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[분양가상한제]서울 전역‧과천, 정비사업 정조준

  • 2019.08.12(월) 11:44

적용 기준 투기과열지구, 지정효력 '입주자모집승인'으로 변경
10월부터 시행령 개정 후 적용…구체적 지역은 주심위에서 결정

민간택지 분양가상한제 지정요건 문턱이 대폭 낮아진다. 특히 서울 전역과 경기 과천 등이 포함된 '투기과열지구'를 필수요건으로 하고, 지정효력 적용시점도 주택정비사업을 포함한 모든 사업장에 '입주자모집승인' 시점으로 못 박았다.

이와 함께 분양가에 가장 큰 영향을 주는 택지비 산정기준을 객관화하고, 후분양 기준도 강화해 고분양가 규제를 피하려는 사업장을 원천 차단한다는 계획이다.

◇ 재건축‧재개발 타깃

국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 '분양가상한제 적용지역 지정요건과 적용 대상' 등을 개선한다고 12일 밝혔다. 이르면 올해 10월 초까지 주택법 시행령을 개정해 민간택지 분양가상한제 적용 준비를 마친다는 계획이다.

국토부는 분양가상한제 적용 필수요건을 '직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 개정한다. 투기과열지구는 수도권의 경우 서울 전역(25개구)과 경기 과천시, 하남시와 광명시, 성남시 분당구 등이 해당된다. 지방에서는 대구광역시 수성구과 세종시가 투기과열지구다.

선택요건 중 분양가격 상승률의 경우, 해당 시‧군‧구 분양 실적 등이 없어 활용되지 못하는 사례가 많아 '주택공급에 관한 규칙' 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특‧광역시) 분양가격 상승률을 사용토록 개선한다.

관심을 모았던 재건축‧재개발 사업장의 지정효력 시점도 일반 주택 사업장과 같은 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'로 강화된다.

그 동안 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 시 재건축‧재개발 사업장은 '관리처분계획인가'를 신청한 단지부터 적용했다. 이 경우 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가능해 제도 개선의 실효성이 떨어진다는 지적이 많았다.

최근 집값 상승의 진원지가 서울과 과천 등 수도권 재건축‧재개발 사업장인 만큼 효율적인 고분양가 관리를 위해 지정효력 시점을 강화했다는 게 국토부 설명이다.

◇ 전매제한‧후분양 기준도 강화

분양가상한제가 적용된 주택 전매제한 기간도 강화된다. 현재 3~4년 수준인 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.

분양가상한제 적용 시 주변 시세보다 저렴하게 주택이 공급되는 만큼, 단기 투기수요 유입을 막기 위한 조치다.

다만 분양 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련돼 있는 가운데 이를 적극 활용한다는 방침이다.

LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하거나 필요 시 수급조절용으로 활용된다.

이와 함께 주택법 개정안을 발의해 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)도 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진한다.

분양가에 가장 큰 부분을 차지하는 택지비 산정기준도 객관화한다. 이에 대해서는 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성을 검토하는 방안도 검토되고 있다.

최근 고분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 검토했던 사업장이 생겼던 까닭에 후분양 기준도 강화하기로 했다. 현행 '주택공급에 관한 규칙' 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점은 공정률 50~60% 수준에 불과하다. 이를 통해서는 소비자 보호에 미흡하다는 판단에 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준을 공정률 약 80% 수준으로 개선한다.

국토부는 이번 개정안을 오는 14일 입법예고하고 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포‧시행한다는 계획이다.

다만 구체적인 상한제 지정 지역과 시기에 대한 결정은 시행령 개정 후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 예정이다.

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