[똑똑한 전세살이]⑦계약연장 한 번 더!…역월세는?

'전세계약 연장하고 싶은데……계약갱신청구권 있으니 걱정할 거 없겠지?'

전세계약 만기를 앞두고 '계약갱신청구권'만 철썩같이 믿고 여유를 부리는 임차인들이 종종 있습니다. 계약갱신청구권은 '무적'이 아닌데 말이죠.

집주인이 실거주 등 합법적인 사유를 들어 거절할 수도 있고, 계약서를 새로 쓰게 되면 확정일자·보증보험 등 안전장치도 새로 걸어야 하고요. 살던 집에 마음 편히 계속 살려면 준비할 게 많다고요!

'갱신 청구권' 어떻게 써?

전세계약을 연장하는 방법은 '묵시적 갱신'과 '재계약' 크게 두 가지입니다. 

묵시적 갱신은 기존에 계약한 조건 그대로 연장하는 방식이고요. 재계약은 계약금 등 조건이 바뀌면서 계약을 다시 체결하는 방식인데요.

재계약의 경우 지난 2020년 7월부터 시행된 계약갱신청구권이 선택 사항으로 추가됐습니다. 

우선 묵시적 계약연장은 전세 만기 1개월 전까지 임대인과 임차인 중 어느 쪽도 전세 계약종료를 통보하지 않으면 자동으로 2년간 전세계약이 연장되는 건데요.

이전에 계약한 조건과 동일하게 연장하는 거라 따로 재계약서를 쓸 필요도 없고요. 자동연장 횟수 제한도 없습니다. 임대인과 임차인 서로 시간과 돈을 들일 필요 없는 방법이죠.

재계약은 이전 계약 내용은 종료하고 새로 계약을 체결한다는 의미인데요. 살던 집에 계속 살되 임차보증금 등의 계약 조건을 바꾸는거죠. 

계약갱신청구권이 도입된 후부터는 청구권 행사 여부에 따라 재계약을 체결하는 경우가 많아졌습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않기 때문이죠. 

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없는 권리인데요.

임차인 한 명이 한 집에 대해 한 번 쓸 수 있기 때문에 2년 살고 연장해서 2년 더 사는 의무로 보고 '2+2년 정책'으로도 불립니다. 임차인에게 한 집에서 4년을 살 수 있는 권리를 보장해주는 셈이죠. 

같은 집에서 연장 계약, 묵시적 갱신 등을 해서 4년 이상 거주했다고 해도 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살 수 있고요.  

특히 전셋값 상승기일수록 임차인에게 유리한 제도입니다. 계약갱신청구권을 행사해 재계약을 하면 '전월세상한제'가 연계돼 임대인이 기존 보증금의 5% 이내밖에 못 올리게 했거든요.

임차인 입장에선 참 든든한 제도인데요. 그렇다고 '무적' 수준은 아닙니다. 

일단 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전 6개월~2개월 전에 임대인에게 청구권 행사 의사를 확실히 밝혀야 합니다. 구두, 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 행사 방식에 제한은 없지만 증거를 남겨둬야 합니다.

임대인이 계약갱신을 거절할 수도 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3제1항에 임대차 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 크게 9가지의 경우가 나와있는데요.

대표적인 거절 사유가 임대인이 들어와서 살겠다는 건데요. 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실거주한다고 해도 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 

임차인이 월 차임액을 2기 이상 연체하거나 불법 전대를 했을 때, 주택을 고의나 과실로 파손했을 때 등도 거절 사유에 해당하고요. 

계약갱신청구권을 사용해서 계약기간이 2년 더 연장됐다고 해도 임차인은 계약 해지 3개월 전에만 통지하면 임대인은 전세보증금을 반환해줘야 합니다.  

역전세·역월세 재계약은?

전세 계약 연장 시 기존 계약 내용이 동일하다면 굳이 새 계약서를 작성할 필요가 없습니다.

자동으로 2년 연장이 보장되니까요. 다만 계약 만료 시점을 특정하고 싶거나 향후 거주 계획에 따라 갱신청구권 사용 여부 등을 명확히 표시해야 한다면 계약서가 필요한데요.

이 경우 임대인과 임차인이 각각 기존 계약서에 표기한 뒤 서명, 날인 등을 하면 됩니다. 전세 계약을 더 연장할 계획이 있다면 '본 재계약은 계약갱신청구권을 미행사함' 등의 문구를 특약사항에 추가할 수 있고요. 

보증금에 변동이 생기거나 갱신청구권 사용으로 갱신할 때는 계약서를 새로 작성해야 하는데요.

마찬가지로 기존 계약서에 변경 내용을 기입한 뒤 각각 서명과 날인만 해도 되긴 하는데요. 부동산에 통상 5만~20만원 정도의 대필료를 내면 임대인과 임차인 간 합의된 내용을 대필하고 검토받을 수 있습니다. 

만약 보증금을 증액해서 전세대출을 더 받아야 하는 등의 경우는 공인중개사의 날인과 공제증서가 첨부된 부동산 계약서가 필요할 수 있는데요. 이때는 비용이 더 추가되고요.

대출 연장이나 증액이 필요하면 기존 전세계약 만료 1개월 전에는 은행에 대출 심사에 필요한 서류를 제출해야 되기 때문에 미리 계약 연장 및 조건 등에 대해 협의를 끝내는 게 안전하고요.   

증액분에 대해선 대항력과 우선변제권 행사를 위해 확정일자를 새로 받아야 합니다. 기존 임대차 계약서 상의 확정일자도 유효하게 유지할 수 있고요. 

전세보증보험이 있는 상태라면 전세 연장 시 보증기관에 이 사실을 알리고 보증보험을 연장할 수 있는데요. 늘어난 기간만큼 보증보험수수료가 추가 발생합니다. 

보증금을 감액할 때는 어떨까요? 최근엔 전국적으로 집값 및 전셋값 하락으로 '역월세' 현상 등이 심화하면서 갱신청구권 요구가 줄고 임차인 쪽에서 계약을 해지하는 사례가 빈번한데요. 

보증금을 줄여서 재계약한다면 연장계약서의 계약금은 기존 임대차 계약의 보증금이 되고 잔금은 마이너스 금액이 됩니다. 

임대인이 감액분(미반환 보증금)을 역월세로 지급하는 방식으로 계약서를 쓸 수도 있는데요. 역월세 지급 방식, 지급 계좌, 지급 기한 등을 표기해주면 됩니다. 

역월세는 전세보증금 감액분에 합의한 이자율 또는 전월세전환율(기준금리+2%)을 적용한 이자율에 해당 금액을 곱한 뒤 12개월로 나누면 됩니다.