김 교수는 10여 년 전 구입한 아파트에서 살고 있었다. 그런데 재건축조합이 설립되더니 사업시행인가까지 받아 본격적으로 재건축사업이 진행됐다.
자녀들이 중학교와 고등학교에 다니고 있어서 멀리 이사할 형편이 아니었다. 근처로 이사해서 자녀들의 학업에도 지장을 주지 않아야 했다.
또한 조합원들이 한꺼번에 이주하면 주변 주택시세는 물론 전셋값도 오를까봐 걱정이었다. 그래서 재건축조합을 설립하자마자 여유자금으로 단독주택을 구입해뒀다.
관리처분이 떨어지고 이주가 시작되자마자 김 교수는 본인이 취득해놓은 단독주택으로 이사했다. 시공사를 잘 선정하고 조합장 등 임원들도 잘 선출되어서인지 재건축사업은 순조롭게 진행됐다.
예정대로 공사가 완료돼 새 아파트의 입주가 시작됐다. 김 교수는 재건축 공사기간 중에 사둔 주택을 처분해도 양도소득세를 비과세 받을 수 있다고 알고 있었기 때문에 입주하자마자 처분하고 새 아파트로 이사했다.
그런데 세무서로부터 대체취득한 주택은 비과세 대상이 아니므로 양도세를 신고하라는 안내문을 받았다. 공사기간 중에 취득해서 1년 이상 거주했고, 재건축으로 준공된 아파트로 이사해 1년 거주했으며, 준공일로부터 2년 이내에 대체취득주택을 양도했는데 비과세를 받을 수 없었던 이유는 무엇일까.
도시 및 주거환경 정비법에 의한 재개발·재건축 주택과 관련한 규정은 어려워서 양도세 계산이나 비과세 판정을 할 때 세무사들도 힘들어하는 부분이다.
부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환됐다가 공사가 완료되면 다시 주택으로 바뀌기 때문에 어느 시기에 양도하느냐에 따라 부동산이기도 하고 부동산을 취득할 수 있는 권리이기도 하다.
또한 종전 부동산과 재건축 후의 부동산은 토지와 건물면적뿐 아니라 부동산의 종류도 달라질 수 있어서 비과세 요건과 세액계산 방식도 일반 부동산이나 주택과 달리 별도의 규정을 두고 있다.
원래 재개발이나 재건축으로 취득한 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 1세대1주택 양도세 비과세 규정을 적용할 때 주택수에 포함하지 않았다. 그로 인해 재건축·재건축 대상 주택들이 투기의 대상이 됐고 정부도 투기수요를 막기 위해 2006년부터 주택수에 포함하도록 세법을 개정했다.
다만 실수요 목적으로 조합원입주권을 취득한 경우에는 예외 규정을 별도로 뒀다. 이로 인해 재건축에 대한 비과세 규정은 더욱 어려워진 것이다.
특히 재개발이나 재건축 사업으로 공사 중에 거주목적으로 취득한 대체주택은 일정한 요건을 갖춘 경우 보유 및 거주 기간에 상관없이 1세대1주택 양도세 비과세를 받았다.
2005년 12월31일까지만 해도 법규정이 명확하지 않은 부분이 있었지만 2006년 1월1일부터 조합원입주권이 주택수에 포함되면서 비과세 요건을 명확히 했다.
대체취득한 주택의 비과세 요건은 첫째로 취득시기의 제한이 있는데, 재개발 또는 재건축 사업 중 사업시행인가일 이후에 취득해야 한다. 둘째는 대체취득주택에서 1년 이상 거주해야 한다. 셋째는 재건축된 아파트 준공일로부터 2년 안에 이사해서 1년 이상 거주하고 준공일로부터 2년 안에 대체취득주택을 양도해야 한다.
김 교수는 다른 요건은 다 충족했는데 첫 번째 요건을 지키지 않았다. 즉 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득했어야 했는데 사업시행인가 전에 취득했던 것이다.
*절세 Tip
재개발·재건축 사업과 관련한 비과세 규정은 요건이 복잡하기 때문에 반드시 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 체크해야 한다. 특히 국세청은 조합원입주권에 대한 비과세 규정을 주택과 다르게 취급하고 있어서 법원과 다르게 판단하는 사항이 많으므로 분쟁소지가 있는 것은 미리 피하는 것이 상책이다.
