공익사업에 편입된 부동산은 소유자의 의사와 상관없이 반드시 사업시행자에게 양도해야 한다. 양도소득세가 도입될 당시에는 공익사업으로 수용되는 부동산에 대해 강제로 소유권이 이전되는 점을 고려해 비과세 혜택이 주어졌다.
그러다가 양도세를 감면해 주는 규정으로 변경됐고 100%였던 감면율도 점점 축소되는 추세다. 이에 반해 다른 세제혜택을 점점 확대해 주고 있으므로 눈여겨 볼 필요가 있다. 공익사업으로 부동산이 협의양도되거나 수용되는 경우 세제혜택을 정리해 본다.
# 1세대1주택 비과세, 이월과세 적용 배제
1세대1주택에 대한 비과세를 받으려면 일단 2년이상 보유(조정대상지역은 2년 거주요건도 필요)해야 한다. 그러나 공익사업으로 협의양도하는 경우에는 보유 및 거주기간 특례가 적용돼 보유 및 거주기간에 상관없이 비과세를 받을 수 있다.
다만 사업인정고시일 이전에 취득한 주택에 한해 비과세 혜택이 주어지므로 취득시기를 따져봐야 한다. 또한 주택(지상건물)은 그대로 두고 부수토지만 일부 분할해서 협의양도 되는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없다.
주택과 부수토지 일부가 협의 양도되고 잔여주택이나 부수토지를 5년 이내에 양도를 할 경우에는 잔여주택 또는 부수토지에 대해서도 비과세를 받을 수 있다.
또한 부동산을 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우 이월과세가 적용된다. 즉 증여받은 가액으로 취득가액을 적용받지 못하고 증여자의 당초 취득가액을 적용해 양도세가 계산될 수 있다.
이월과세가 적용되면 일반적으로 양도세가 늘어난다. 이월과세를 적용하는 취지는 특수관계자간 증여를 통해 양도를 하는 경우 조세회피가 일어나는 것을 막기 위한 것이다.
공익사업으로 협의양도가 되는 경우에는 소유자의 의사와 상관없이 양도가 되는 점을 감안해서 이월과세 적용을 배제한다. 다만 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여된 부동산에 한해 혜택을 받을 수 있다.
# 비사업용토지 제외, 현금보상 세금감면
토지소유자가 소유한 토지를 용도대로 이용하지 않거나 실수요 목적으로 소유하지 않을 경우에는 비사업용토지로 보아 양도세를 중과세한다. 중과세는 양도자산의 당해세율에 10%(토지투기지역의 경우는 20% 적용, 현재는 지정된 토지투기지역이 없음)를 가산한 세율을 적용한다.
소유한 토지가 비사업용토지에 해당되더라도 공익사업으로 협의양도가 되면 사업용토지로 인정을 받아서 중과세를 받지 않는다. 이때에도 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 한해 비사업용토지에서 제외된다.
공익사업으로 협의양도되면서 현금이나 채권으로 보상받을 경우에는 양도세가 감면된다. 현재 감면율은 현금의 경우 산출세액의 10%를, 채권은 15%(3년만기 채권은 30%, 5년만기 채권은 40%)를 감면받을 수 있다. 공익사업으로 세액 감면을 받을 수 있는 부동산은 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 경우에 해당한다.
부동산이 개발제한구역에 소재할 경우에는 감면율이 더 높다. 개발제한구역으로 지정되기 이전에 취득한 부동산은 40%를 감면받을 수 있다. 개발제한구역 지정일 이후에 취득했지만 보유기간이 20년 이상된 경우에도 25%의 감면율이 적용된다.
개발제한구역에 대한 감면은 특별한 요건이 없고 해당 토지 등이 소재하는 시·군·구나 연접지역 또는 해당 토지 등으로부터 직선거리 30km 이내에 거주하기만 했으면 된다. 개발제한구역에 대한 감면과 공익사업으로 협의양도되는 부동산에 대한 감면은 중복적용해 받을 수 없으므로 둘 중 하나만 선택해서 적용해야 한다.
■ 절세Tip
공익사업에 대한 감면규정은 다른 감면규정(8년 자경감면 등)과 합해 1년간 1억원과 5년간 2억원의 감면한도를 적용한다. 개발제한구역에 대한 감면규정은 5년간 감면한도 적용대상이 아니므로 개발제한구역 감면을 먼저 받는 것이 유리하다.
