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[강남불패?]⑥왕좌는 계속된다

  • 2019.10.23(수) 09:00

영동 지하도시개발, GBC, 잠실MICE 등 개발호재 몰려
입주 줄줄이 대기…반포·일원·삼성 새아파트촌 거듭

V 교통이 편리한가?
V 유명한 학교 또는 학군이 있는가?
V 마트, 병원 등 생활 인프라 시설이 있는가?
V 조망권이 확보(쾌적성)돼 있는가?
V 개발 호재가 있는가?

취재차 들렀던 강남의 한 부동산 중개업자는 '살기 좋은 집'의 조건을 이렇게 나열했다. 그러면서 "이런 집들은 무조건 가격이 오른다"고 말했다. 사실상 '돈 되는 집'의 조건인 셈이다.

이런 조건을 고루 충족하는 지역으로는 단연 '강남'이 손꼽힌다. 사통팔달 교통망에 명문 학군을 갖춘 입지로 아파트 중위매매가격이 10억원을 훌쩍 뛰어넘는다.

여기가 호재의 끝이 아니다. 영동 지하도시개발, GBC(글로벌비즈니스센터) 건립 등 20조원 규모의 투자가 몰려 있고 새 아파트도 줄줄이 들어서 '강남불패'에 대한 기대감은 점점 더 번지는 모습이다.

전문가들은 "강남에 각종 개발호재가 있고, 그로 인한 생산 유발 효과 등을 생각해보면 강남 집값은 계속 오를 것"이라고 입을 모으고 있다.

◇ 지금도 좋은데…더 좋아지는 교통‧인프라

서울 집값의 바로미터인 '강남3구'(강남‧서초‧송파)의 아파트 가격은 서울시 전체 평균의 두 배에 달한다.

한국감정원에 따르면 지난달 기준 강남구의 아파트 중위 매매가격은 15억2000만원, 서초구는 14억2750만원, 송파구는 11억1000만원으로 집계됐다. 서울시 아파트 중위 매매가격(7억7600만원)과 비교하면 격차가 크다.

주택산업연구원에 따르면 정부가 강남(서울)에 적용한 규제는 총 40여개에 달한다. 조정대상지역, 고분양가 관리지역, 투기과열지구, 투기지역으로 묶어 놓으면서 대출, 세제, 전매제한, 청약, 정비사업 등을 규제하고 있다.

그럼에도 추석 연휴 직후 강남 집값이 또다시 고개를 들었다. 정부가 건설 투자 움직임을 보이면서 강남권 개발 호재 기대감이 커진 영향이다.

서울시는 지난 2014년 삼성동~잠실동 일대 199㎡를 국제교류협력지구로 지정해 마이스(MICE, 회의·관광·컨벤션·전시회 결합산업), 스포츠 등이 어우러진 곳으로 만들겠다는 구상을 밝힌 바 있다.

그 구상안의 하나인 '영동대로 지하공간 복합개발 사업'이 연말 착공을 앞두면서 강남권 대규모 개발의 기대감이 커지고 있다.

'단군 이래 최대 지하 시설물'로 불리는 이 사업은 삼성역~봉은사역 구간에 길이 630m, 지하 6층, 연면적 16만㎡ 규모(잠실야구장의 30배)의 강남권 광역복합환승센터 및 상업‧편의시설로 구성된 거대 지하도시를 만드는 사업이다.

강남권 광역복합환승센터는 수도권 광역급행철도(GTX-A·C), KTX 의정부 연장, 위례신사선, 남부광역 급행철도 등 6개 철도가 지날 예정이다.

삼성동 GBC도 마지막 관문인 비행안전영향평가를 매듭 지으면 연말에 착공할 가능성이 높아진다. GBC는 지상 105층, 국내 최고로 기록될 569m 높이의 초고층 빌딩으로 중급 규모의 마이스 시설이 들어선다.

잠실에선 마이스 복합단지 개발도 본격화했다. 잠실종합운동장 일대 약 35만㎡ 용지에 연면적 12만㎡ 마이스 시설과 야구장 등 체육시설을 민간자본으로 짓는다.

이렇게 되면 삼성동 제1코엑스부터 시작해 GBC를 거쳐 잠실운동장 일대까지 서울 동남권에 거대한 마이스밸리가 생긴다.

강남권 개발 사업이 활기를 찾자마자 집값은 반응하기 시작했다.

