"대규모 택지를 조성하려면 아무리 서둘러도 5~6년, 보통 10년이 훌쩍 넘는 공급의 시차 때문에 올해와 내년이 스트레스 구간으로 작용하는 것 같습니다. 그동안 발표한 대책의 입주가 2023년에 본격적으로 시작되기 때문에 올해와 내년 스트레스 구간에서 어떻게 공급을 유도하는가가 현재의 고민입니다."(노형욱 국토교통부 장관, 9월 제2차 주택공급기관간담회)
노 장관 말마따나 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해보다 1만 가구 가량 줄어든다. 문제는 내후년인 2023년에도 전년 수준을 크게 벗어나지 않는다는데 있다. 노 장관은 2023년 본격적인 입주를 예상했지만 현재로선 뚜렷하게 늘어날 요인이 없고 심지어 2024년 민간기관에서 예상한 입주물량은 1만 가구에도 채 미치지 못한다.
올해 서울에서 계획한 대단지의 분양이 대거 미뤄지면서 3년 뒤인 2024년 입주물량이 큰폭으로 줄어들 것이란 예상이다. 내년 상반기에도 대선과 지방선거 등으로 분양이 줄줄이 미뤄지는 경우 공급가뭄은 상당 기간 길어질 가능성도 배제할 수 없을 전망이다.
2024년 진짜 '스트레스 구간' 온다
부동산R114에 따르면 지난 9일 기준 올해 서울 아파트 입주 및 입주예정 물량은 3만1835가구다. 내년 예상치는 2만520가구로 1만1315가구가 줄어든다. 오는 2023년에는 2만3265가구로 이보다 소폭 증가하지만 정부가 전망한 '공급 스트레스 구간'인 올해와 내년을 지났음에도 공급되는 주택이 크게 늘어나지 않은 수치다.
지난 2019년 입주물량은 4만9032가구, 지난해는 4만1505가구로 4만가구대 입주가 이뤄져왔다. 당시 입주물량이 많았던 이유는 2016년과 2017년 분양물량이 많았던 영향이다. 통상 입주는 분양 이후 2~3년 뒤 이뤄진다. 지난 2016년과 2017년 분양물량은 각각 3만6126가구, 4만1491가구였다.
올해부터 입주물량이 줄어든 이유는 2018년부터 분양물량이 축소된 영향이다. 2018년 분양물량은 2만378가구로 조사돼 전년보다 약 2만가구 가량 줄어들었다. 2017년 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 재건축 초과이익환수제를 도입하면서 주요 정비사업들의 발목을 잡았던 것이 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다.
주택공급의 선행지표 가운데 하나인 주택 인허가실적도 이번 정부들어 지속적으로 감소했다. 지난 2017년 서울 주택 인허가실적은 11만3131가구였으나 △2018년 6만5751가구 △2019년 6만2272가구 △2020년 5만8181가구로 매년 감소하고 있다. 올해 10월까지 집계된 실적은 7만578가구로 다소 올랐지만 지난 2017년의 60% 수준에 불과하다.
주택 인허가가 감소하고 분양이 줄어들면서 입주물량도 줄어들 수밖에 없다. 오는 2024년 입주예정 물량은 9828가구로 1만가구도 채 되지 않는다. 올해 분양을 준비했던 서울 내 주요 정비사업 단지들의 일정에 차질이 생기며 내년으로 분양이 미뤄진 영향이 크다.
대표적으로 1만2032가구로 조성되는 강동구 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레)이 있다. 서초구 방배5구역(3080가구)과 방배6구역(1131가구), 동대문구 이문1구역(3069가구), 송파구 잠실진주(2636가구), 은평구 대조1구역(1971가구) 등 단지도 분양이 밀렸다. 내년 이들 대단지가 분양한다면 약 2만4천여 가구가 2024년 이후 입주 예정물량에 포함될 수 있다.
물론 정부에서 기대하는대로 민간 공급물량뿐 아니라 공공재개발이나 서울시의 신속통합기획(이하 신통기획) 등 공공개발이 속도를 낸다면 입주물량이 증가할 수 있다는 의견이 나온다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "올해 예정된 분양물량은 4만가구 이상으로 많았는데 대단지들의 분양이 밀려 줄어들었고 이 단지들이 내년에 분양된다면 2024년부터 2025년 입주할 것"이라며 "내년 물량이 폭발적으로 나오고 공공재개발이나 신통기획 같은 공공에서 추진하는 공급들이 신속하게 이뤄진다면 입주물량이 충분히 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.
내년 분양 할것이냐 말것이냐
당장 급한건 내년 분양이다. 내년 예정된 분양물량을 아직 확인할 순 없지만 올해 예정했던 물량이 내년에 빠르게 분양된다면 향후 입주물량이 증가할 수 있다.
부동산R114에 따르면 지난 9일 기준 서울에서 올해 연말까지 분양 및 분양예정 물량은 1만1977가구다. 분양이 확정된 물량은 8881가구다. 이는 올해 초 예정했던 물량 4만5217가구의 26.49%로 약 4분의 1 수준에 불과하다. ▷관련기사: 올해 1만 가구도 못 채운 서울 분양…둔촌주공 등 내년으로(11월22일)
연말 분양이 예정된 △관악구 봉천4-1-2재개발(797가구) △강북구 북서울자이폴라리스(1045가구) △성북구 해링턴플레이스안암(199가구) △중랑구 중화1주택재개발(1055가구) 4개 단지의 분양 여부에 따라 1만 가구를 채우지 못할 수도 있다.
올해 분양은 분양가 산정과 관련된 불만과 조합 내부 갈등 등 여러 사정으로 인해 분양이 미뤄지면서 공급량이 크게 줄었다. 일정이 미뤄진 대다수 단지들은 현재 내년 상반기부터 순차적으로 분양이 이뤄질 것으로 기대되고 있다. 다만 내년 상반기엔 대선과 지방선거 등 굵직한 정치일정으로 인해 하반기로 분양이 더 미뤄질 가능성 또한 높다.
또 둔촌주공 등 주요 대단지의 분양이 밀린 주된 원인 중 하나가 '분양가'라는 점에서 내년 이후 상황이 크게 달라지지 않는 경우 내년에도 기약하기 어렵다는 지적 또한 제기된다. 정비사업을 가로막는 대표적인 규제가 분양가상한제, 재건축초과이익환수금 등이란 점에서도 마찬가지다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양가상한제가 적용 중이라 분양가가 크게 오를 가능성이 없는 등 재건축·재개발 정비사업장들이 분양을 미루고 있고 대선과 지방선거 영향으로 분양이 미뤄질 수 있다"며 "내년 하반기 정도로 미뤄질 가능성을 배제할 수 없다"고 내다봤다.
대출규제도 분양 일정에 영향을 줄 수 있다는 의견도 나온다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "대선 이후 분양가상한제 폐지나 고분양가 책정 기준 등이 변할 것으로 생각해 미루진 않을 것으로 보인다"며 "오히려 내년부터 적용되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 달라질 수 있다"고 말했다.
