"강남 재건축 아파트들이 규제한다고 분양가 낮추겠어요? 후분양해서 분양가 올리겠죠. 그 전에 로또 단지 골라서 막차 타야죠."(강남구 거주 50대 남성)
강남 재건축 시장에서 '서초 그랑자이'가 '로또 막차'로 불리는 이유다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난 24일부터 강화한 분양가 심사기준을 적용하면서 강남 주요 재건축 아파트들이 후분양을 검토하고 있어서다.
종전 심사기준으로 분양보증서를 발급받은 서초그랑자이는 입주할 때쯤 많게는 4억원 전후의 시세차익을 낼 수 있을 것이란 전망이 나오기도 한다. 전 타입이 분양가 9억원 이상이라 중도금 대출이 막혔음에도 수요가 높은 이유다. 이 아파트에 계약하려면 최소 현금이 6억원 정도 있어야 하기 때문에 '그들(현금 부자)만의 리그'가 될 전망이다.
◇ 로또+선분양=현금부자 출동
28일 오전 10시, 서울 강남구 대치동 자이갤러리에 마련된 서초그랑자이 견본주택은 예상보다 한산해 대부분의 방문객이 대기없이 입장했다.
이창엽 서초그랑자이 분양소장은 "일반분양 물량이 적고 어차피 (계약은) 다 될 거라고 생각해서 대대적인 광고를 하지 않았다"며 자신감을 드러냈다.
무지개아파트를 재건축하는 이 단지는 서울 서초구 서초동 1335번지에 들어서며 지하 4층~지상 최고 35층, 9개 동, 총 1446가구로 조성된다. 일반분양 몫은 전용면적 59~119㎡ 174가구로 전체의 13% 수준이다. 특히 84㎡B, 100㎡A, 100㎡B, 119㎡ 등 4개의 중대형 타입의 물량은 1가구씩만 분양한다.
분양가는 가중평균 방식으로 3.3㎡(1평)당 4891만원에 책정됐다. 애초에 알려진 평당 분양가 4687만원은 HUG가 산정평균 방식으로 책정한 가격으로, GS건설이 이의를 제기해 가중평균 방식으로 분양을 하게 됐다고 전했다.
이창엽 소장의 설명에 따르면 산술평균은 각 타입의 가격을 단순 평균 내는 방식이다. 가령 A타입이 100만원, B타입이 200만원에 책정됐으면 평균 가격을 150만원으로 잡는거다.
이와 달리 가중평균은 가구 수를 모두 합해 평균 가격을 산출하는 방식이다. 가령 100만원짜리 A타입이 1가구, 200만원짜리 B타입이 99가구가 있으면 모든 가구의 가격을 더해 가구 수로 나눠 평균 가격을 199만원으로 본다.
이렇게 정해진 서초그랑자이의 평형·층수별로 11억1900만~18억9200만원이다. 전용 59㎡는 11억1900만~13억1800만원, 74㎡는 13억2500만~15억3200만원에 형성돼 있다.
전 타입이 분양가 9억원을 넘기 때문에 중도금대출은 불가능하다. 그럼에도 시간이 지날수록 견본주택을 찾는 발길이 늘었다. 견본주택에서 만난 이들은 대부분 로또 막차를 타려는 현금 부자들이었다.
이 단지는 HUG의 분양가 심사 규제를 강화하기 전 분양 보증 막차를 탄 곳이다. HUG는 지난 24일부터 신규 분양 아파트의 분양가가 주변 시세의 100~105%를 넘지 못하도록 했다. 분양가 사수에 나선 강남 주요 재건축 단지들은 분양가 규제를 피할 수 있는 후분양으로 방향을 트는 분위기다. 새 분양가 심사기준이 나오기 전에 분양보증서를 발급받은 서초그랑서울이 '로또 막차'로 관심을 받는 이유다.
인근에서 부동산 중개업소를 운영하는 60대 중반의 남성은 "강남 재건축 단지의 분양가가 평당 5000만원 안쪽이면 로또라고 볼 수 있다"며 "시세차익만 4억원 가량으로 보기 때문에 현금 있는 사람들은 다 청약한다더라"고 했다.
