서울 전 지역과 경기도 과천·광명 등 27곳 시·구에서 분양권 전매거래가 전면 금지된다. 작년 11.3대책에서 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 과천만 해당한 분양권 전매금지를 서울에서는 강남 4구외 21개구와 새로 조정대상지역으로 지정된 광명까지 확대한 것이다.
광명과 함께 부산 기장군·부산진구도 조정대상지역으로 지정됐다. 조정대상지역에서는 재건축조합원이 분양 받을 수 있는 주택 수도 최대 3주택에서 2주택으로 줄어들며, LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)도 10%포인트씩 더 제한을 받는다.
정부는 19일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 이같은 내용을 골자로 한 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표했다. 과열지역을 골라 강화된 청약·금융·재건축규제를 적용하는 조정대상지역으로 관리한다는 게 주된 내용이다.
우선 조정대상지역에 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구를 추가했다. 11.3대책에서 지정한 37개 지역에 3곳이 더해졌다. 새로 선정된 지역은 ▲전매제한기간 강화 ▲1순위 제한 ▲재당첨 제한 등 '청약 규제'와 ▲중도금 대출보증요건 강화 ▲2순위 청약통장 사용 ▲1순위 청약일정 분리 ▲청약가점제 40% 비율 유지 등 '단기투자수요 관리' 조치들이 시행된다.
정부는 특히 이번 대책에서 조정대상지역 지정의 실효성을 높이기 위해 강남 4개구 외 서울 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 현재 1년 6개월에서 '소유권이전등기시'까지로 강화했다.
새로 지정된 경기도 광명에 적용되는 전매제한기간을 역시 종전에는 민간 6개월, 공공 1년이던 것을 입주시까지로 늘렸다. 이렇게 되면 해당 지역에서는 분양 계약자의 분양권 전매 자체가 불가능해지는 것이다.
국토교통부는 아울러 조정대상지역에서는 조합원 당 재건축 주택 공급(조합원 분양)을 최대 2주택까지만 허용키로 했다. 종전에는 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있었다.
국토부는 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정될 경우 재건축 조합원은 원칙적으로는 1주택까지만 분양을 허용키로 했다. 다만 종전 소유 주택의 가격 또는 전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지는 공급받을 수 있도록 열어뒀다.
정부는 또 조정대상지역에서는 LTV·DTI 규제비율을 현행 각각 70%, 60%에서 10%포인트씩 강화해 60%, 50%로 제한하기로 했다. 아울러 이주비·중도금·잔금 등 집단대출에도 LTV를 60%로 적용하며, 이중 잔금대출에 대해서는 DTI도 50%까지 새로 제한키로 했다.
국토교통부는 현재 조정대상지역을 주거정책심의 위원회를 통해 선정 또는 해제할 수 있도록하는 주택법 개정을 추진중이다. 작년 11.3대책에서 첫 도입 이후 지난 3월말 이원욱 의원(더불어민주당) 대표발의로 이와 관련한 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회에 올려져 있다.
추가 선정된 지역의 전매제한기간 강화는 주택법 시행령 개정(안)이 입법예고되는 이날 이후 입주자모집 공고분부터 즉시 적용된다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 6월말 관련 주택공급에 관한 규칙 시행일 이후 입주자모집 승인신청분부터 적용받는다.
조합원 분양주택 수 제한은 이달 발의될 관련 '도시 및 주거환경정비법 개정(안)' 발효될 하반기중 시행될 예정이다.
금융규제는 이날 행정지도 예고를 진행해 내달 3일부터 시행된다. 일반 주택담보대출은 시행일 이후 취급되는 대출부터 강화된 규제가 적용되며 집단대출은 시행일이후 입주자모집 공고분부터 적용된다. 다만 앞서 분양된 주택도 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용받는다.
박선호 국토교통부 주택토지실장은 "투기수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 맞춤형 규제를 시행할 것"이라며 "주택시장 불법행위를 근절해 건전한 시장질서 확립을 유도하는 한편, 향후 시장 과열이 지속되고 확산할 경우 투기과열지구 지정같은 추가조치도 강구하겠다"고 말했다.
