현재의 청약제도를 둘러싼 이슈가 반드시 청약제도만의 문제로 보기는 어렵다는 지적도 나온다.
수요보다 턱없이 부족한 공급이 청약 과열을 부추기고 있다. 더욱이 집값이 큰폭으로 오르면서 모든 사람들이 주거안정을 희망한다. 이왕이면 새집을 선호하고 또 저렴한 주택을 원한다. 유일한 선택지인 아파트 청약에 쏠릴 수밖에 없는 구조다.
분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 등으로 당첨만 되면 수억원의 시세차익이 가능한 '로또'나 다름없기 때문에 오히려 청약을 안하는게 이상할 정도가 돼 버렸다.
당장엔 공급을 늘리고 '로또'를 완화해야 한다는 지적이 나온다. 근본적으로는 최종 수분양자가 모든 수익을 가져가는 대신에 수익을 공유하는 모델을 정착시켜야 한다는 목소리도 커지고 있다. 토지수용 등을 거쳐 어렵사리 공공에서 확보한 토지를 공공에서 소유하면서 지속가능한 공급이 가능하도록 하는 시스템도 필요하다.
대부분의 전문가들이 '파이'를 더 키워야 한다고 언급한다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "결국 제로섬게임이어서 근본적으로 공급을 늘려야 한다"며 "그것 이외에 뾰족한 수가 안보인다"고 말했다.
현재는 재건축 안전진단 강화 등으로 초기 재건축 단지들의 공급이 꽉 막혀 있다. 한강변 '35층룰' 등 갖가지 이유로 서울시 등에서도 재건축 단지의 인허가를 내주지 않고 있다.
재건축초과이익환수금 부담, 분양가상한제 적용(민영 아파트) 등으로 분양이 줄줄이 미뤄져왔다. 그러는사이 집값은 큰폭으로 뛰어 올라 결국 이따금씩 나오는 분양아파트에 예비청약자들이 몰리고 '로또분양'을 더 심화시켰다.
분양가상한제 등의 가격 규제는 수요를 더욱 부추겼다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "기존 재고주택의 가격은 3.3㎡당 4000만원대인데 분양가는 3.3㎡당 2000만원대로 시세차익이 눈에 보이니 청약에 쏠릴 수밖에 없다"고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장도 "과거에는 집을 마련하는 수요가 신규(분양)와 재고(기존 주택)시장으로 분산이 됐는데 지금은 모두 신규분양시장으로 몰리고 있다"면서 "가격규제를 하지 않았다면 이정도는 아니었을 것"이라고 꼬집었다.
이어 "공공분양과 달리 민간분양은 가격경쟁을 할 수 있도록 해서 수요가 다양하게 분산돼야 한다"고 제안했다.
많은 전문가들이 청약수요를 분산해야 한다는 점을 강조하고 있다. 분양가 등의 혜택이 큰 만큼 이같은 혜택을 볼 수 있는 대상을 좁힐 필요가 있다는 지적이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "너무 많은 사람이 분양시장에 관심을 두고 있는데 그 안에서도 더 필요한 사람을 찾아야 한다"며 "우리 제도는 집만 없으면 분양시장에 유입할 수 있는데 소득이 많거나 땅이 많거나 자산이 많아 집을 살 수 있는 사람도 분양시장으로 유입된다"고 지적했다.
생애최초 특별공급을 확대하고 재당첨금지 등을 강화해야 한다는 목소리도 나온다.
박미선 국토연구원 주거정책연구센터장은 "실수요자 기준이 느슨하다"면서 "처분기준이 있기는 하지만 집 한채 있어도 또 받을 수 있고 일정 기간이 지나면 재당첨도 가능해 신규시장에 지속적으로 들어올 수 있도록 하는 부분은 개선해야 한다"고 지적했다.
이어 "싱가포르의 경우 생애최초로 단 한번의 기회를 주되 소득수준에 따라 엄청난 지원을 해준다"고 덧붙였다.
시세차익(수익)을 공유하는 시스템을 정착시켜야 한다는 점도 강조하고 있다. 현재도 신혼희망타운 등에 제한적으로 적용하고 있지만 이를 확대해 나가야 한다는 것이다.
지금은 민간이 갖고 있는 땅을 공영개발 과정에서 수용하는데 이를 분양하면서 땅의 소유권도 함께 넘기기 때문에 결국 수분양자가 모든 수익을 가져가는 결과를 낳는다. 정부 입장에선 또다시 공공분양을 하려면 다른 택지를 찾아야 하는 등의 과정을 되풀이할 수밖에 없게 되는 것이다.
박미선 센터장은 "택지에 대한 소유권은 공공이 유지하는 식으로 토지에 대한 일정수익을 가져가거나 시세차익을 공유하도록 해야 (청약을)받은 사람과 안받은 사람 간에 자산격차가 커지는 것을 막고 또 미래세대와도 함께 할 수 있는 기반을 만들 수 있다"고 강조했다.
