지방 부동산 시장 침체는 어제 오늘 일이 아니다. 집값 변동률만 봐도 최근 3년간 마이너스를 기록했다. 그럼에도 대처는 없었다. 공급과잉에 대한 우려가 끊이지 않았지만 일부 지역을 제외하면 대규모 분양이 계속 이뤄졌다.
대표적인 곳이 부산이다. 한창 핫(Hot)했던 부산에서는 쉴 새 없이 신규 분양단지가 쏟아졌다. 반면 대구는 조정기간을 거치면서 공급물량이 조절됐다. 결과적으로 최근 부산은 침체, 대구는 다른 지방 광역시와는 달리 부동산 시장 열기가 뜨거운 곳이 됐다.
◇ 엇갈린 부산‧대구…이유는?
3일 부동산114에 따르면 부산은 지난해 10월 이후 10개월 연속 주택매매가격 변동률이 마이너스를 기록했다.
이에 반해 대구는 지속적인 상승세를 기록, 전국 집값 흐름과도 차별화된 모습이다. 올 3월부터 서울을 비롯해 수도권 집값도 보합권 혹은 소폭 하락하며 하향 안정화되고 있지만 대구는 월 평균 0.21% 상승했다.
2년여 전만 해도 두 지역은 정 반대 모습이었다. 부산은 2016년 말부터 집값 상승세가 가팔랐다. 재건축‧재개발 등이 이뤄진 까닭이다. 시장이 활기를 띄자 신규 분양도 봇물처럼 이뤄졌다. 2014년부터 작년까지 10만4340가구가 공급됐다. 올해도 4만 가구 이상의 분양이 예정돼있다.
반면 대구는 2015년 12월부터 이듬해 9월까지 10개월 연속 하락하는 등 시장이 위축됐다. 자연스레 공급 조절이 이뤄졌다. 같은 기간 대구에서의 분양 물량은 6만4351가구로 부산의 61% 수준에 불과하다.
결과적으로 부산은 과열된 시장 열기를 틈타 공격적인 분양이 이뤄졌던 것이 독이 됐다. 대구는 조정 국면을 거치면서 공급이 조절된 게 최근 들어 효과를 보고 있다.
김덕례 주택산업연구원 실장은 "2016년 부산 시장은 안정적인 상승세를 보였지만 최근에는 분양 리스크가 굉장히 큰 시장으로 바뀌고 있다"며 "반면 대구는 리스크가 컸던 지역에서 수급 조절을 통해 최근에는 시장이 안정화된 것으로 판단된다"고 말했다.
◇ 수급 조절만으로 해결될까
지방 시장 침체가 계속되는 상황에서도 분양 물량이 줄지 않으면서 공급과잉 현상이 심화되자 정부도 뒤늦게 수급조절 의사를 피력했다. 국토교통부는 ‘2018년 주거종합계획’에 미분양 증가 등 공급과잉이 나타나는 지역에 대해 현재 추진하고 있는 사업의 공급시기를 분산하고 사업규모를 조정하겠다는 내용을 담았다.
그 일환으로 미분양 관리지역 제도를 활용해 주택 공급 속도를 조절한다는 계획이다. 또 택지 매입단계에서 분양보증 예비심사를 받도록 하고, 일정기준 이하면 본 심사에서 보증발급 여부를 재심사토록 해 사업자들의 택지 매입계획을 유보하도록 한다는 방침이다.
국토부 관계자는 "주택 시장 상황을 지속적으로 모니터링하고 있다"며 "미분양 관리지역으로 지정되면 부지 공급부터 통제해 주택 추가공급을 차단할 수 있고, 건설사들도 관리지역에 대해서는 신규 사업 추진을 고심하게 돼 공급 조절의 효과가 있을 것으로 본다"고 말했다.
하지만 전문가들은 이미 지방 시장의 침체가 장기화돼 수급 조절 등 단기 대책으로는 효과를 내기 어려울 것으로 내다봤다. 선제적인 대처가 늦었던 까닭에 조정국면 장기화가 불가피하다는 것이다.
심교언 건국대 교수는 "지방 시장은 계속해서 좋지 않았는데 정부가 서울 강남 집값 안정화에만 관심을 쏟으면서 지방에 대한 대책은 전혀 없었다"며 "현 시점에서 지방 부동산 활성화를 위한 대책을 만드는 것은 큰 의미가 없다"고 꼬집었다.
다만 그는 "도시재생을 꾸준히 진행하고 지방에 대해서는 분양가나 개발 관련 규제를 완화해 시장을 풀어줘야 중‧장기적으로 시장이 살아날 것"이라고 조언했다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 "지방은 주택 공급과잉이 누적돼왔던 탓에 조정이 불가피한 상황"이라며 "청약자격과 전매제한 완화, 대출지원 등으로 수요를 독려할 수는 있지만 근본 해결책은 아니다"라고 말했다.
이어 "공급 조절을 통해 어느 정도 효과를 볼 수는 있지만 시장 침체를 완전히 해결하기는 힘들다"라며 "산업 구조조정 등을 통해 지방 경기가 살아나야 부동산 시장도 회복할 수 있을 것"이라고 진단했다.
