재개발이나 재건축 사업을 진행할 때 조합원 입장에서 가장 민감한 문제가 바로 청산금이다.
'도시 및 주거환경 정비법'에 따르면 재개발·재건축사업 조합원은 종전부동산 등을 정비사업조합에 현물출자한 뒤 권리가액과 분양가액을 비교해 청산금을 납부하거나 수령하게 된다.
조합원 소유 부동산에 대한 권리가액이 관리처분으로 취득한 아파트 분양가액을 초과할 경우 청산금을 지급받는다. 이 때 지급받는 청산금도 양도소득세 과세대상이 된다.
또한 비과세 요건을 충족하는 1세대1주택에 대한 청산금이라면 양도세를 내지 않고, 조정대상지역 소재 주택에 대한 청산금이라면 중과세 대상이 되기도 한다.
청산금 세금 문제는 양도시기에 따라 좌우된다. 청산금에 대한 양도시기는 그동안 여러 차례 유권해석이 바뀌었다. 현행 규정은 대금 청산일을 원칙으로 하되 등기일이나 명의개서일 등 소득세법 시행령(제162조 제1항 각 호)에 해당할 경우 그에 따르도록 했다.
그러면서 종전 장기할부에 해당될 경우에 대한 유권해석은 삭제됐다. 따라서 변경된 유권해석에 따라 장기할부를 적용할 수 없다면 청산금 수령분에 대한 양도시기는 대금청산일과 신축아파트 소유권이전등기일 중 빠른 날로 봐야 할 것으로 판단된다.
이와 더불어 1세대1주택 비과세 여부와 다주택자 중과세 여부의 판단 기준은 양도일을 기준으로 하고, 청산금에 대한 세율과 장기보유특별공제 적용시 보유기간 계산은 취득일부터 양도일까지로 규정했다.
1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 주택에 대한 청산금은 일반주택과 마찬가지로 비과세 대상이 된다. 따라서 권리가액이 9억원 이하일 경우에는 양도세 전체가 비과세 된다. 권리가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 보아 9억원을 초과하는 양도차익은 과세된다.
재개발·재건축주택 이외에 다른 주택을 보유한 경우 1세대2주택 비과세 특례가 적용되는 일시적 2주택이거나 상속주택, 동거봉양이나 혼인 등의 합가인 경우, 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상주택 등에 해당되는 경우 청산금에 대해서도 동일하게 비과세 특례규정이 적용된다.
다주택자 중과세 요건을 충족하는 주택에 대한 청산금은 일반주택과 마찬가지로 중과세 대상이 된다. 청산금을 지급받는 재건축 주택 등이 조정대상지역에 소재하고 다른 중과세 대상 주택을 포함해 2주택 이상인 경우에 해당한다.
다주택자는 재개발·재건축사업과 관련해 현금청산을 받거나 수용되는 경우뿐만 아니라 조합원으로 관리처분 후 청산금을 지급 받더라도 중과세가 적용되므로 미리 세무전문가와 상담해서 세금폭탄을 미연에 방지해야 한다.
재개발·재건축사업에서 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 하천 등 및 공동이용시설)을 수반할 경우 조세특례제한법(제77조 제1항 제2호)에 따라 양도세를 10% 감면받을 수 있다. 이때 재개발·재건축사업의 경우 사업시행자인 재건축 조합이 감면신청을 하면 된다.
■ 절세Tip
일반적으로 청산금은 재개발·건축사업이 완료되는 단계(준공 후 입주시점)나 조합해산 직전에 지급되는 경우가 많다. 양도일(대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른날) 현재 비과세와 다주택자 중과세 여부를 판단하므로 양도시기가 도래하기 전에 절세방안을 찾는 것이 좋다.