송파구 대표 재건축 아파트인 '잠실주공5단지' 전용면적 76㎡(20억3000만원 거래)는 처음으로 20억원을 넘어섰고, 서초구의 대장주 '아크로리버파크'는 전용 59㎡가 23억9800만원에 거래되며 처음으로 3.3㎡(1평)당 1억원에 아파트가 팔렸다.

◇ 낡아도 비싼데…새 아파트 들어서면?

'새 아파트'도 줄줄이 들어선다.

서울은 30년 이상 된 노후 주택 비율이 높은 편(전체의 20.1%)인데, 그중에서도 강남은 정비사업이 꽉 막혀 있어 새 아파트 공급이 어려운 상황이다.

최근 강남구 한 부동산 공인중개업소 관계자는 '은마아파트' 가격이 최근 들어 다시 오름세라고 전하며 "재건축 속도가 더디니까 이 가격(전용 84㎡, 매매가 21억원)이지 안 그러면 더 올랐을 것"이라고 말하기도 했다.

'귀한 몸'인 새 아파트가 들어서기 시작하면 일대 가격이 '점프'할 수 있다는 기대감이 벌써부터 나온다.

앞으로 3년(2020~2022년)간 강남권에 들어서는 새 아파트는 ▲e편한세상 송파 파크센트럴(1199가구) ▲래미안 리더스원(1317가구) ▲디에이치 포레센트(184가구) ▲디에이치 라클라스(848가구) ▲서초그랑자이(1446가구) ▲디에이치자이개포(1996가구) ▲방배그랑자이(758가구) ▲래미안라클래시(679가구) ▲역삼센트럴아이파크(499가구) 등이다.

대부분 단지 규모가 크고 인근에 신축 아파트 또는 새 아파트 입주가 예정돼 있다.

청담역 인근(삼성동)은 ‘삼성동힐스테이트1차’(2009년 입주), ‘삼성동 롯데아파트’(2010년 입주), ‘삼성동 센트럴 아이파크’(2018년 입주)에 이어 ‘래미안 라클래시’까지 들어서면 준공 10년 이내 신축 아파트가 주를 이루게 된다.

대청역 인근(일원동)에서도 ‘래미안개포루체하임’(2018년 입주)에 이어 2021년 디에이치 포레센트, 디에이치자이개포 등이 들어서면 일대가 새 아파트 단지로 조성된다.

사평역 인근(반포동)도 ‘반포리체아파트’(2010년 입주), ‘반포래미안아이파크’(2018년 입주), ‘반포써밋’(2018년 입주), ‘반포센트레빌아파트’(2021년 8월 입주 예정) 등으로 새 아파트촌이 될 전망이다.

통상 입주 물량이 많으면 집값이 떨어지기 마련이지만, 강남은 '수요>공급' 현상이 뚜렷한 만큼 오히려 상승 전망이 우세하다.

권영선 주택산업연구원 책임연구원은 "입주 물량이 많으면 집값이 떨어지는 게 일반적인 현상"이라면서도 "하지만 일반적인 시장의 사이클이 작동하지 않는 곳이 서울이자 강남"이라고 말했다.

이어 "강남의 특성상 수요가 공급보다 많기 때문에 공급 물량이 많다고 떨어지진 않을 것"이라며 "오히려 교통 호재, 개발 호재 등으로 기대 심리가 반영되면서 집값이 상승할 것"이라고 덧붙였다.

양지영 R&C연구소장도 "삼성동의 경우 대규모 개발호재가 많이 몰려 있어 땅값, 집값이 상당히 높아질 것"이라며 "장기적으로 보면 고용창출 등이 작용하면서 인근 지역까지 주택 가격 상승 영향을 미칠 수 있다"고 예상했다.

양 소장은 "강남권 중심으로 집값이 너무 많이 올랐다는 심리적인 저항감도 있고 정부의 규제가 잇달아서 집값이 큰 폭 오르진 않을 것"이라면서도 "하지만 결국 규제도 공급 감소를 가져오게 되기 때문에 또다시 상승을 낳을 것"이라고 내다봤다.

더 자세한 내용은 오는 11월 20일 비즈니스워치가 주최하는 머니워치쇼 시즌9 '강남불패'에서 확인할 수 있다. 홍춘욱 EAR리서치 대표, 이진우 'MBC 손에 잡히는 경제' 진행자, 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 조영광 대우건설 연구원이 토론자로 참여한다.

 

▲일시: 2019년 11월 20일(수) 오후 2시30분~4시30분
▲장소: 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀
▲참가: 비즈니스워치 홈페이지(www.bizwatch.co.kr)에서 참가자 사전등록 접수 중
▲ 문의: 비즈니스워치 (02)783-3311

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