최근 정부는 3기 신도시 건설을 통한 주택공급 확대방안을 발표했다.
주택가격 안정은 금융과 세제, 그리고 주택공급물량에 의해 좌우된다. 이번 3기 신도시 건설은 지난해 9·13부동산대책의 완결판이라 할 수 있는데, 대출 규제 및 양도소득세 과세강화와 함께 주택공급확대 방안이 발표되면서 수도권 주택가격이 안정세 내지는 하락세로 돌아섰다. 지금까지도 수도권에서 주택건설을 위한 택지개발사업은 진행돼 왔다.
또한 구리~세종간 제2경부고속도로와 제2외곽순환고속도로 등 도로나 도시기반시설을 건설하기 위한 공익사업들은 꾸준히 시행되고 있다. 공익사업과 관련해 사업시행자에게 협의 매수되거나 수용되는 경우에 있어서 세무상 이슈들을 정리해 보기로 한다.
'공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한법(토지보상법)'에 따라 지급받는 토지 등 수용보상금은 보상금의 종류(보상금이 무엇에 대한 대가인지 여부), 수용되는 물건이 사업자의 사업용자산에 해당하는지 여부에 따라 달라진다.
토지보상법에 의해 지급되는 보상금은 토지수용보상금, 지장물 보상금, 광업권·어업권 등 보상금, 영업손실보상금, 이전비 등으로 구분된다.
우선 토지는 협의매수가 되든 수용이 되든 모두 양도소득세 과세대상이 된다. 과거에는 정부가 토지소유자의 의사와 상관없이 강제로 매각을 할 수밖에 없는 점을 감안해서 양도세를 비과세 해주거나 100%를 감면해 준 시기도 있었다.
최근에는 공익사업에 필요한 토지가 강제로 수용되더라도 시가보상을 원칙으로 하고 있어서 감면율도 축소되는 추세다. 지장물에 대한 보상금은 공익사업시행지구내 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건에 대한 지장물의 수용에 대한 보상금을 말한다.
지장물에 대한 수용보상금에서 양도세 등 과세 문제가 되는 것은 건축물에 한정된다. 건물은 철거에 따른 손실을 보상해 주는 것이므로 소유권의 이전대상은 아니다.
그렇지만 건물의 대가로 손실액을 지급받았으므로 양도세 과세대상이 된다. 공작물·시설 등에 대한 보상금은 건축물 시설에 해당할 경우 양도세 과세대상이 되지만 건축물에 포함되지 아니하는 공작물 등은 양도세 과세대상이 아니다.
다만, 수용되는 공작물·시설 등이 사업용 고정자산에 해당하는 경우에는 2017년 12월 31일까지는 세금이 부과되지 않았지만 2018년 1월 1일 이후 지급받은 보상금은 복식기장의무자에 한해 사업소득에 해당하므로 종합소득세가 부과된다.
다음으로 수목 등의 수용보상금에 대해 살펴보기로 한다. 일반적인 거래에서 토지와 그 정착물인 수목 등을 동시에 양도하는 경우 수목의 양도가액을 토지의 양도로 보아 양도세를 과세한다.
수목·과수·묘목·임목·농작물 등이 공익사업으로 수용되는 경우 토지와 별개로 지급받는 수용보상금은 사업용자산에 해당되지 않는 경우에는 양도세가 부과되지 않는다.
하지만 사업자의 사업용 재고자산에 해당하는 경우에는 사업소득에 해당돼 종합소득세가 부과된다. 수목 등이 재고자산에 해당하지 않는 경우라도 복식기장의무자의 사업용 유형고정자산에 해당되는 경우에는 2018년 1월 1일 이후부터는 사업소득에 해당한다. 작물재배업 중 곡물 및 기타 식량작물 재배업에 해당하는 경우에는 사업소득에서 제외된다.
마지막으로 광업권이나 어업권 등의 수용에 대한 보상금은 기타소득에 해당되어 종합소득세가 과세된다. 이러한 권리에는 토사석의 채취허가에 따른 권리, 지하수 개발·이용권 및 영업권 등도 포함된다.
다음호에서는 토지보상법에 따라 지급받는 수용보상금 중 영업손실보상금과 이전비 등에 대한 과세사항을 알아보기로 하겠다.
