"서대문구와 은평구, 마포구 등에 위치한 재건축 대상 단지들은 가격 부침 없이 꾸준히 오른다. 반대로 양천구와 노원구는 가격 등락이 심하다. 이 데이터에서 얻을 수 있는 인사이트는 학군이 집값의 절대적인 요인이 아니고 직주근접(일자리)이 중요하다는 것이다."
조영광 대우건설 연구원(강북마케팅지사 과장)은 최근 부동산 시장에서 주목받는 인물이다. 변하지 않을 듯한 건설업계도 4차 산업혁명 시대를 맞아 빅데이터를 통해 시장을 분석하고 적중률을 높이는데 힘을 쓰고 있다. 조 연구원이 그 길을 열어가고 있다.
그는 입사(2010년 8월) 후 1년여 동안 분양 현장에서 경험을 쌓고 이후에는 각종 데이터로 주택시장을 분석하기 시작했다. 이를 통해 회사가 유망한 사업장을 선택해 수주하는데 도움을 주는 것이 주된 업무였다.
인터뷰 중 흥미로웠던 이야기는 최근 강남을 주름잡는 아파트 중 하나인 서초 푸르지오 써밋 분양가를 두고 고심했다는 내용이다. 지금은 3.3㎡ 당 매매가가 1억원에 육박한 지역이지만 분양 당시( 2014년)에는 분양가 3000만원을 넘겨도 되는지를 두고 고민했다는 것이다. 그도 그럴 것이 강남에서 할인분양을 하고 준공후 미분양도 많았던 시절이다.
조 연구원은 "그때 중요하게 본 데이터는 강남은 이제 글로벌 도시인만큼 미국 주택시장을 후행한다고 판단, 미국 주택경기가 살아나고 있다는 점에서 분양가 3000만원도 충분히 가능하다고 판단했고 담당 임원을 설득했다"고 말했다.
이처럼 수많은 데이터를 기반으로 주택시장을 예측하고 있지만 결국 '가장 단순한 그래프가 제일 정확한 의미를 전해준다'는 게 조 연구원의 생각이다. 그는 "가격 순환주기 상 정점에 있고 입주물량이 많으면 앞으로 그 지역 집값은 떨어질 것으로 예측할 수 있다"며 "누구나 생각할 수 있는 단순한 사실이 가장 정확한 미래를 내다볼 수 있게 한다"고 강조했다.
'빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래'라는 책에 자신의 견해를 담기도 한 조영광 연구원은 오는 20일 비즈니스워치가 주최하는 머니워치쇼 시즌9 '강남불패'의 토론자로 참석한다. 먼저 그를 만나 최근의 부동산 시장 동향과 향후 전망 등을 들어봤다.
-최근 수도권 주택 시장에 대한 평가는
▲정부 정책이 균형을 잡지 못하고 있다. 집값을 잡기 위해 규제 대책을 쏟아내지만 동시에 이에 따른 반발을 달래려고 교통망 구축 계획(개발 계획) 등을 발표한다. 결국 정책의 엇박자로 집값이 계속 오르면서 정책에 대한 신뢰도가 하락, 집값 안정을 기대하기는 힘든 상황이다.
다만 올 들어 집값 상승 폭은 크게 둔화됐다. 지난해에는 서울 집값이 연간 20% 가량 올랐다. 반면 올해는 조사기관에 따라 조금씩 다르지만 1~3% 수준에 불과하다. 그럼에도 수요자 입장에서는 상승 폭보다 상승세가 유지되고 있다는 점에서 집값에 대한 부담이 계속 커지고 있다.
-민간택지 분양가상한제 대상지 발표했는데 주택시장 영향은
▲단기적으로는 상한제 적용 효과를 기대할 수 있다. 상한제 문턱을 낮추겠다고 발표한 8월 이후 강남 아파트 실거래가가 떨어졌는데, 이는 강남에 재건축 초기 단계인 단지가 많은 까닭이다. 이와 함께 양천구와 노원구 등도 하락했다. 상한제로 재건축 초기 단계 아파트에 대한 기대감을 낮춘 효과로 볼 수 있다.
-분양가상한제로 집값을 잡을 수 있다는 것인가
▲최근 관리처분인가 단지를 살펴보면 매물은 있지만 거래량은 많지 않다. 분양가상한제 영향으로 재건축 수요가 잠잠해진 것으로 해석할 수 있다.
