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미리보는 '지분적립형 분양주택'

  • 2020.08.14(금) 08:40

새로운 공공주택유형에 수요자들 주목
아직 큰틀만 윤곽, 입주자 대출·처분 절차 등 미정

국내에서 처음으로 시행되는 '지분적립형 분양주택'에 시장의 관심이 뜨겁습니다. 

정부는 8·4대책을 통해 제도 도입을 알리고 약 일주일만에 주택 브랜드('연리지홈')까지 공개하며 출격 준비에 한창인 모습인데요.

하지만 아직 정책의 큰 줄기만 나온 상태라 수요자들의 궁금증이 커지고 있습니다. 구체적인 사항은 조만간 기획재정부와 국토교통부가 확정해 발표한다고 합니다. 

지금까지 진행했던 관계부처 브리핑과 관계자들의 답변을 토대로 현재 관심도가 높은 입주 자격, 입주자 대출, 주택처분 절차 등에 대해 '미리보기' 해봤습니다. 

소득 5~6분위도 공공주택을?
(feat.공공임대와 민간분양, 그 사이)

지분적립형 분양주택은 분양가의 20~40%만 최초에 납부하고 나머지는 살면서 취득해 나가는 제도로 3040 무주택자, 신혼부부를 대상으로 공급하는 주택인데요.

이 주택이 임대와 분양의 성격을 함께 갖고 있는 만큼 '공공임대보다는 높고 민간분양보다는 낮게' 소득요건이 책정될 예정입니다. 

김세용 SH공사 사장은 지난 12일 생애주기별 주택브랜드를 공개하는 브리핑 자리에서 "소득 1~4분위는 임대주택을, 7분위 이상은 일반주택(민간분양)을 이용할 수 있었다"며 "그동안 (공공주택 공급대상에서) 빠졌던 5~6분위를 대상으로 하겠다"고 밝혔습니다.

통계청이 지난해 4분기를 기준으로 조사한 소득분위를 보면요. 소득 1~4분위는 약 86만~327만원, 7~10분위는 약 536만~1129만원 수준으로 극과 극의 느낌인데요. 그 중간쯤인 약 396만~462만원의 월소득(월인정소득)이 있는 소득 5~6분위를 대상으로 지분적립형 분양주택을 공급한다는 뜻입니다. 

더 구체적인 소득 요건은 아직 확정되지 않았는데요. 예상안만 나와 있는 상태입니다. 도시근로자 월평균 소득의 130%, 맞벌이는 140% 이하(일반분양 2순위는 월평균 소득의 140%, 맞벌이는 150%까지 인정)로요. 통계청에 따르면 지난해 말 기준 도시근로자 월평균 소득(4인 기준)의 130%는 약 809만원, 140%는 약 872만원입니다.

주담대?임대보증금대출?
(feat.전용대출상품 만들수도)

수요자들이 가장 궁금해하는 부분은 아마 '입주자 대출'이 아닐까 싶습니다. 

집값을 분할해 납부한다고 해도 가격이 높으니까요. 서울의 아파트 중위매매가격(한국감정원 통계은 9억원에 달하고요. 9억원을 기준으로 잡았을 때 최초 지분 취득을 20%만 한다고 해도 1억8000만원을 마련해야 합니다. 

이에 SH공사 측은 "최초 취득한 지분에 대해 담보대출과 임대보증금 대출이 가능할 것으로 보인다"고 말했습니다. 

주택담보대출은 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용될 전망인데요. 가령 분양가 5억원의 지분적립형 아파트를 초기 지분 30%(1억5000만원)만 취득할 경우, 이 금액에서 LTV 40%인 6000만원을 대출받을 수 있는거죠. 최초 지분 취득 비율 범위가 20~40%인데 20%일 때는 분양가의 8%, 40%일 때는 분양가의 16%를 대출받을 수 있다고 보면 됩니다.

임대보증금 대출은 공공임대주택 보증금대출을 예로 들었는데요. 현재 시행되고 있는 상품으로 LH, SH 등이 공급하는 임대주택 입주자를 대상으로 임대보증금의 80~140%까지 빌려주는 대출입니다. 지분형주택은 최초로 지분을 취득한 뒤 4년마다 10~20%씩 지분을 추가취득할 수 있는데, 100% 취득 전까진 임대보증금과 월세를 내면서 살아야 하는데요. 이 때 임대보증금을 담보로 대출을 받을 수 있는거죠. 

지분적립형 분양주택이 임대와 분양 두 가지 성격이 함께 갖고 있기 때문에 두 가지 대출 중복으로 가능할 수도 있고요. 혹은 혹은 금융권에서 전용대출상품을 출시할 여지도 있어 보입니다. SH공사 관계자는 "현재 알려진 주담대 LTV 40% 등은 하나의 예시일 뿐"이라며 "대출 상품, LTV 비율 등 관련한 구체적인 건 추후 확정된다"고 말했습니다. 

SH공사가 동의해야 주택처분 가능?
(feat.지분 100% 취득하면 노상관)

지분적립형 분양주택의 가장 큰 특징인 '매각'에 대한 궁금증도 높은데요. 

이 주택은 최초 분양 후 20~30년간 분할 취득하는 구조지만 의무 거주 기간(전매제한기간)이 지나면 지분을 매각할 수 있도록 했습니다. 의무 거주 기간은 아직 확정이 안 됐는데 10년 또는 20년이 될 것으로 예상되고요.

이 기간이 지나면 취득한 지분을 매각할 수 있는데요. 만약 지분 100%를 전부 취득한 상태라면 '완벽히 내 집'이라고 보면 됩니다. 시세대로 팔 수 있는거죠.

하지만 지분 전체를 취득하지 못했다면 SH공사가 공유지분권자이기 때문에 동의를 받아야 합니다. SH공사가 '정상가격' 여부를 판정해서 매각 동의를 하는 식인데요. 

가령 지인에게 시세보다 훨씬 저렴하게 판다든지, 이익을 노리고 금액을 과도하게 올리는 편법적인 행태를 막기 위해서죠. 정상가격 인정 범위는 한국감정원이나 KB시세를 이용해 설정할 것으로 전망됩니다. 

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