조 선생은 5년 전 수도권의 연립주택을 취득했다. 연립주택 단지로 조성된 지 30년이 지난 곳인데 얼마 지나지 않아 재건축이 진행됐다. 새 아파트를 분양받은 조 선생은 운 좋게도 가장 원했던 평수에 배정됐고 청산금으로 1억원을 환급받았다.
연립주택은 건물 면적과 부수토지 면적이 비슷했다. 이번 재건축으로 인해 작은 평수를 배정받은 조합원은 권리가액이 조합원 분양가를 넘어섰고 청산금을 지급받게 된 것이다.
조 선생이 보유했던 연립주택은 25평에 부수토지 27평이었는데 관리처분으로 새로 분양받은 아파트는 주택면적은 32평으로 늘어났으나 부수토지는 12평으로 감소했다.
새 아파트에 입주했더니 아내가 호흡기 질환으로 어려움을 겪었고 조 선생도 피부에 발진이 생겼다. 하지만 병원에 가봐도 원인을 알지 못해 답답했다. 결국 조 선생은 새집증후군이라는 확신이 들어 아파트를 처분했다.
재건축으로 주택 면적이 늘었고 양도소득세 비과세 요건인 2년 보유기간도 못 채워 세금이 걱정됐다. 그런데 막상 세무사 사무실을 찾아갔더니 양도세 비과세 요건에 해당돼 신고할 필요가 없다고 했다.
종전주택을 재개발 조합에 현물출자하고 새 주택을 관리처분으로 취득한 경우 대체로 부수토지 면적이 감소하고 주택면적은 늘어난다. 주택 면적만 늘어난 경우 증가한 주택 면적은 종전주택과 보유 및 거주기간이 통산된다. 따라서 준공 후 보유 또는 거주기간만 적용받지 않는다.
만일 새 주택의 부수토지 면적이 종전주택보다 늘어난 경우에는 증가한 부수토지에 대해 준공일 이후 보유 또는 거주 기간이 비과세 요건을 충족하지 못하면 비과세를 받지 못한다.
예를 들어 종전주택의 보유기간이 5년이고 재건축 후 보유기간이 1년인 아파트를 살펴보겠다. 종전주택의 부수토지를 15평 소유했는데 재건축된 아파트의 부수토지가 18평으로 3평이 증가했다면 종전 토지면적 15평은 종전주택과 신축주택 보유 및 거주 기간을 통산하므로 보유기간이 6년이 돼 비과세 요건을 충족했다.
반면 증가된 3평의 부수토지는 준공일로부터 보유기간을 계산해 비과세 요건을 따지므로 보유기간이 1년밖에 안돼 비과세를 받을 수 없다. 이렇게 주택과 부수토지를 다르게 적용하는 이유는 통상 양도세는 토지에서 양도차익이 발생하고 건물은 양도차익이 많지 않기 때문이다.
무허가 주택만 소유한 경우에는 종전주택의 부수토지가 사유지인지 국·공유지인지에 따라 다르다. 사유지를 매수해 조합에 현물출자한 경우는 준공일로부터 보유기간 등을 계산하지만, 국·공유지인 경우는 종전주택의 보유 및 거주 기간을 통산해 계산한다. 국·공유지를 불하받아 조합에 현물출자하는 경우에 대해서는 특례를 적용해주고 있다.
종전부동산이 주택이 아닌 나대지이거나 상가 또는 공장을 보유한 경우는 당연히 준공 후 보유 및 거주 기간만으로 비과세 요건을 판단한다.
*'관리처분'이란
재개발 및 재건축 사업 시행 전에 소유자의 자산인 토지 및 건축물의 권리를 나중에 분양하게 될 분양예정자산으로 변경하는 작업으로 종전자산을 종후자산으로 바꾸는 단계를 말한다.
종전부동산을 2인의 감정평가사가 평가한 가액에 비례율을 적용해 권리가액을 산정한다. 권리가액이 많으면 청산금을 지급받게고 권리가액이 적으면 청산금(추가건축비)을 내야 한다.
관리처분은 도시정비법에 따라 사업시행인가를 받은 후 분양 신청기간이 종료하는 시점부터 관리처분계획을 수립해 조합원 총회를 거쳐 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.