하지만 상한제 효과를 마냥 긍정적으로 보기는 어렵다. 재건축에 대한 수요는 줄어든 반면 새 아파트 선호 현상은 짙어지면서 가격은 더 올라간다.
이 경우 준공된 지 10년 이내 아파트 가격은 너무 올라서 접근이 어렵다. 결국 입주 15~20년차 아파트를 사는 수요자들이 늘어나는데 이 과정에서 집값에 거품이 발생할 수 있다.(공급 대비 수요 증가) 이들 단지는 향후 정책 방향이 바뀌어 재건축 규제가 풀려도 사업을 추진할 단계가 아니라 가격 상승에서 소외될 수 있다. 이렇게 되면 (거품을 낀 가격에 집을 산)중산층의 가계 부채 부담이 증가해 장기적으로 불안요인이 될 가능성이 크다는 점도 우려스럽다.
-재개발·재건축 시장 전망과 앞으로 눈여겨 봐야할 지역은
재건축에 대한 기대감이 꺾이면서 일부 서울 외곽지역은 인근 수도권 새 아파트보다 가격이 떨어지는 현상이 발생하고 있다. 대표적인 곳이 노원구다. 이 지역은 노후 아파트가 많지만 재건축 초기 단계라 사업 진행이 더뎌 가격이 오르지 않는 반면 인접한 남양주 별내와 다산신도시에 들어선 새 아파트는 가격이 오른다.
경기도에 오를 아파트는 서울 출퇴근이 많은 고양(삼송지구) 부천 남양주 성남 등이다. 서울로 출퇴근을 많이 한다는 것은 직장 소득이 있고 또 이미 출퇴근 경로가 있다는 것이다. 이런 곳에 정부가 투자할 수 있고 결국 집값이 오른다.
서울 내 노후 아파트 가격 하락은 불가피하다. 단, 재건축 단지 내에서도 장기 가격 안정성에서는 차이를 보인다. 서대문구와 은평구, 마포구 등에 위치한 재건축 대상 단지들은 가격 부침 없이 꾸준히 오른다. 반대로 양천구와 노원구는 가격 등락이 심하다.
이런 현상을 보면 학군이 집값에 절대적 요인인 것 같지만 사실은 그렇지 않다는 것이다. 목동과 중계동 등 강북 지역 유망 학군을 포함한 양천구와 노원구는 재건축 정책이나 사업 추진 상황에 따라 가격이 크게 흔들린다. 이 지역에 대한 거주수요는 자녀가 어디에 있는 중‧고등학교를 다니느냐에 따라 얼마든지 달라질 수 있어서다.
이에 반해 서대문구와 마포구 등은 직주근접이 좋은 곳들이다. 결국 학군보다는 일자리가 중요하다. 재건축 단지 중에서도 장기적으로 안정적인 거주 요건을 갖추고 있는지를 보고 접근할 필요가 있다.
-최근 발표된 교통망 대책에 대한 평가는
앞으로는 서울 집중이 아닌 광역시대다. 이런 차원에서 광역단위로 교통망을 구축하겠다는 발상, 신도시 조성과 교통망 구축까지의 시차를 줄이겠다는 정책은 바람직한 것으로 본다.
이번 교통망 대책에서 눈에 띈 것은 '급행'이라는 단어를 13번이나 썼다는 점이다. 속도에 중점을 둔 것으로, 특히 '인덕원~동탄' 연결 구간을 급행으로 한다는 점을 주목해야 한다. 이를 통해 수혜를 볼 수 있는 지역은 동탄을 비롯해 안양과 의왕시 등이다. 이곳은 재건축 대상 단지들도 많다는 점에서 관심이 간다.
-빅데이터 측면에서 향후 시장 전망과 유망 지역은
구글 트렌드 등 검색량 데이터가 미래를 예측하는데 정확하다. 주택시장에서는 분양과 전세 키워드 검색 추이를 보고 예측할 수 있는데, 최근에는 전세가 분양보다 조금 더 많다. 이를 통해 집값은 오르되 그 폭은 작년보다 줄어들 것으로 전망할 수 있다.
주택 물량을 보면 입주를 앞둔 새 아파트와 중견주택 비중이 적당한 곳이 집값 상승을 기대할 수 있고 거주 환경이 좋은 것으로 볼 수 있다. 이런 측면에서 서대문과 영등포 일대는 5000가구 정도의 입주 물량이 있고 중견주택 비중이 10% 이내로 희소성이 있다.
