기존 LTV와 DTI는 주택가격 상승기에 시장 안정을 위해 도입된 만큼 이젠 주택금융 패러다임을 전환할 때가 됐다는 설명이다. 금융연구원은 금융위원회의 정책 연구용역기관이어서 실제 정책으로 반영될지 주목된다.
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김영식 서울대 경제학부 교수와 장민 금융연구원 선임연구위원, 최성호 KCB연구소 전문연구원은 3일 금융연구원과 서울대 금융경제연구원이 공동 주최한 정책컨퍼런스 주제발표에서 LTV와 DTI 규제를 탄력적으로 운영할 필요가 있다고 밝혔다.
특히 소득은 안정적이지만 주택 구매를 위한 초기 자금이 충분치 않은 40대 미만 가구주 등에 대해서는 LTV와 DTI 규제를 탄력적으로 적용해야 한다고 지적했다.
실제로 개인 신용평가회사인 코리아크레딧뷰로(KCB)의 자료를 토대로 분석한 결과 전세자금 대출자는 30대가 거의 과반수에 달했고, 주택담보대출은 40대 이상이 다수였다. 소득만 보면 집을 살 수 있는 여력이 있는 30대 가구들도 초기 자금이 부족해 전세로 살면서 전세난을 부추기고 있다는 얘기다.
◇ 전세 대출 확대로 오히려 전세난 가중
전세자금 대출이 오히려 전세난을 가중시킨다는 지적도 나왔다. 정부가 저금리의 전세자금 대출을 확대하면서 집을 사는 대신 전세를 살려는 수요가 더 늘고 있다는 설명이다.
특히 전세 보증 한도가 2억~3억 원에 달해 주택을 살 수 있는 능력이 충분한데도, 저리의 자금을 이용해 고가의 전세주택에 살면서 주택시장을 관망하는 수요도 많은 것으로 나타났다.
이에 따라 전세보증 공급 대상을 저소득 취약계층으로 한정하고, 보증 한도도 대폭 낮춰야 한다고 발표자들은 지적했다. 그러면 소득이 높은 잠재적 주택수요 계층을 전세시장에서 매매시장으로 유도해 주택 매매 활성화는 물론 전세시장 안정도 도모할 수 있다는 얘기다.
김영식 교수는 “보증한도가 높다 보니 보증기관이 상대적으로 부실 가능성이 낮은 고소득, 고가주택 세입자에게 전세보증을 공급하려는 부작용도 생긴다”고 지적했다.
◇ 보증서담보 전세대출 급증 ‘부실 주의보’
발표자들은 최근 가파르게 늘고 있는 보증서담보 전세자금 대출의 부실에 대비할 필요가 있다고도 경고했다.
정부가 최근 보증서담보 대출 지원을 확대하면서 그동안 은행에서 대출을 받기 어려웠던 계층이 대출을 크게 늘렸고, 그러면서 부실이 심화하고 있다는 설명이다. 실제로 보증서담보 전세자금 대출자는 일반 전세 대출자보다 신용등급이 낮고, 저소득층과 고연령층이 많았다.
전세값이 하락 반전하면 주택담보대출의 연체율이 다시 들썩일 수 있다는 분석도 나왔다. 그동안 전세금을 올려 주택담보대출 부담을 덜었던 집 주인들의 전세금 반환 부담이 커질 수 있기 때문이다.
장민 연구위원은 “전세자금 정책은 취약층의 주거안정을 위한 금융자금 지원과 더불어 주택시장 공급 측면에서 동시에 접근할 필요가 있다”고 설명했다.
