내 집 한 채는 무조건 괜찮은 줄 알았다. 양도차익이 얼마든 세금 없이 팔 수 있다고 들었기 때문이다. 하지만 올해부터는 좀 많이 달라졌다고 한다. 1세대 1주택자도 세금부담이 늘어날 거라는 말들이 여기저기서 들린다. 최근에 법이 또 바뀌었기 때문이라는데 정확하게 모르니 불안하기만 하다.
특히 아직 양도소득세를 한 번도 내 본 적 없는 1주택자들은 소문만 듣고도 겁부터 난다. 한동안 집값이 많이 올랐으니 양도세도 많이 나올 거라는 막연한 두려움이다. 하지만 바뀐 내용을 잘 보면 전혀 겁먹을 필요가 없다. 택스워치가 무턱대고 겁부터 먹는 1주택자들을 위해 1세대 1주택자 관련 세부담 변화에 대해 정리했다.
# 문제의 1주택자는 '다주택자'다
1주택자 혜택을 다주택자에게서 거론하는 것이 언뜻 이해가 되지 않겠지만 최근 1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련해 개정된 법률은 1주택자가 아닌 다주택자가 대상이다.
다주택자라도 주택을 모두 팔고 최종적으로 1채만 남은 경우 그 최종 1주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는데, 이 때 보유요건이 깐깐해지기 때문이다.
종전에는 최종적으로 남은 주택의 보유기간을 계산할 때 취득시기부터 2년 이상 보유하면 되는 조건이었지만 앞으로는 최종적으로 1주택이 된 순간부터 2년 이상 보유해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자가 다른 주택을 다 팔고 1주택이 된 상태에서 2년을 기다린 후에 남은 주택을 팔아야만 비과세를 받을 수 있는 것이다.
시행시기도 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 2021년 이후 집을 팔 계획이 있는 다주택자는 이미 2019년 1월 1일부터 다른 주택을 다 팔고 1주택인 상태여야만 최종주택의 비과세가 가능하다.
개정안은 또 주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 혜택도 축소했다. 여러채의 주택을 임대주고 있는 장기임대사업자도 본인이 거주(2년 이상)하고 있는 주택은 1세대1주택으로 보고 양도시 비과세를 받을 수 있는데, 이에 따라 임대주택을 거주주택으로 갈아타면서 보유주택들을 모두 비과세 받는 일까지 생겨났기 때문이다.
개정안은 임대사업자가 거주주택을 비과세받을 수 있는 횟수를 평생 1회로 제한했다. 임대사업자가 최초로 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세를 해주고, 다음에 또 임대주택을 거주주택으로 바꿔서 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받지 못한다. 2019년 2월 12일 이후 취득분부터 적용된다.
# 2017년 8월3일 이후 산 집은 '지역' 확인해라
그런데 순수하게 집이 1채뿐인 1세대 1주택자도 미래의 양도세 부담을 예상하기 위해 확인할 것이 있다. 바로 주택의 소재지다.
예전에는 1세대 1주택이라는 것이 단순히 2년 이상 보유만 하면 인정이 됐지만 2017년 8월2일, 8.2부동산 대책이 나오면서 조정대상지역인 경우에는 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 주는 것으로 바뀌었다. 이에 따라 2017년 8월3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 반드시 총 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야만 비과세 혜택을 준다.
특히 조정대상지역 거주 요건은 '취득당시' 기준으로 조정대상지역이었는지를 따지기 때문에 집을 살 때 조정대상지역이었다면 나중에 팔 때 조정대상지역에서 지정해제됐더라도 2년 거주요건은 필수다.
실제로 2018년 12월31일부로 부산광역시의 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)은 조정대상지역에서 지정해제됐고, 경기도 수원시 팔달구, 용인시 수지구와 기흥구는 추가로 조정대상지역으로 지정됐다.
만약 무주택자가 2017년 8월3일 이후에 부산진구의 주택을 취득했다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 2년 이상 보유기간 내 2년 이상 거주해야 하지만, 같은 시기 수원시 팔달구 주택을 취득했다면 직접 살지 않고 2년 이상 보유하기만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있다.
# 고가주택은 내년부터 '2년 거주요건' 필수
1세대 1주택 보유요건과 거주요건을 다 갖추더라도 양도세를 내야 하는 주택이 있다. 바로 실거래가로 9억원이 넘는 고가주택이다. 고가주택은 9억원이 넘는 부분에 대해 양도차익을 계산해서 세금을 내야 한다.
하지만 9억원 이하 부분의 양도차익은 비과세되고, 집을 오래 보유한 경우에는 9억원 초과 부분에 대해서도 보유기간에 따라 장기보유특별공제(장특공제)로 양도차익을 줄여준다.
1세대 1주택인 경우 장특공제율은 일반주택보다 훨씬 높다. 일반주택은 보유기간(3년~15년)에 따라 6%~30%의 장특공제율을 적용하지만 1세대 1주택은 3년 이상 24%를 시작으로 10년 이상 보유하면 공제율이 80%까지 올라간다. 10년 이상 보유한 1세대 1주택이면 9억원이 넘는 부분의 양도차익이 1억원이라도 80%를 뺀 2000만원에 대해서만 양도세를 계산해서 낸다.
하지만 고가의 1세대 1주택 장특공제도 내년부터는 혜택이 제한적으로 적용된다. 2020년 1월 1일부터 고가주택 장특공제에 2년 이상 거주요건이 추가되기 때문이다. 거주요건을 2년 채우지 못하고 단순히 장기보유만 한 경우 1세대 1주택 장특공제율이 아닌 일반 장특공제율이 적용된다. 10년 보유한 경우 2년 거주까지 했다면 80% 공제율이 적용되지만 거주요건을 못 갖춘 경우에는20%로 공제율이 뚝 떨어진다.
