"주택시장 조정 가능성이요? 솔직히 지금은 안보입니다. 불이 붙은 것 같아요. 내년 총선(4월) 전까지는 더 강세장이 이어질 가능성을 무시할 수 없습니다."
홍춘욱 EAR 리서치 대표를 이대 근처 한 카페에서 만났다. 키움증권 투자전략팀장(이사) 시절 부동산업계에선 '여의도학파 수장'으로 통했다. 지금은 이코노미스트이자 숭실대 금융경제학과 겸임교수, 최근엔 '밀레니얼 이코노미(홍춘욱·박종훈)'라는 새 책을 내는 등 바쁜 일상을 보내고 있다.
그 어느 때보다 거시경제의 다양한 변수들이 부동산시장에 미치는 영향이 커진 요즘, 홍 대표만큼 폭넓은 식견으로 부동산시장을 분석하고 전망하는 전문가 또한 흔치 않다.
홍 대표는 대출 한도 내에서 여력이 되는 실수요자들에겐 집을 사라고 조언하고 있다.
그는 "전세보증금을 대출 없이 자력으로 조달가능한 실수요자라면 이 보증금에 대출(주택담보인정비율·LTV 40%까지 가능)을 더해 집을 살수 있다"면서 "좌고우면 할 이유 없다"고 강조했다.
반면 "전세자금에도 대출이 포함돼 있다면 5억원 이하의 아파트를 노리거나 청약(특별공급 포함)에 집중하고 그마저 여력이 안되면 이번 사이클에선 포기하고 종잣돈을 마련해 다음 기회를 노리는 것도 나쁘지 않다"고 말했다.
이 경우 자칫 무리해서 집을 산다면 사소한 조정에도 어려움을 겪을 수 있기 때문에 재테크를 통해 종잣돈을 모으는데 더 집중해야 한다는 것이다.
홍 대표는 "요즘같은 때 달러자산에 투자하는 등으로 돈을 모으거나 혹은 경매공부를 열심히 하는 것도 괜찮다"고 덧붙였다.
홍춘욱 대표는 오는 11월20일 비즈니스워치가 주최하는 머니워치쇼 시즌9 '강남불패'의 주제발표를 맡고 토론자로도 참석한다. 이에 앞서 부동산시장을 어떻게 전망하고 있는지 견해를 들어봤다.
-국내 경제에 대한 진단과 전망은
▲소순환 사이클-2011년 미국 신용등급 강등, 2016년 브렉시트와 같은 작은 이벤트 등이 발생-에서 보면 경기가 안좋은 국면이고 안좋은 여건이다. 건설과 소비가 굉장히 부진해 성장탄력을 떨어트리고 있다.
다만 내년엔 올해처럼 재정긴축은 어렵기 때문에 확장적 재정정책을 편다면 크게 위축될 여지는 없을 것으로 본다. 내년 상반기엔 지금보다 나아질 것으로 보지만 그렇다고 호황이라고 보기는 어렵고 반등 정도로 예상한다.
디플레이션 역시 눈앞에 왔다고 보긴 어렵다. 지난해 여름 혹서기 영향으로 농산물 물가 급등했던 것이 올해는 마이너스로 영향을 미쳤다. 물가상승률 지표만 놓고 보면 작년도 올해도 허수가 있다. 그렇다고 하더라도 근원물가 역시 1%도 안돼 디플레이션 압력을 완전히 벗아나기보다는 '경계경보' 정도로 보면 될듯 하다.
-경제가 어려운데 집값만 오르고 있는 이유
▲최근 경기 둔화가 부동산 가격을 상승시키는 요인으로 작용했다. 경기 나빠지니까 가장 먼저 주식이 타격을 입었고, 금리인하했다. 건설경기 악화하면서 주택착공이 줄어들고 이는 미래 주택 공급이 줄어든다는 신호로 작용했다. 그러면서 부동산 가격 상승으로 나타났다.
특히 지난 4월 화폐개혁 논의가 불을 붙였다. 당시 거액 고객들 대상으로 세미나를 많이 했는데 대부분 달러, 금, 부동산 관련 질문뿐이었다. 이런 실물자산에 대한 선호가 부각되기 시작하면서 상반기 (주택가격)바닥을 치고 올라갔고 최근들어 나타난 상승세는 정부의 민간택지 분양가상한제 등의 영향이다.
-민간택지 분양가상한제 영향은
▲서울을 비롯한 핵심지역 주택공급을 급격히 감소시키고 지금이 신축아파트를 살 수 있는 유일한 기회다라는 생각을 갖게 맞들어 분양시장 쏠림이 나타났다. 또 신축은 아니지만 10년된 아파트도 '범 신축'으로 보고 선호도가 커졌다. 정부 정책이 오히려 불을 붙이고 있다. 시장경제에서 가격을 통제하는 정책이 성공한 적은 없다.
공급은 위축될 수밖에 없다. 30년(재건축연한)된 아파트들은 (재건축 추진)다 뒤로 밀린다. 서울에서 정비사업 이외에 다른 주택 공급 방법 없다. 3기 신도시 한다고 하지만 핵심이 될 교통망이 언제 좋아지나.
-정부 정책에 보완해야 할 점은
▲분양가상한제는 안하는 편이 낫다. 수년 내에 서울에 신축 공급은 없다. 2016년부터 올해 8월까지 4년 연속 주거용 건축물 착공이 줄어들었다. 분양가상한제는 공급감소를 더 강화하는 정책이다.
하더라도 과거처럼 채권입찰제(시세차익 환수)나 추첨방식 등 제도의 변화가 필요하다. 지금처럼 '부잣집 막내아들'에 큰 혜택을 주는게 아니라 다양한 계층에 혜택을 주는 제도가 필요하다. 기다려봐야 당첨되기 어렵다는 이런 절망감과 공포가 집값상승의 직접적 요인이라고 보면 답은 정해져 있다. 재건축 규제와 관련해선 재건축초과이익환수금이 있는데 굳이 분양가상한제를 왜 하나.
-3기 신도시는 어떤가
▲주택공급에서 직주근접을 무시해선 안된다. 주 52시간제 등으로 퇴근시간이 앞당겨지고 가정에 대한 가치도 달라졌다. 저녁에 가족과 함께 시간을 보내는 것이 중요해진 세상이다. 더욱이 여성 취업비율이 올라가면서 아빠 혼자 고생하면 되는 시절도 아니기 때문에 직주근접이 중요하다. 언제 신도시 건설될지도 모르고 교통망 확충될지 모르는 정책으로 주택시장의 (수요-공급)미스매치를 완화시켜 줄 수 없다. GTX와 여러 교통망을 조기착공할 수 있도록 촉진해야 한다.
-부동산시장 전망은
▲강세장이 예상되지만 솔직히 이 속도대로라면 조심해야 한다. 집값도 경제성장률(2%) 범위에서 완만하게 움직여야 하는데 조정도 안받고 거래도 안되면서 호가가 오르는 시장이라 무섭다.
가격이 올랐다는 것 만큼 악재는 없다. 총선 이후엔 기간조정이든 가격하락 조정이든 조정 가능성은 있지만(물론 지금까진 기간조정만 있었다.) 총선까지는 급격한 조정은 없을 것이다.
