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토지수용 이전비는 어떻게 과세할까

  • 2019.01.24(목) 11:35

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

정부는 3기 신도시 건설을 통해 주택공급을 확대할 방침이다. 신도시와 고속도로 등을 건설하려면 토지보상이 필요한데 보상금에 세금 문제가 뒤따르기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 

지난 19일자 '[절세포인트]토지수용보상금에 부과되는 세금은'에서는 토지수용보상금에 대한 세무상 이슈를 알아본 데 이어 이번에는 이전비와 영업손실보상금 등에 대한 과세사항을 알아보겠다. 
 

◇ 이전비 

공익사업으로 토지를 수용할 때 지장물에 해당하는 것 중에 이전대상이 되는 것은 사업용 자산 여부에 따라 과세에 차이가 있다. 즉 사업용으로 사용되던 자산을 이전함에 따라 지급받는 이전비는 총수입금액에 산입된다. 이전에 실제 소요되는 비용은 필요경비로 공제받을 수 있다. 

사업용자산이라고 하더라도 이전이 불가능해 대체취득에 상당하는 금액을 이전비로 지급받은 경우에는 과세되지 않는다.

◇ 분묘이전비 

분묘는 일반적으로 사업용 자산에 해당하지 않으므로 분묘이장비로 받는 보상금은 소득세 과세대상이 아니다. 다만 토지의 수용과 관련해 해당 토지 내에 소재하는 분묘를 이장하고 사례의 성격인 이장비 또는 보상비는 기타소득에 해당한다. 

이 경우 소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 대응하는 분묘이장 비용의 합계액을 필요경비로 차감하여 계산한 금액으로 한다. 공익사업시행자가 분묘이전비로 실비 상당액으로 토지보상법에 책정된 보상가액을 지급한 경우에는 일반적으로 세금이 부과되지 않는다.

◇ 영업손실 보상금 

공익사업에 의해 감소되는 사업 관련 소득이나 발생하는 손실 등으로 지급받는 영업손실보상금은 사업소득으로 보아 총수입금액에 산입된다. 특히 임대사업의 폐지로 받은 영업손실보상금이 임대부동산의 양도대가와 구별하여 지급된 경우에는 사업소득으로 봐야 한다.

◇ 영농손실 보상금

농작물을 경작하던 농지 등이 수용되면서 영농손실에 따른 보상금을 지급받은 경우에는 세금이 부과되지 않는다. 다만 영농손실보상금은 토지소유자에게 지급되는 것이 아니라 수용되는 농지에서 실제로 경작한 자에게 지급되므로 8년 이상 자경감면이나 대토감면을 받으려고 할 경우 실경작자를 판단하는 중요한 객관적인 자료가 될 수 있다.

◇ 법적 지급의무 없이 받은 금액 

사업시행자로부터 받은 보상금이 토지를 원만하게 명도받기 위해 법적 의무없이 지급받은 합의금은 사례금으로 보아 기타소득에 해당한다. 

◇ 잔여지의 가치하락 보상금 

공익사업의 시행으로 토지의 일부가 수용돼 그 잔여지의 가치가 하락함으로 인해 지급받는 손실보상금은 세금이 과세되지 않는다.

◇ 보상금 지급 연체가산금 

공익사업시행자가 지급의무가 있는 보상금을 지급시기에 지급하지 못한 경우에는 지연지급에 따른 연체가산금을 추가로 지급해야 한다. 이때 보상금이외에 추가로 지급받은 연체가산금은 양도소득이나 종합소득에 해당되지 않아서 세금이 부과되지 않는다.

◇ 사업용자산 부가가치세

사업용자산을 개인 간에 거래한 경우에는 부가가치세 과세 문제가 발생하지만 공익사업용으로 수용되는 경우에는 부가가치세 과세 문제가 발생하지 않는다. 

■ 절세 Tip
토지수용 보상금을 받아서 현금으로 자녀에게 증여하는 경우, 추후 과세관청으로부터 사전증여가 적발돼 증여세뿐만 아니라 가산세까지 과다한 세금이 추징될 수 있다. 따라서 토지 수용 보상이 이뤄지기 전에 미리 부동산을 자녀에게 증여한 후 보상을 받는 것이 절세 측면에서 유리할 수 있다. 다만 토지 수용 전 자녀에게 증여하는 절세 플랜은 관련 규정이 복잡하고 체크해야 할 문제가 많기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받은 후 실행해야 한다. 

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