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[혼돈의 부동산]"이번엔 내집마련 할 수 있을까요?"

  • 2020.07.08(수) 08:30

골자 나온 22번째 부동산 대책, 서민·실수요자 입장은
주택공급 확대·세금완화 등 기대…다만 실효성은 의문

"실수요자를 보호하며 서민과 청년의 주거 안정을 위해 대책을 강력히 추진해 나가겠습니다"(지난 6일 청와대 수석 보좌관 회의 중 문재인 대통령 발언)

자꾸 희소식이 들려옵니다. 정부에서 서민‧실수요자에게 초점을 맞춘 22번째 부동산대책을 준비중이라는데요. 특히 생애 최초 주택 구입자를 위해 주택 공급을 늘리고 세금 부담을 줄여주는 방안을 검토중이라더군요. 

다시 한 번 '인서울' 꿈을 꺼내봅니다. 직장 위치나 자녀의 교육 여건 등을 고려하면 서울에 집을 구해야 하는데요. 집값(서울 중위아파트가격 9억원 이상)을 알아볼 때마다 숨이 턱턱 막혔거든요. 그렇다고 청약이나 대출이 쉬운 것도 아니고요. 

하지만 지금 예상되는 실수요자 중심의 부동산대책이 나오면 어느정도 숨통이 트일 것 같기도 한데요. 이번엔 저도 '내 집 마련' 꿈을 실현할 수 있을까요? 저는 나서민(30대·무주택자) 입니다. 

◇ 태어나서 처음 집 사는 사람~? 

정부가 21번째 6·17대책이 발표된 지 3주 만에 추가 대책을 준비 중이라고 합니다. 

앞선 정책이 다주택자, 고액 주택 구입자 등을 옥죄려 했다면 이번엔 저같은 생애 최초 구입자 등 서민·실수요자를 위한 대책이 주가 된다고 하니 더 눈길이 가는데요. 

우선 무주택자에 대한 주택 공급 기회가 늘어날 거라고 합니다. 특별공급 제도를 개편해서요.

현재 국가, 지자체, 공공기관이 건설하거나 주택도시기금을 지원받아 건설하는 전용면적 85㎡ 이하의 '국민주택'은 특별공급 물량이 총 80%에 달하고 '민간 분양주택'은 특별공급 비율이 43%인데요.

※특별공급 비율은 국민주택의 경우 생애최초 20%, 신혼부부 30%, 기관추천 15%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5% 등. 민간 분양주택의 경우 신혼부부 20%, 다자녀 10%, 기관 10%, 노부모부양 3% 등이다.

이 비율을 더 높이는 방안이 검토되고 있다고 합니다. 

국민주택의 경우 생애최초와 신혼부부 특공을 늘리면 '100% 특공'으로 청약이 이뤄질 수도 있겠네요. 생애최초 특공이 없는 민간 분양에선 신혼부부 비율을 확대하면 전체 특공이 50%를 넘을테고요. 

저희 같은 젊은층의 무주택자는 청약 가점이 낮은 편이라 일반공급에선 경쟁력이 떨어지는데 특공 분양이 많아진다면 좀 더 기회가 생기는 셈이네요.

또 주택을 처음으로 구입하는 사람에겐 취득세를 줄여주는 방안도 검토되고 있다고 합니다. 

지금도 연간 소득 합산이 7000만원(외벌이 5000만원) 이하인 신혼부부가 3억원(수도권 4억원), 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 생애 최초로 구입하면 취득세 세율을 1%에서 0.5%로 감면해주고 있는데요.

이는 저출산 대책의 하나로 지난해 도입됐다가 한 번 연장돼 올해 말까지 시행됩니다. 22번째 대책에서 취득세 감면 기한이 연장되거나 신혼부부 대상 취득세 감면을 전체 청년층으로 확대 적용할 가능성이 있다고 해요.

가령 4억원짜리 아파트를 사면 취득세(취득세+지방교육세) 440만원을 내야 하는데 50% 감면 혜택을 받으면 240만원만 내면 되는데요. 수억원에 달하는 집값 마련하기도 벅찬데 '반값 세금'이라니 조금쯤은 부담을 덜 수 있을듯 합니다.  

◇ 4기 신도시는 어디에?

주택 공급량 자체를 늘리는 방안도 들려오네요.

