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토지보상금 4000만원인데 양도세가 1억?

  • 2018.06.12(화) 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

김 여사는 상가주택을 30년째 소유하고 있다. 5년 전 주변이 재개발 정비구역으로 지정됐는데 주민들의 의견이 분분했다. 

재개발 지역이 되면 전체적으로 개발이익이 발생하는 경우가 많기 때문에 유리하다는 의견이 나온 반면 상업용지 소유자는 오히려 조합원 자격이 불리하다는 주민도 있었다. 

부동산에 대한 감정이 이뤄지면서 주민들의 의견이 통일되기 시작했다. 상가지역 토지에 대한 감정가액이 주택지역 토지보다 상대적으로 저평가되면서 불리하다는 의견이 우세했다. 

전체 조합원 2000명 중 8% 정도는 현금청산을 희망했는데 대부분 상가 소유자들이었다. 순조롭게 진행되던 재개발 사업이 현금청산을 원하는 조합원들의 반발로 계속 지연됐다. 2017년에 관리처분계획인가를 받으려던 사업계획도 미뤄질 수밖에 없었다. 

현금청산 대상자들과 조합 측은 오랜 실랑이를 벌이다가 최근 극적으로 타협했다. 2018년 6월부터 현금청산 대상자들이 보상금을 받게 된 것이다. 그런데 현금청산 대상자 중 30% 이상이 1세대2주택자로서 지난 4월 시행된 다주택자 중과세 대상자였고 양도소득세 부담이 많아졌다. 

김 여사도 상가와 주택에 대한 보상금이 4000만원인데 다주택자 중과세 규정을 적용받아 늘어난 세금이 1억원에 달했다. 김 여사가 보상금 협의를 하기 전에 중과세를 피할 수 있는 방법은 없을까. 


2017년 8월 3일 이후 투기지역에서 양도하는 1세대3주택 이상자와 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 양도하는 1세대2주택 이상자는 양도세 중과세가 적용된다. 

그런데 세법에는 공익사업으로 협의 양도하거나 수용되는 경우에는 중과세를 배제한다는 규정이 없다. 따라서 다주택자가 공익사업으로 수용되는 주택을 보유한 경우 중과세를 피할 수 있는 방법을 미리 강구해야 한다. 다주택자가 받을 보상금보다 중과세로 늘어나는 세금이 오히려 많은 경우도 있기 때문이다. 

특히 재개발 또는 재건축 사업구역에서 조합원으로 참여하지 못하거나 현금청산을 받고자 하는 경우에는 부동산의 양도대금으로 현금청산금을 수수하게 된다. 김 여사는 현금청산을 위한 감정평가가 이뤄지기 전에 본인이 거주하던 주택을 퇴거한 후 근린생활 시설로 용도를 변경해서 다주택자의 중과세를 피할 수 있었다.

이처럼 주택에 대한 보상금이 크지 않을 경우 지상 주택을 차라리 멸실하는 것이 유리할 수도 있다. 


*절세 Tip
공익사업에 협의 양도하거나 수용되는 경우로서 조정대상지역에 소재한 다주택자는 중과세를 적용받기 전에 다음과 같은 절세방안을 세울 수 있다. 

① 지상건물의 가액과 증가되는 세금을 비교해 협의 양도시 지장물 보상을 받기 전에 멸실하는 방법
② 주택을 주택이외의 용도로 변경한 후 보상을 받는 방법
③ 세대가 다른 가족에게 주택만 사전 증여나 양도해서 토지와 주택의 소유를 분리하는 방법(이 경우 다주택자에게 주택을 증여나 양도한 경우 주택에 대한 양도소득에 대해서 중과세를 받게 되므로 사전에 세액을 비교한 다음 실행해야 함)  

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