강남에서 30년 넘게 거주했다는 50대 부부도 "강남 아파트들이 후분양에 나서면 분양가 수준이 더 오를텐데, 그 전에 막차를 타려고 한다"고 했다.
◇ 분양 자신감, 이유는?
GS건설은 '완판' 자신감을 보이고 있다.
분양소장은 "HUG가 바로 옆 단지인 삼성래미안과 동일한 수준으로 하라고 해서 분양가를 맞췄는데, 이미 주변 시세가 평당 6000만원을 넘기 때문에 시세차익을 볼 수 있다"며 "HUG의 규제로 강남 재건축 아파트들이 후분양으로 선회하고 있기 때문에 수요자, 투자자 입장에선 마지막 기회인 셈"이라고 했다.
중도금 대출이 막힌 부분에 대해서도 타깃이 강남 부촌인 만큼 큰 어려움이 없을 거라고 봤다.
이 소장은 "방배그랑자이도 부적격이 30% 정도 나왔는데, 서초그랑자이는 지침이 바뀌어서 예비를 500%까지 받게 돼 있기 때문에 계약이 다 될 거라고 본다"며 "사전 무순위청약도 안받고 연체이자율도 공정위가 정해놓은 약관 규정(6.5% 예상)대로 그대로 진행할 것"이라고 했다.
아울러 "계약금 1~2차 내고 중도금 5차까지 내야 해약사유가 안되기 때문에 최소한 현금이 절반은 있어야 한다"고 했다. 그의 말대로라면 분양가 최소 금액이 11억1900만원이기 때문에 5억6000만원 정도는 있어야 한다.
입지나 설계도 래미안 아파트와 비교하며 장점으로 내세웠다. 그는 “리더스원보다 조금이라도 좋게 만들라는 게 회사의 목표였다”며 “서울시 우수 디자인 인증을 받아서 발코니 인센티브도 받았고 커튼월, 스카이큐브, 평형 다변화 등 특화 설계 부분도 더 낫다”고 했다.
서초그랑자이는 서울 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 3호선 양재역을 이용할 수 있고 효령로, 서운로 등을 이용한 단지 진입이 쉽다. 강남대로, 서초대로를 다니는 다수의 버스 이용이 편리하고 경부고속도로 서초 나들목도 가깝다.
아울러 서초고, 양재고, 서울고, 은광여고 등이 인근에 있는 8학군 지역에 속하며 서이초, 서운중 등은 걸어서 통학할 수 있다. 신세계백화점(강남점), 이마트(역삼점) 등 다양한 생활편의시설도 갖췄다.
◇ 실수요자들은 '고민'
현금부자가 아닌 실수요자들은 '로또 청약'에 공감하지 못했다.
강남에 거주하는 50대 후반 남성은 "로또 가격이라고 들었는데 서민 입장으로는 가격대가 높은 편"이라며 "시세보다 4억원 정도 싸다고 하는데 어쩌다 한건 거래된 가격을 기준으로 본 거라 적당하진 않은 것 같다"고 했다.
그러면서 "중도금 대출이 막혀서 금액 부담이 큰데 연체 이자 지원 등도 안돼서 딱히 큰 기대는 안하고 있다"고 했다.
흑석동에서 온 40대 여성도 "초등학생 자녀가 있어서 학군이 좋은 강남으로 이사하고 싶어 와봤다"며 "결혼을 일찍하고 자녀도 있어서 무주택 가점이 60점 정도 나오는데 중도금 대출이 막혀서 가능성이 희박한 것 같다"고 했다. 이어 "중도금 대출 연체가 어느 정도 되는지 등 상담 받으러 왔는데 안될것 같더라"고 덧붙였다.
분양가 규제가 강력해질수록 아파트 분양시장의 양극화되는 모습이다.
분양가를 낮춰도 '똘똘한 한 채', '강남 로또' 등은 결국 현금 여력이 충분한 부자들이 차지하며 '돈이 돈 버는 구조'가 반복돼서다.
아울러 일부 강남권 단지를 중심으로 후분양 움직임이 본격화되면서 서울 아파트 공급지연과 후분양 시 가격 폭등 등의 부작용도 우려되고 있다.
