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[강남불패?]⑤강남불패→서울불패→분당·과천까지

  • 2019.10.22(화) 10:11

강남서 시작된 집값 상승 마용성 등 서울 전역으로 확대
강남 접근성 좋은 분당‧과천 등 수도권 일부지역도 영향

강남에 '아크로리버파크'가 있다면 강북에는 ‘마포 래미안 푸르지오’ 이른바 마래푸가 있다. 두 단지는 각 지역을 대표하는 랜드마크 아파트로 성장했다.

아크로리버파크보다는 저렴하지만 마래푸 집값 상승세도 만만찮다. 강남 집값이 과열 조짐을 보이면 그 열기가 한강을 끼고 맞은편에 자리한 마포구와 용산구, 성동구로 번지기 때문이다.

이 뿐 아니다. 수도권 중에서는 강남 접근성이 좋은 것으로 평가받는 성남시와 과천시, 하남시 등도 강남 뒤를 이어 집값이 오른다. 강남의 영향력은 비단 강남에만 국한된 것이 아닌 서울과 수도권 일부지역까지 미치고 있다.

마포 래미안 푸르지오 전경(사진: 채신화 기자)

◇ 서울불패

강남 집값이 천정부지로 치솟으면서 웬만한 중산층도 강남에 집 사는 게 힘들어졌다. 이들은 상대적으로 학군은 떨어지지만 서울의 중심지로 교통 여건과 생활 인프라가 갖춰진 마포와 용산, 성동구를 차선책으로 택했다. 한강변에 자리하면서 직주근접도 가능한 곳들이다.

이 영향으로 강남 집값이 오르면 마용성 아파트에 위치한 새 아파트 가격도 조금의 시차를 두고 상승하는 현상이 나타나고 있다.

마포 래미안 푸르지오 2단지 전용 84㎡의 경우 2016년에는 8억원 중후반 대에 거래되던 것이 2017년 말에는 10억원을 돌파했다. 이후 2018년 들어서는 14억5000만원을 기록했다. 지난해 9.13 대책 발표로 주춤한 모습을 보이기도 했지만 올 2분기부터 예전 가격을 회복한 이후에는 상승세를 확대하고 있다. 급기야 지난 3분기에는 16억5000만원에 거래되면서 신고가를 기록했다.

용산과 성동구 아파트 단지들의 가격 흐름도 다르지 않다. 강남 재건축을 중심으로 집값이 급등했던 2017년 말부터 2018년 초까지, 또 올 2분기부터 마용성 집값도 오름세다.

이와 함께 교통망 구축과 도시정비사업 등 각 지역마다 개발 호재를 업고 서울 전역으로 집값 상승세를 확대해 나가고 있다. 한국감정원에 따르면 강남3구 집값 상승세로 하락세에서 벗어난 서울 집값 변동률은 16주 연속 상승세다.

결국 정부 규제로 눈치만 보던 수도권 주택 시장은 강남이 꿈틀대기 시작하면서 상승세를 전역으로 확산하고 있는 상황이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "이제 강남 부동산은 서울 뿐 아니라 전국 단위 투자자가 모이는 시장으로, 선호도가 가장 높아 1순위로 집값이 오르는 것"이라며 "집값 문턱이 높아지자 강남과 인접한 마용성이 뜨고, 그 다음으로 양천구와 강북구 등 다른 지역을 선택하면서 오름세가 확산되는 양상"이라고 설명했다.

이어 "강남 집값이 오르면 순차적으로 마용성을 거쳐 서울 전역이 상승할 것이라 예측하는 것이 더 이상 무리한 추측은 아니다"라며 "이 같은 현상을 해결하려면 강북 지역에도 새 아파트와 강남 수준의 생활 인프라를 갖추는 등 주거환경을 개선하는 것이 필요하다"고 강조했다.

◇ 강남과 가까워야 수도권?

서울과 인접한 경기‧인천을 수도권이라 칭하지만 주택 시장 분위기는 천차만별이다. 평택과 안산 등 일부 지역은 최근 주택 과잉공급 여파로 시장이 침체된 영향도 있지만 결국 수도권도 강남과의 접근성에 따라 희비가 엇갈린다.

강남과 가까운 경기 과천시와 성남시는 강남 집값의 영향을 직접적으로 받는 지역이다.

특히 과천은 강남 못지않은 집값 수준을 보이고 있다. 부동산114에 따르면 과천시 아파트 3.3㎡ 당 매매가격은 3908만원으로 강남구(5136만원)와 서초구(4787만원) 다음으로 비싸다.

이 두 지역의 공통점은 강남 목동 중계 등 서울의 주요 학군 못지 않은 교육인프라가 갖춰졌다는 점이다. 이 때문에 중산층들을 꾸준히 불러모으고 있다.

 

비싼 가격에도 불구하고 과천에 입성하려는 수요자들은 줄을 섰다. 과천지식정보타운과 주요 재건축을 통해 공급되는 새 아파트를 분양받으려 과천으로 전입하려는 행렬이 이어지고 있다. 과천 전셋값이 오르는 이례적인 현상도 이 때문이다.

9월 이후 과천시 주간 전세가격 변동률은 평균 0.7%를 기록하며 수도권을 통틀어서 가장 높다.

신분당선을 이용하면 강남과 불과 15분 거리에 있는 성남시 분당구도 마찬가지다. 지난해 초 강남 집값이 급등하자 오랜 침체기를 겪던 분당도 모처럼 주택 시장에 온기가 돌았다. 그러다 올 상반기까지 조정을 겪는가싶더니 하반기 들어서는 강남과 함께 집값 상승폭을 확대하고 있다.

분당구 정자동 S공인 관계자는 "분당에 여러 기업들이 지속적으로 입주하고 있고, 강남으로 출퇴근 하는 수요자들이 꾸준히 유입돼 당분간 집값이 떨어지지는 않을 것"이라며 "수도권 주택공급을 위한 택지보상 등이 이뤄지면 가격은 더 오를 가능성이 크다"고 말했다.

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