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재건축으로 임대사업이 중단된다면

  • 2018.09.07(금) 09:07

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

최근 정부는 임대주택(등록 사업자)에 대한 과도한 세제혜택이 부동산 가격상승을 부채질하고 있다고 보고 혜택을 축소하는 방안을 검토하고 있다. 
 
제도를 시행한 지 1년도 지나지 않은 상황에서 정책을 변경한다는 것은 얼마나 즉흥적이고 단편적으로 정책이 수립돼 시행된 것인지 알 수 있는 대목이다.  
 
현재 세제혜택을 받고 있는 임대주택 가운데 재개발 및 재건축 주택은 세법을 적용할 때 민감하고 중요한 내용이 많다. 재개발·재건축 임대주택에 대해 현행 세법과 민간임대주택에 관한 특별법이 어떻게 규정하고 있는지 정리해 봤다.
 
재개발·재건축 사업과 관련해 임대가 중단될 경우가 가장 큰 문제다. 이때 임대사업자의 지위에 관한 부분과 임대기간의 통상 여부, 그리고 가액과 면적이 달라진 경우 임대요건의 해당 여부 등 세가지 부분의 검토가 필요하다.
 
우선 민간임대주택법에서는 재개발·재건축으로 임대사업이 중단될 경우 별도 특례규정을 두고 있지 않다. 따라서 공사기간 동안은 임대할 수 없으므로 임대사업 자격이 사라지고 재건축 등으로 주택이 완공되면 신규로 다시 등록을 해야 한다. 
 
다만 의무임대기간을 채우지 못했더라도 과태료를 부과하지는 않는다. 종합부동산세에서도 재건축으로 주택이 멸실된 기간에는 토지로 보아 종부세를 부과한다.
 
이에 반해 소득세법상 중과세가 배제되고 1세대1주택 판정시 거주자의 주택에서 제외되는 장기임대주택(소득세법 시행령 167조의 3)의 경우는 재개발·재건축에 대한 특례규정을 적용받는다. 
 
조세특례제한법상 임대기간 10년 이상 임대주택에 대한 장기보유특별공제가 70%(8년 이상인 경우는 50%, 조특법 97조의 3)공제되거나 양도소득세가 100% 감면되는 경우(조특법 97조의 5) 등은 재건축 등 공사기간에도 임대사업자 지위가 유지된다. 
 
따라서 종전주택의 임대기간과 신축주택의 임대기간은 통산하여 계산된다. 다만 사실상 임대를 할 수 없는 공사기간은 임대기간에 산입되지 않는다.
 
재건축 등으로 완공된 주택의 공시가격이나 면적이 달라지는 상황이 발생할 수도 있다. 이때 각 세법마다 요건을 달리하고 있고 기준가액과 기준면적 적용이 다르므로 주의를 요한다. 소득세법상 중과세가 배제되거나 비과세 주택수에서 제외되는 매입장기임대주택은 가액요건을 규정하고 있다. 
 
즉 수도권은 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하의 임대요건을 임대 개시당시를 기준으로 판단하므로 재건축된 주택이 공시가격 6억원을 초과하더라도 임대 개시당시만 6억원 이하면 상관없다.
 
반면 조특법상 양도세 감면 혜택을 받는 규정(조특법 97조의 3, 97조의 5)은 주택 공시가격은 상관없고 국민주택규모(85㎡) 이하로 주택면적만을 요건으로 하고 있다. 주택면적에 관한 규정은 취득은 물론 양도당시에도 부합해야 한다. 
 
따라서 재건축된 주택이 국민주택 규모를 초과할 경우에는 법정요건에 해당되지 않는다. 재건축된 주택이 '1+1'에 해당돼 2주택을 받았는데 2주택이 모두 국민주택이하이고 2주택을 모두 임대사업자로 계속 등록한 경우에는 2주택 모두 임대기간을 통산해 준다(분담금을 추가로 납부하지 않은 경우에 한함). 즉 종전주택의 임대기간을 재건축 후 임대한 주택의 임대기간과 합산한다. 
 
소득세법상 중과세가 배제되는 장기임대주택의 의무임대기간은 2018년3월31일 이전 임대등록사업자는 5년이고 4월1일 이후 임대등록사업자는 8년이다. 이에 반해 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 의무임대기간은 임대사업자 등록시기를 따지지 않고 모두 5년으로 규정하고 있으며 임대등록 기간 중 6개월 이상 빈집으로 있을 경우 임대사업자의 지위를 상실한다.
 
조특법상 의무임대기간은 8년과 10년으로 규정하고 있는 바, 계속 임대사업을 유지할 것을 요건으로 하되 3개월 미만 비워둔 경우에는 계속 임대한 것으로 간주한다. 3개월 이상 빈집이거나 임대에 계속 사용되지 않은 경우는 의무임대기간을 충족하지 못한 것으로 판단한다.
 
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