장 여사는 주변 시세보다 30% 저렴한 '나홀로 아파트(소규모 아파트)'를 구입해 10년 넘게 거주했다. 막상 살아보니 바로 옆 대단지 아파트의 시세 상승폭과 크게 차이가 났다. 취득 당시만 해도 비슷한 가격이었던 옆 단지 소형 평수는 10년 동안 자신의 아파트보다 1.5배나 더 오른 것이다.
속상하기도 하고 아파트 평수도 줄여가야 할 입장이라 고민하던 장 여사는 재건축이 진행중이고 입지도 괜찮은 조합원 입주권을 구입했다. 이주가 시작되고 착공도 신속하게 이뤄지면서 입주권을 산 지 3년 내에 입주할 수 있었다.
마침 기존에 살던 주택을 팔아야 해서 언제까지 양도해야 비과세를 받을 수 있는지 알아봤더니 새로운 아파트를 취득한 후 기존 주택을 3년 안에만 양도하면 된다고 했다. 어차피 전세입자 계약기간도 남아 있어서 처분을 뒤로 미뤘다.
전세기간이 만료되자 기존 주택을 양도했다. 매수자가 자금이 조금 부족하다고 잔금기간을 여유 있게 잡아달라고 해서 보통 2개월 만에 치르는 잔금을 6개월이나 늦춰서 받았다.
관할 세무서에 양도소득세를 비과세 받는 경우도 신고를 해야 하는지 상담하러 갔다가 청천벽력 같은 얘기를 들었다. 양도기한을 두 달 넘겼기 때문에 비과세를 받을 수 없다는 것이었다.
조합원 입주권은 양도세 과세대상 가운데 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당한다. 도시 및 주거환경 정비법에 의해 주택 재개발 및 재건축 사업에서 조합원은 관리처분으로 종전부동산을 현물출자하고 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득한다. 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되는 날을 권리변환일이라고 하는데 재개발 및 재건축 사업에서 권리변환일은 관리처분계획인가를 받은 날이 된다.
2005년 12월31일까지 부동산을 취득할 수 있는 권리는 주택이 아니므로 관리처분으로 종전주택이 조합원 입주권으로 바뀌면 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 주택수에서 제외됐다. 이로 인해 재개발 및 재건축 사업이 예정되거나 시행 중인 경우에는 투기의 온상이 되기도 했다.
2주택을 보유하다가 그중 1주택이 재개발이 되는 경우 관리처분이 되고 나면 1주택자가 된다. 따라서 관리처분계획인가를 받고 난 이후에 1주택을 양도하면 1세대1주택자가 되어 비과세를 받는다. 또한 종전주택을 양도한 이후 조합원 입주권을 양도하는 경우 관리처분계획인가일까지 보유 및 거주 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있었다.
결국 재개발·재건축 사업지에 있는 주택은 2주택자가 되더라도 2주택 모두 비과세를 받는 특혜로 투기수요를 불러일으키자 2005년 말 세법이 개정됐다. 2006년 1월1일 이후 관리처분계획인가가 된 조합원 입주권은 비과세 규정 적용 시 주택수에 포함된다.
따라서 원칙적으로 조합원 입주권과 주택을 보유하다 주택을 양도한 경우에는 1세대2주택자에 해당한다. 다만, 실수요 목적으로 취득한 경우나 부득이한 사유로 조합원 입주권과 주택을 동시에 소유하는 경우는 예외적으로 비과세를 받는다.
장 여사처럼 주택을 소유한 상태에서 조합원 입주권을 취득한 경우로서 3년 이내에 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정과 동일하게 비과세를 받는다. 3년이 지난 다음에 주택을 양도한 경우에는 조합원 입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우에 한해 비과세를 받을 수 있다.
실수요 목적의 요건은 재건축으로 아파트가 준공되고 준공일로부터 2년 안에 재건축된 아파트로 이사해서 1년 이상 계속 거주를 해야 한다. 그리고 반드시 준공일로부터 2년 안에 종전주택을 양도해야 실수요 목적의 요건에 충족돼 종전주택을 비과세 받을 수 있다.
장 여사는 준공일로부터 2년 안에 양도해야 하는 요건을 갖추지 못해 비과세를 받지 못한 것이다.
*절세 Tip
2005년 12월31일까지만 해도 조합원 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리였으므로 주택수에 포함하지 않았다. 따라서 주택을 보유한 자가 조합원 입주권을 취득한 경우 조합원 입주권이 주택이 되는 시기는 공사가 완료되는 준공일이었다. 준공일로부터 2주택자로 취급돼 종전주택은 준공일로부터 기산해 일시적 2주택 규정을 적용했다.
장 여사의 경우 종전 규정대로 한다면 준공일로부터 3년 이내에 양도를 하더라도 일시적 1세대2주택에 해당돼 비과세를 받을 수 있었다. 현행 조합원 입주권이 주택수에 포함되도록 개정된 상황에서는 조합원 입주권을 취득하는 순간부터 1세대2주택자가 되기 때문에 양도기한을 정확히 알고 있어야 한다.
