부동산을 팔 때 발생하는 양도소득세 관련 규정은 매년 세법 개정을 통해 수시로 바뀌고 있다. 내년에도 장기보유특별공제와 아파트 분양권, 위장이혼 등에 대한 양도세 과세 방법이 달라질 예정이다. 새해에는 양도세 규정이 어떻게 달라지는지 살펴보고 미리 알아두면 유용한 절세팁을 소개한다.
# 장기보유 주택은 올해 팔아라
오래 보유한 부동산에 대해서는 인플레이션으로 형성된 명목소득을 과세에서 제외하기 위해 보유기간에 따라 일정비율의 소득금액을 과세소득에서 공제한다. 이를 '장기보유특별공제'라고 한다.
일반부동산은 최대 30%, 1세대1주택은 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 3년 이상 소유한 부동산과 주택이 공제 대상이다. 올해까지는 1년에 3%씩 공제율을 적용(단 3년보유는 10%)해 10년이상 보유하면 최대 30%까지 공제가 가능하다.
그런데 내년부터는 공제율이 1년에 2%씩 적용돼 3년이상 보유시 6%, 15년 보유시 30%를 공제받을 수 있다. 따라서 현재 15년 미만 보유 부동산은 올해와 내년 이후 양도할 때 세부담 차이가 발생한다. 양도시기(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날)를 올해 12월 말 이내로 정하는 것이 유리한 이유다.
참고로 1세대1주택은 최대 80%까지 공제율이 적용되는데, 이 공제율은 2020년부터는 2년이상 거주한 주택에 한해 적용되고, 단순히 보유만 한 1주택은 일반부동산과 동일하게 공제율이 적용된다. 즉, 15년 보유만 한 경우 30%를 적용받게 돼 세부담 차이가 크다.
# 분양권 부부 증여는 1월까지 가능
아파트를 분양받은 경우 완공돼 잔금을 납부하기 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다.
부동산의 경우 부부나 직계존비속 간에 증여 후 5년 이내에 수증자가 양도를 할 경우 이월과세가 적용된다. 즉, 양도차익을 계산할 때 증여받은 사람의 증여가액을 취득가액으로 적용하지 않고 증여한 사람의 본래 취득가액을 적용한다. 그런데 이월과세 적용대상 자산을 부동산으로 한정하고 있다보니 아파트 분양권은 이월과세대상 자산에서 제외돼 왔다.
이러한 세법상 불합리한 규정 때문에 분양권을 사전 증여해 양도함으로써 양도세의 절세방안으로 활용됐다. 부부간에 분양권을 증여해 수증받은 배우자가 3개월 이내에 양도를 하는 경우 양도가액과 증여가액(증여자산은 증여가액이 취득가액이 됨)이 동일해져 양도세 부담이 줄어든다.
증여가액이 6억원 이하일 경우 부부간 증여공제액이 6억원이므로 증여세 부담도 없을 뿐만 아니라 양도차익이 0원이 되어 세부담이 전혀없게 된다. 이러한 절세방안으로 활용되는 분양권 증여에 대해 내년부터는 이월과세대상으로 관련규정이 개정된다.
이런 까닭에 앞으로는 분양권에 대해 부부간 증여를 하더라도 5년 이내에 양도하면 양도세 절세 효과를 볼 수 없다. 다만 이 규정은 시행령 개정사항이어서 내년 2월초에 개정될 것으로 예상된다. 따라서 개정 전까지는 분양권의 경우 부부 증여를 통한 절세방안이 활용될 수 있다.
# 위장이혼 후 같이 살면 동일세대
정상적인 부부는 사실상 생계를 달리하더라도 항상 동일세대로 인정된다.
반면 오랫동안 별거를 하거나(심지어 배우자 이외의 자와 동거를 하면서 자녀를 둔 경우) 이혼한 상태에서 사실상 생계를 같이하고 있는 비정상적인 부부에 대해서는 민법에서 법률혼주의를 취하고 있다는 이유로 법률상 부부인지 여부만으로 판단해야 한다는 것이 판례였다.
이러한 판례에 따라 조세회피 목적으로 위장이혼한 부부를 세대가 다르다고 판단했는데 내년부터는 소득세법에 특례규정을 두어 위장이혼에 의한 조세회피를 차단했다. 앞으로는 법률적으로 이혼했더라도 사실상 생계를 같이 하는 경우에는 동일세대로 본다.
따라서 각각 1주택을 보유한 부부가 이혼 후 양도세 비과세 혜택을 받으려면 생계를 완전히 분리해야 한다. 이혼 후에도 부득이한 사정으로 같이 살고 있는 다주택자 부부는 양도세를 추징당할 수 있으니 주의할 필요가 있다.
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