민간택지나 공공택지 할 것 없이 '분양가'가 쟁점으로 떠올랐지만 '가격'과 관련한 민감한 사안인 만큼 뾰족한 해법은 나오지 않고 있다.
다만 최근 민간 사업장에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제가 더욱 심해지고, 공공택지 역시 정부의 서슬퍼런 시선에 일정 수준의 분양가 인하 움직임이 나타날 것으로 전망되고 있다.
하지만 절대적인 분양가 수준이 이미 서울과 수도권 일부 지역의 경우 상당 수 9억원을 넘긴 이상 서민 혹은 중산층 수준이라도 청약 접근성이 크게 개선되긴 어려울 것으로 보인다.
공공택지를 차치하고라도 민간택지에 대한 분양가 통제를 놓고도 시장 왜곡과 신규주택 쏠림에 대한 우려의 시선도 쏟아지고 있다.
일부 전문가들은 무주택 혹은 첫 내집마련에 대해선 제한적으로 대출규제를 완화해야 한다는 입장도 내놓고 있다. 로또청약이 예상되는 곳에선 임대주택 공급을 늘려야 한다는 시각도 있다.
전문가들의 의견을 모아봤다.
민간 부문에 대한 HUG의 분양가 통제, 결국 가격규제가 주는 시장왜곡은 불가피하다. 일시적인 (집값)하락효과는 있겠지만 신규주택에 대한 과도한 수요 집중, 쏠림이 나타날 수 있다. 재건축사업장의 경우 분양가협의가 안돼서 분양일정이 이연되거나 후분양으로 가면서 가격상승에 대한 기대감을 더 키운다.
또 재고주택과 같은 가격이면 이왕이면 성능 좋은 신규주택(분양)을 선호할 것이다. 자금여력이나 여건에 따라 재고주택과 신규주택 수요가 분산돼야 하는데 수요가 다 신축으로 몰리고, 재고는 거래가 더욱 안되면서 이런 시장의 불균형이 심해질 것이다.
공공택지의 공공사업자에겐 가격 통제가 가능하지만 민간부문에 대한 가격규제는 바람직하지 않다. 공공과 민간은 자금조달 금리부터 다르다. 이런 원가 차이 고려없이 최종 아웃풋인 가격으로만 규제하는 것은 바람직하지 않다.
제도적인 측면에서 분양가의 투명성을 높일 필요가 있다. 지자체의 분양가 심사 기준을 공개하면 분양가 책정시 조금더 까다로워지고 각 항목이 명확해 적정 수준 여부를 판단할 수 있을 것이다. 분양원가 공개항목이 확대된 점을 비롯해 분양가 심사기준이나 심사위원 등을 공개하면 고분양가를 간접적으로 억제하는 효과를 볼 수 있을 듯 하다.
집값이 올랐다고 9억원이라는 (중도금대출)기준을 손보기는 쉽지 않다. 다른 세금부과 등의 기준이 되기도 하기 때문이다. 대출규제 완화도 마찬가지다. 미국 기준금리 인하 가능성이 나오는 상황에서 대출까지 풀어주면 집값은 또 오르고 분양가도 상승하는 부작용이 나올 수 있다.
구축보다 신축 아파트 선호현상이 크다. 여기에 인건비, 원자재값 오르는 상황 등 고려하면 분양가를 억누른다고 해결되지 않는다. 요새 9억원 미만은 거의 없다. 특히 강남은 현금부자 아니면 못산다.
이런 점을 개선하려면 무주택자 즉 내집마련을 처음 하는 사람에게는 9억원을 넘어도 대출을 해줘야 한다. 입주시 기존 집 처분하겠다는 사람 등의 실수요자에게도 문턱을 없애줘야 한다. 지금은 부자들만의 리그다. 무주택자에게는 과감하게 없애야 한다. 이들에게도 기존 잣대를 들이대면 영원히 집을 살 수 없다.
분양원가 공개 항목을 늘려도 분양가 인하 효과는 크지 않다. 경제정의실천시민연합 등에서는 원가만을 얘기하는데 원가의 개념을 제대로 이해하지 못하는 것이다.
가령 토지를 1억원에 분양받으면 이걸 원가라고 하는데 10년 전의 1억원이 지금도 1억원인 것인가. 여기엔 이자도 붙는다. 취득세 등록세 등의 세금도 낸다. 이런것들이 토지 가산비에 다 들어간다. 또 기초공사비, 가스공사, 전기공사 이런 것들이 다 포함되는 것인데 원가에만 분양할 수가 있겠는가.
또 서울이나 과천 등 로또가 될만한 지역은 임대주택으로 공급해야 한다. 그래야 주택이 투자나 소유의 대상이 아니라 이용의 대상이 될 수 있다. 지금은 임대보다 자가를 선호한다고 해도 임대주택 공급을 늘려서 비중이 확대되면 인식은 달라질 수 있다.
민간 사업장의 분양가를 거론하기는 어렵다. 민간사업장 분양가가 비싸다고 하면 분양가상한제를 하자는 것인데 민간에서는 할 수 없다. 다만 공공택지 분양에서는 어차피 국가가 싸게 공급하기 위해 하는 것이기 때문에 비용을 최소화해서 분양가를 더 낮춰야 한다고 본다.
