세전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 되는데요. 

가령 전세보증금 3억원짜리 전셋집을 보증금 2억원으로 낮추고 나머지 1억원에 대해선 월세로 전환한다면 어떨까요? 

이 때는 월세로 전환하는 1억원에 전월세전환율 5.5%를 곱한 뒤 12개월로 나누면(1억원X5.5%/12개월) 45만8333원이 월세가 됩니다. 

전월세전환율은 전셋값이 내리거나 월세가 오를 때 높아지는 비율로, 최근 금리 상승으로 전세 수요가 월세로 눈을 돌리면서 점점 높아지는 추세인데요.

이는 보증부월세도 점점 많아진다는 뜻이죠. 더군다나 국토교통부가 지난 2일 '무자본 갭투자'를 막기 위해 전세금반환보증 가입 기준을 높이면서 월세 전환이 더 늘어날 전망입니다. 

국토부는 보증 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 강화했는데요. 전세가율 90%를 넘으면 보증 가입이 안 되기 때문에 보증금을 낮추는 대신 나머지를 월세로 전환할 여지가 있거든요.  

만약 1억원짜리 집의 전셋값이 1억원이라면 전세가율이 100%라 보증 가입을 못하는데, 전세보증금을 9000만원으로 낮추고(전세가율 90%) 나머지 1000만원에 대해선 월세로 내면 가입이 되는거죠.

아직도 전월세전환 계산이 어렵다고요? 그렇다면 인터넷 검색포털에서 '전월세전환율 계산기'를 활용하면 자동으로 값을 구할 수 있는데요. 다만 기준금리나 대통령령 이율이 수시로 바뀌기 때문에 전월세전환율은 자주 확인해야 합니다.

'관리비 꼼수'도 주의해야 합니다. 임대인이 전월세상한제나 전월세신고제를 피하기 위해 월세는 내리고 관리비를 올리는 편법을 쓰기도 하거든요.

50가구 이상의 아파트의 경우 k-apt(공동주택관리정보시스템)에서 관리비를 볼 수 있는데요. 하지만 여전히 빌라 등은 관리비가 '깜깜이'로 운영되기 때문에 계약 전에 관리비 포함 항목 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

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