세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
"원룸 오피스텔을 사서 월세를 주려고 하는데요. 임대사업자로 등록하는 게 좋을까요?"
요즘 서울 마곡이나 문정지구 등지에 오피스텔이 많이 분양되고 있죠. 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라 세금이 달라지기 때문에 구입하기 전에 주의가 필요합니다. 무조건 부가가치세를 환급해준다는 분양업체 말만 믿었다가 가산세만 더 물게 되는 경우도 있는데요.
임대수익을 위해 오피스텔을 취득할 때 합법적으로 세금을 덜 내는 방법은 없을까요. 세무회계 도담의 하수용 세무사에게 들어봤습니다.
- 오피스텔 구입시 주의할 세금 문제는
▲ 오피스텔은 건축법상 업무용으로 분류돼 있어 부가세를 과세하는 사업장으로 봅니다. 쉽게 말해 사무실이라고 보면 되는데요. 오피스텔 주인은 세입자로부터 부가세가 포함된 월세를 받고 세금계산서를 발행해줘야 합니다.임대소득에 따른 부가세는 국세청에 반기별로 신고하고 납부해야 하죠.
하지만 원룸처럼 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 부가세가 면제됩니다. 오피스텔 주인은 세입자를 상대로 부가세를 받을 필요가 없는거죠. 업무용인지 거주용인지 여부는 실제 사용 용도로 판단합니다.
- 오피스텔 분양사무소에서 부가세를 환급해준다고 하던데
▲ 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 부가세를 환급 받을 수 있죠. 예를 들어 토지가 3억원이고 건물이 2억원인 오피스텔을 분양받는다면 2000만원의 부가세를 포함해 총 5억2000만원을 분양업자에게 줍니다. 그러면 부가세 2000만원은 환급 신청을 할 수 있어요. 분양업체와 오피스텔 계약을 하고 나서 임대사업자(일반사업자)로 사업자등록을 하면 부가세를 환급을 받을 수 있습니다.
주거용 오피스텔로 사용하는 경우에는 부가세를 환급 받으면 안됩니다. 업무용으로 신고해놓고 주거용으로 사용하면 환급 받은 부가세를 물어내야 하고 가산세까지 부담해야 합니다. 만약 주거용 오피스텔 주인이 부가세 2000만원을 환급받았다면 신고불성실 가산세(10%)로만 200만원을 물어내야 합니다.
- 임대소득은 어떻게 신고하나
▲ 업무용 오피스텔은 임대소득에 대해 반드시 종합소득세 신고를 해야합니다. 만약 올해 오피스텔을 임대하고 받은 월세 소득이 1800만원(월 150만원)이라면 2018년 5월말까지 종합소득세를 신고해야 하죠.
주거용 오피스텔도 임대소득에 대해 종합소득세 신고 의무가 있는데요. 다만 주택임대사업자로 등록해서 신고할 경우에는 월세 임대소득금액이 2000만원 이하라면 내년 말까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 임대사업자로 등록시 절세 혜택은
▲ 1~2채라도 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세까지 감면 받을 수 있습니다.
임대사업자는 본인이 거주하는 오피스텔을 팔 때도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수도 있죠. 8년 이상 임대하는 '준공공임대'용으로 등록하면 세금 감면을 더 받을 수 있어요. 특히 올해 말까지 준공공임대로 등록하면 10년 이상 보유할 경우 양도세가 아예 면제됩니다.
- 오피스텔을 팔 때 세금을 아끼는 다른 방법은
▲ 취득할 때 내부 확장공사를 한다면 인테리어 사업자로부터 공사계약서와 대금증빙, 세금계산서를 꼭 받으세요. 확장공사 비용은 자본적 지출이라고 해서 취득가액에 포함됩니다. 오피스텔을 5억원에 샀는데 확장공사로 5000만원을 썼다면 취득가액이 5억5000만원이 됩니다. 그러면 나중에 팔 때 양도차익이 줄어들고 양도세도 훨씬 적게 내게 되죠.
부동산 중개수수료도 현금영수증이나 세금계산서 등 증빙을 받아놓으면 좋습니다. 양도세를 계산할 때 필요경비로 처리해서 세액을 낮추는 효과가 있어요. 오피스텔을 취득할 때와 팔 때의 중개수수료 모두 경비처리가 가능합니다.
- 부부가 공동명의로 오피스텔을 취득하면
▲ 공동 명의로 구입하면 양도세를 줄일 수 있습니다. 기본공제 250만원을 따로 받을 수 있고 양도세율도 낮은 구간이 적용되니까요. 양도차익이 2억원일 경우 양도세는 대략 6100만원 수준인데 2명이 공동명의로 하면 각각 2100만원씩 4200만원만 부담하게 됩니다. 거의 1900만원 정도 절세가 되는 셈이죠.
- 오피스텔 양도시 주의사항은
▲ 업무용 오피스텔은 양도차익이 발생했다면 처분한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세를 신고해야 합니다. 오피스텔을 팔 때는 세금계산서도 발행해야 합니다. 업무용 오피스텔은 취득할 때 부가세 환급을 받았기 때문에 처분할 때는 반대로 부가세 납부 의무가 생깁니다.
다만 포괄양수도 계약을 맺고 오피스텔을 처분할 경우에는 세금계산서를 발행하지 않아도 됩니다. 포괄양수도는 오피스텔 매수자가 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 방식입니다. 매수자도 매도자와 마찬가지로 일반사업자로 등록해 임대사업을 해야 한다는 얘깁니다.
주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 다른 주택을 보유하지 않은 상태라면 1세대1주택 비과세 혜택을 받습니다. 양도세를 내지 않을 뿐 아니라 부가세도 면제라서 처분할 때 세금계산서를 발행할 필요도 없습니다.
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