"주택 임대사업자로 등록하는게 좋을까요? 괜히 임대소득이 노출돼 손해를 보는 건 아닌가요?"
이런 질문을 복수의 세무사들에게 해봤더니 한결같이 "무조건 임대사업자로 등록하라"는 답변이 돌아왔다. 일단 임대사업자로 등록만 하면 주택을 구입할 때부터 보유하고 팔 때까지 모든 단계에서 절세 혜택을 누릴 수 있다는 설명이다.
절세가 가능한 세목은 취득세와 재산세, 종합부동산세, 소득세, 법인세, 양도소득세 등이다. 실제로 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택을 받게 되는지 세무법인 다솔에 문의해 답변을 들어봤다.
- 1억원짜리 59㎡ 임대주택을 1채 산다면 취득세는
▲취득세는 주택가격의 1%, 지방교육세는 0.1%가 부과된다. 1억원짜리 주택은 취득세 100만원과 지방교육세 10만원을 합쳐 총 110만원을 내야 한다. 취득세액에 추가로 붙는 농어촌특별세는 전용면적이 85㎡ 이하이기 때문에 비과세 대상이다.
- 이 경우 임대사업자로 등록한다면 취득세 절세 효과는
▲지방자치단체에 임대사업자로 등록하면 전용면적 60㎡이하인 공동주택이나 오피스텔을 취득하는 경우 2018년 12월 31일까지 취득세를 면제받을 수 있다. 다만 최초로 분양한 주택이어야 하고, 부동산 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록해야 한다.
- 1억원짜리 59㎡ 임대주택을 보유한다면 연간 재산세는
▲재산세는 과세기준일인 매년 6월1일의 시가표준액에 공정시장가액 비율(60%)을 곱한 가액을 과세표준으로 계산하며 0.1~0.4% 세율을 적용한다. 재산세는 6만원, 지방교육세는 1만2000원, 도시계획세는 8만4000원이다. 총 납부세액은 15만6000원이다.
- 재산세 감면 혜택을 받으려면
▲임대사업자가 2세대 이상의 임대용 공동주택이나 오피스텔을 매입해 과세기준일(6월1일) 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세의 50%(전용면적 60㎡ 이하)를 감면받을 수 있다.
- 임대사업자로 등록하면 소득세는 어떻게 감면 받나
▲임대주택을 3호 이상 임대하는 경우에는 2019년 12월31일까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세를 30% 감면받을 수 있다. 임대소득세로 100만원을 내야하는 사업자는 소득세 감면을 통해 70만원만 내면 된다.
다만 임대주택을 4년 이상 임대해야 하며, 요건을 충족하지 않으면 감면받은 세액을 소득세로 내야 한다. 기업형 임대주택이나 준공공임대주택은 소득세액의 75%를 감면받을 수 있다.
- 1억원짜리 59㎡ 임대주택을 10년 보유하다가 2억원에 판다면(양도차익 1억원) 양도소득세는
▲임대사업자의 주택 보유수에 따라 다양한 절세 플랜이 가능하다. 해당 임대주택만 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세를 통해 양도세를 낼 필요가 없다. 임대주택 외에 다른 주택도 갖고 있으면 장기보유특별공제를 10% 포인트 추가해서 최대 40%의 공제를 받는다. 이 경우 양도소득세는 943만8000원(지방소득세 포함)이다.
만약 준공공임대주택이라면 장기보유특별공제율 70%를 적용해 양도세 334만9500원(지방소득세 포함)을 내게 된다. 2015년 1월1일부터 올해 12월31일까지 취득한 준공공임대주택은 10년 이상 임대한 후 팔 경우 양도세를 100% 면제받을 수 있다.
