[집값 마지막 퍼즐, 공급]⑤다음 정권서 나아질까

"지나고 생각해보니 주택의 공급에 더 많은 노력을 기울였으면 좋았겠다고 생각한다." (문재인 대통령, 11월 21일 국민과의 대화)

집값 문제는 문재인 대통령이 직접 나서서 여러 차례 사과해야 할 만큼 부정적인 여론이 크다. 특히 문재인 정부는 투기 수요를 잡는데 치중하느라 뒤늦게 주택 공급에 나섰다는 점에서 비판을 받고 있다. 

그래서일까. 내년 대선을 앞둔 주요 후보들의 부동산 정책 공약은 '주택 공급'에 집중돼 있다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 임기 내 250만 가구를 공급하겠다는 공약을 내걸었다.

문제는 대량 공급을 약속한 방식대로 실현할 수 있을지 여부다. 두 후보가 내세우는 기본주택이나 청년원가주택 등은 재원이 너무 많이 들고 부지를 마련하는 것도 쉽지 않을 것이란 지적이다.

각종 규제와 세제를 완화해 거래 물량을 늘리겠다는 기조도 유사하다. 특히 이재명 후보는 기존의 세금 강화 원칙에서 선회했다. 여당 주도로 지금 당장 양도세 중과를 완화해 물량을 터줘야 한다고 주장하고 있어 관심이 쏠린다.

세제 풀고, 재건축 풀고…"중구난방, 신중해야"

두 후보는 최근 경쟁적으로 부동산 규제·세제 완화 방안을 내놓고 있다. 특히 이재명 후보는 청와대와 정부의 반대 기류에도 불구하고 지속해 다주택자 양도소득세 중과 완화를 추진하겠다고 강조하고 있다.

양도세 부담 때문에 다주택자들이 집을 팔지 못하니 이를 한시적으로 완화해주겠다는 구상이다. 단기에 시장에 매물(공급)이 돌 수 있도록 하는 것이다. 또 서울 등 도심에서 용적률과 고도제한 규제 등을 완화하는 방안도 시사했다.

윤 후보 역시 다주택자 양도세 감면 등 규제 완화를 예고하고 있다. 1세대 1주택자에 대한 양도세와 재산세 부담을 줄여주는 등의 방안도 내놨다. 신혼부부와 청년층에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)을 현행 최고 60%에서 80%까지 높여주겠다는 계획이다.

규제 완화를 통한 주택 거래 활성화에 대해서는 현 시점에서 필요한 방식이라는 의견이 지배적이다. 다만 대선 주자들이 무작정 완화를 외치다보면 시장에 잘못된 메시지를 줄 수 있어 신중해야 한다는 목소리가 많다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "대선 주자들의 주택 공급 공약은 중장기적인 계획이라는 점에서 일단 양도세 완화 등으로 단기 거래 활성화부터 꾀할 필요는 있다"면서도 "이 후보의 경우 정부·청와대와 의견 조율이 되지 않은 상황인데 시장에 일관된 메시지를 줘야 혼란을 줄일 수 있다"고 지적했다.

윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 "이번 정부에서 집값이 뛴 여러 이유 중 하나는 너무 많은 규제를 만들었기 때문"이라며 "실수요자를 위해서라도 어느 정도 규제를 완화할 필요는 있다"고 강조했다. 다만 "민간 정비 사업 등으로 집값이 다시 오를 수 있다는 점은 감안해야 한다"며 "무작정 풀기보다는 신중할 필요도 있다"고 덧붙였다.

이재명·윤석열 모두 '250만 가구' 공급

이 후보와 윤 후보의 주택 공급량 목표는 공교롭게도 250만 가구로 같다. 연간으론 50만 가구 수준이다. 과연 이 공약은 지킬 수 있을까.

총량 면에서는 전혀 불가능한 수치는 아니라는게 전문가들의 시각이다. 현 정부는 올해 주택 공급 목표를 46만 가구 정도로 제시한 바 있다. 지난해의 경우 약 49만 가구가 공급됐다. 다만 이번 정부들어 주택인허가 물량 등이 급감하면서 내년 이후 공급물량은 감소할 것이란 전망이 많다.

반대로 문재인 정부가 막판에 대량의 주택 공급 방안을 내놓은 것은 다음 정권이 물량을 공급하는데 도움이 될 것이란 기대다. 3기 신도시 지정을 비롯해 8.4 대책, 2.4 대책 등을 통해 오는 2025년까지 총 205만 가구의 신규 주택 공급이 가능하다는 설명이다.

실제 두 후보 모두 이런 점을 염두에 두고 공급목표를 설정했다. 다만 이들 정책이 앞서 살펴본대로 계획대로 진행하기 쉽지 않다는 점은 변수다.

기본주택·청년원가주택 무슨 재원으로?

이재명 후보가 가장 앞세우는 부동산 공급 정책은 공공 주도로 만드는 '기본주택'이다. 100만가구를 공급한다는 목표다. 반면 윤석열 후보는 250만 가구 중 민간 주도로만 200만 가구를 쏟아내겠다는 게 핵심이다. 규제완화를 통해서다. 눈에 띄는 것은 '역세권 첫집' 20만 가구와 '청년원가주택' 30만 가구다.

두 후보가 내세우는 주택 모두 입지 좋은 곳에 양질의 주택을 싸게 거주, 혹은 구입할 수 있다는 점이다. 하지만 이 후보의 기본주택은 근본적으로 임대주택이란 점에서 '내 집 마련' 수요를 채우기 어렵다는 지적이 나온다. 

무엇보다 두 후보 모두 역세권 등을 입지로 꼽고 있지만 해당 부지를 확보할 수 있을지 미지수다. 막대한 재원이 필요하다는 점에서도 현실화 가능성이 높지 않다는 지적이 끊임없이 나온다.

민주당 대선 후보 경선 과정에서 정세균 전 국무총리는 "분당 신도시 10개 규모의 택지를 역세권에 어떻게 확보하느냐"며 "단순 계산해도 300조원이 든다"고 꼬집었다. 

윤 후보의'역세권 첫집'은 기본주택과 달리 민간 재건축 규제 완화를 활용한다는 점에서 상대적으로 재원 확보가 용이하다는 평가다. 다만 재건축을 하면서 용적률의 절반을 기부하는 방식을 해당 주민들이 찬성할지는 의문이다.

'청년원가주택'의 경우 정부가 고밀·대규모로 직접 건설한 주택을 청년들에게 건설 원가로 공급한다. 5년 이상 거주 후에는 정부에 되팔 수 있고, 가격 상승분의 최대 70%까지 청년들이 가져갈 수 있다.

이에 대해서도 유승민 전 의원은 청년원가주택에 대해 "이재명 후보의 기본소득, 기본주택 같은 허황된 포퓰리즘"이라며 "발표대로라면 엄청난 국가 재정이 필요한 비현실적인 공약"이라고 비판한 바 있다. 유경준 국민의힘 의원 역시 경선 과정에서 "30년간 기회비용은 1000조원, 30년 뒤 환매 금액은 879조원에 달해 총 1879조원에 달하는 비용을 국가가 지불하게 될 것"이라고 꼬집었다. <시리즈 끝>