서울에서 근래에 드물게 대단지로 개발된 아파트가 연말부터 입주에 들어간다. 송파구 가락동 시영아파트를 재건축해 입주하는 헬리오시티인데 입주 물량이 무려 1만세대에 달한다.
이런 새 아파트 입주예정자들 가운데 임대사업 등록을 고민하는 문의가 많아지고 있다. 아파트 입주 전에 임대등록을 하는 것이 유리하다고 하는데 사실일까. 또한 올해까지 임대등록을 해야 세제혜택을 받는다고 하는데 맞는 얘기일까.
우선 결론부터 말하면 입주 전에 임대등록을 하거나 올해 말까지 등록을 해도 유리할 것은 없다. 그럼에도 일반인들이 그렇게 잘못 알고 미리 임대등록을 서두르는 이유는 오해에서 비롯됐다.
조세특례제한법상 국민주택규모 이하의 주택을 10년간 임대했을 경우 양도소득세를 100% 감면해 주는 규정이 있는데 이 규정은 올해까지만 한시적으로 시행되는 제도다.
일반인들은 임대등록을 올해까지 해야만 이 규정에 의해 감면혜택을 받는 것으로 알고 있다.
앞에서 말한 양도소득세가 감면되는 10년이상 임대주택은 연말까지 매매 계약을 하고 계약금을 치른 주택이면 감면대상이 된다. 다만 취득일로부터 3개월 이내에 임대주택으로 사업자등록하면 된다.
오히려 임대등록을 입주 전에 미리 해두면 불이익을 볼 수 있다. 주택을 임대사업자로 등록을 할 경우 임대료 상한선(연간 5%)을 지켜야 한다. 이때 임대료 상한선 기준금액은 최초 임대개시 당시 임대료가 아니라 임대등록을 하고 난 이후 최초 임대계약이나 갱신 계약한 임대료가 기준금액이 된다.
따라서 입주 전에 미리 임대등록을 해 두면 최초 입주한 임차인의 임대료가 기준금액이 돼 불리해진다.
신규입주 물량이 대량으로 나올 경우 임대료가 떨어진다는 이유로 임대료가 정상화될 때까지 공실로 두는 경우가 있다. 임대료 상한선 제한규정 때문에 차라리 공실로 두었다가 정상가격으로 조정된 다음 임대등록을 하기 위해서란다. 이 경우에도 공실로 2~3년을 기다렸다가 임대등록을 할 필요는 없다.
일단 임대를 주고 최초 임대개시 후 임대등록을 하면 2년 후 갱신 계약 때 책정된 임대료가 기준금액이 되기 때문에 임대료 상한선 기준금액을 높이려고 몇 년 간 공실로 둘 필요가 없는 것이다.
다음으로 9·13대책에서 기존주택을 보유한 경우라도 금년 말까지 임대등록을 해야 세제혜택을 받는 것으로 알고 있는데 이 또한 근거가 없다. 향후 관련법령이 개정돼야 정확히 알 수 있지만 9·13대책 발표 시 조정대상지역에서 새로 취득하는 주택을 임대등록할 경우 다주택 중과세 배제 및 종부세 합산배제 혜택을 주지 않겠다고 발표했다. 따라서 기존주택은 임대등록을 언제까지 해야 세제혜택을 받을 수 있는지에 대한 부분은 언급되지 않았다.
마지막으로 임대등록을 미리 해 두면 임대기간 계산에서 유리하다고 잘못 알고 있다.
세법상 의무임대기간 계산은 임대개시일과 임대등록일 중 늦은 날을 기산일로 하여 계산한다. 따라서 입주 전에 미리서 임대등록을 해두었다고 해도 의무임대기간은 임대개시가 되어야 계산된다.
즉 임대등록일을 기준으로 임대기간을 계산하지 않는 것이다. 취득시 금융측면에서 유불리는 있을 수 있지만 세제측면에서는 입주전 사전등록은 유리한 점이 없으니 임대등록시기를 잘 선택해야 하겠다.