정부가 3기 신도시 등 수도권에 77만 가구를 공급하겠다고 계획을 밝히긴 했지만 시장에선 '주택공급 부족론'이 꾸준히 나왔습니다. 날이 갈수록 수도권 인구는 몰리는데 재건축·재개발은 막아버리니 결국엔 주택공급이 부족할거라는 우려죠. 제 또래 지인들만 봐도 모두 수도권에 안착하고 싶어하는데 기존 주택은 너무 비싸고 신규 주택(청약)은 경쟁이 치열해 다들 힘들어하고 있거든요.  

이에 정부는 3기 신도시에 이어 4기 신도시 지정을 검토 중이라고 합니다. 소규모 필지를 모으거나 청약 기회만 확대해선 젊은 실수요자들의 수요에 충분히 부응하지 못할 것이란 시장의 상황을 반영한듯 해요. 4기 신도시로는 경기도 안산이나 광명 등이 거론되더군요.

또 기존 택지의 용적률이나 주거비율을 높이는 등의 방식으로 택지당 공급 주택 수를 늘리는 방안도 전망되고요. 3기 신도시 사전청약 물량도 기존 9000가구에서 추가 상향할 수도 있다고 합니다. 

서울의 빈 상가 등을 고쳐 공공임대로 공급하는 방안도 추진한다고 해요. 

이는 5·6 주택 공급 계획에 포함돼 있던 내용인데요. 민간사업자가 오피스나 여관 등의 비주택을 리모델링하거나 재건축하면 이를 한국토지주택공사(LH) 등이 매입해 공공임대로 공급하는 방식입니다. 최근 박상혁 더불어민주당 의원이 이를 위한 법적 근거를 마련하기 위해 '공공주택 특별법' 개정안을 대표발의하기도 했습니다. 

◇ 내 집 마련, 가까워질까요?

지금까지 나온 부동산대책 예상 내용은 제 입장에선 참 반갑습니다.

2030세대는 경제·육아 활동으로 교통, 학교, 인프라 등이 갖춰진 도심에서 살고 싶어하지만 수요도 가격도 높다보니 주택 매수 부담이 크거든요. 이 때문에 장거리 통근을 감안하고 지방에 집을 구하는 이들도 더러 생기고요. 

수도권에 주택 공급이나 청약 기회(특별공급)를 확대하고 세금까지 인하해준다면 다시 내 집 마련 꿈을 꿔볼만 한데요. 하지만 마냥 '장밋빛 전망'을 꿈꾸기는 어려울 것 같습니다. 

우선 취득세 감면 대책은 지자체의 강력한 반발이 예상됩니다. 취득는 지방세에 해당하는데다 지방세의 약 40%를 차지하고 있거든요. 또 현재의 기준을 적용해도 취득세 감면 혜택이 최대 200만원(주택가격 4억 기준)이라 '억' 소리 나는 집값에 비하면 체감 효과가 크진 않을듯 하고요.

특별공급 확대도 취지는 좋아 보이는데요. 실효성을 따져보면 좀 애매합니다. 우리처럼 젊은 수요자들이 원하는 지역은 수도권인데 정부가 신규 공급원인 정비사업을 묶어놨으니 말이죠. 정비사업 규제를 푼다고 해도 주요 지역은 분양가가 9억원을 넘는데다 대출길도 막혀서 막상 기회가 온다고 해도 분양금을 다 마련하긴 힘들겠죠.

4기 신도시 등을 활용한 추가 주택공급도 어려워 보입니다. 

유휴부지를 찾기가 힘들거든요. 특히 누구나 원하는 서울 강남권에 택지를 확보하려면 개발제한구역을 풀어야 하지만 서울시가 반대하고 있고요. 3기 신도시 사전청약 물량도 확대하는 만큼 실분양 시점이 기존보다 멀어진다는 단점이 있습니다. 

이에 대해 진미윤 LH토지주택연구원 선임연구위원은 '규제의 역설'을 강조하며 "지금까지 해온 금융 규제 등은 다주택자보다 오히려 실수요자의 주택 구입 문턱을 높이곤 했다"며 "실수요자의 진입을 용이하게 할 필요가 있다"고 말했습니다.

이어 "다만 공급 정책은 실제 공급까지의 대기 시간이 길고 그 사이 손바뀜이 일어나 또 가격이 오를 수 있다"며 "정부는 사전예약제 등으로 수요를 분산하고 지자체는 신규택지 확보 등을 위해 적극적으로 나서야 한다"고 덧붙였습니다.

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