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[부동산 전쟁]양도세 인상 퇴로는…매도? 증여?

  • 2020.07.14(화) 08:40

단기매매 양도세율 최대 72%까지 '징벌적 과세'
유예기간 1년에 매도 기대…반면 증여·매물잠김 우려도

정부가 부동산 시장과 전쟁 중이다. 부동산 관련 세금을 인상하며 투기수요를 정조준 했고, 실수요자를 위해서는 주택공급을 확대할 것이라는 신호를 보냈다. 세금부담이 늘어날 다주택자들은 대응 전략 마련에 한창이다. 무주택 실수요자들 역시 늘어난 기회를 어떻게 활용할지 고민이다. 정부의 7‧10대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아본다. [편집자]

22번째 부동산 대책(7‧10대책)은 '징벌적 과세'에 초점을 맞췄다. 보유세와 함께 양도소득세까지 올리며 투기 수요를 몰아붙였다.

특히 단기간 차익을 보고 집을 되파는 경우 양도세를 최고 70%까지 올리기로 했다. 동시에 유예기간 1년(내년 6월 1일까지)이라는 '퇴로'를 마련해 다주택자들이 주택을 팔 시간을 줬다.

이에 따라 내년 상반기까지 양도세 회피 매물이 다수 나올 것으로 기대된다. 하지만 다주택자들이 매도보다는 증여 등을 택하면서 오히려 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 

◇ 단기차익시 양도세 1.3억→2.3억 '껑충'

정부는 7‧10대책을 통해 투기성 단기 보유 주택에 대한 양도세율을 크게 인상했다. 주택을 매입하고 2년안에 되파는 경우 거주 목적이 아닌 '투기성 거래'라고 본 것이다. 

앞으로 2년 미만 주택을 보유했다가 되팔 경우 양도세 기본세율이 기존 40%에서 60%로 오른다. 주택 보유 기간이 1년 미만일 땐 70%까지 높아진다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에 따르면 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 94㎡의 경우 1주택자가 1년 미만 보유하고 되팔 때 양도차익 3억7000만원을 얻었다면 2억212만원(세율 40% 적용)의 양도세를 내야 한다. 하지만 7‧10대책에 따라 내년 6월 2일부터는 양도세가 2억8297만원(세율 70% 적용)으로 껑충 뛸 전망이다. 

마포구 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡도 1주택자가 1년 미만 보유하고 되팔 경우 양도차익 3억원을 얻었다면 양도세가 현재 1억3090만원(세율 40% 적용)에서 2억2907만원으로 크게 오른다. 두가지 시뮬레이션 결과 모두 양도차익의 76%가량을 양도세로 내게 되는 셈이다. 

규제지역 다주택자의 양도세 중과세율도 높아진다.

현재 소득세법상 주택의 양도세 기본세율은 6~42%고 조정대상지역의 경우 2주택자는 여기에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 각각 가산한다. 앞으로는 중과세율이 10%포인트씩 올라 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 가산된다. 이럴 경우 양도세 최고세율은 72%까지 치솟는다. 

양도세 부담이 커지자 유예기간내 주택을 처분하려는 다주택자들의 움직임이 포착된다.

정부의 취지대로 흘러가는 모습이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 대책 발표 당일 "양도세 인상시 주택매물 잠김 부작용을 고려해 1년 정도의 유예 기간을 설정했다"며 "주택을 매각하라는 사인으로 받아들여달라"고 말했다. 

실제로 각종 부동산 커뮤니티엔 7‧10 대책 발표 이후 양도세 전문 세무사를 찾는 게시글이 눈에 띄고 있다. 이에 전문가들은 당분간 양도세 회피 물량이 다수 공급될 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년부터 보유세의 부담이 만만치 않게 커질 예정인데다 먼저 파는 주택에 대한 양도소득세 부담이 증가하기 때문"이라며 "규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정이전 일부는 출구를 찾아 내년 상반기 매물을 내놓을 것"이라고 예상했다. 

◇ '파느니 증여!'…오히려 매물 잠김?

하지만 일각에선 '양도 보다는 증여' 분위기도 조성되고 있다.

증여세의 최고세율이 50%(과세표준 30억원 초과)로 현행 3주택자 양도소득세 중과세율보다 낮은 데다 증여재산공제 한도가 6억원(10년간 누계한도)이기 때문이다. 

그간 통계 수치로 봐도 규제가 강화될수록 증여로 돌아서는 숫자가 늘고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 5월 전국 아파트 증여 건수는 6547건으로 올해 들어 가장 많았다. 서울의 1~5월 누적 증여 건수는 6918건으로 전년 동기 대비 49% 급증했다. 

이런 우려가 커지자 기재부는 최근 "양도세는 양도차익에만 부과되지만 증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으론 증여세 부담이 더 크다"고 설명자료를 냈다. 

시가 20억원이고 양도차익이 8억원인 주택의 경우 증여세는 6억4000만원이지만 양도세는 3억원(일반지역)~5억4000만원(조정대상지역 3주택 이상) 수준이라는 설명이다.

하지만 정부의 취지와는 달리 양도세 인상이 결국 '매물 잠김' 현상을 야기할 것이란 우려가 이어지고 있다. 

김인만 김인만부동산연구소 소장은 "양도세 중과율(최고 72%)은 미등기부동산에 대해 적용하던 세율(70%)보다 더 높은 수준인 데다, 양도세 인상 시행을 유예한다고 해도 최대 62%의 중과세율이 적용되기 때문에 정부 생각처럼 매물이 많이 나오긴 힘들 것 같다"고 말했다.

서진형 경인여대 경영학과 교수(현 대한부동산학회장)도 "주택 소유자들이 양도세와 증여세를 비교해 유리한 쪽을 선택을 하겠지만 증여세는 기본공제도 있고 세금보다는 향후 자본이득이 더 낫다고 판단할 수 있기 때문에 결국 매물 잠김 현상이 나타날 것"이라며 "특히 증여의 경우 합의 이혼을 통해 재산분할을 하는 반사회적 형태가 나타날 수도 있다"고 전망했다. 

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