정부가 오는 3분기부터 청년들의 내 집 마련을 위한 금융 접근성을 높이겠다고 약속한 가운데 '2030 세대'가 부동산시장에 돌아올지 관심이다. '패닉바잉' 등으로 주택 매수에 열을 올렸던 청년 세대는 대출규제 강화 등에 밀려 부동산 시장에서 멀어진 상황이다.
문제는 금리다. 기준금리 인상 여파 등으로 대출 금리가 빠르게 오르면서 이자 부담이 커지고 있다. 동시에 전국 집값은 하락하면서 기대 이익이 줄어들어 선뜻 매수에 나서기 어려운 상황이다.
다만 오는 8월 계약갱신청구권 만료시점이 돌아오면서 '전세대란'이 벌어질 경우 저렴한 주택을 매수하려는 수요가 되살아날 수 있다는 전망이 나온다.
집값은 내려가는데…이자는 계속 오르네
정부는 지난달 30일 '서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트'를 통해 청년이 생애 최초 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화하겠다고 발표했다.
생애 최초로 주택을 구입하면 현재 60~70%로 제한된 LTV를 최대 80%까지 상향한다. 아울러 청년층은 DSR 산정 시 미래소득 반영폭을 확대할 예정이다. 시행 시점은 올 3분기 내다. 청년·신혼부부를 대상으로 50년 만기 모기지도 출시할 계획이다.
자산이 적은 청년들이 집을 살 수 있도록 돈을 많이 빌려주겠다는 취지다. 다만 현실적으로 DSR확대가 큰폭으로 이뤄지긴 어려울 것으로 보인다. 게다가 지금 같은 금리 상승기에는 실효성이 크지 않다는 지적도 나온다. 주요 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리가 최고 6% 후반까지 오른 상황이다. ▷관련기사:[인사이드 스토리]'주담대 7% 시대'=집값 하락기?(6월9일)
김인만 부동산경제연구소장은 "한국은행이 9개월 새 5번이나 기준금리를 인상하면서 코로나19 발 저금리 파티가 끝나가고 있다"며 "시장의 예상대로 연말까지 기준금리가 2.5%까지 오르게 되면 시중은행의 주택담보대출 금리는 최저 5%에서 최고 7% 이상으로 인상될 것"이라고 말했다.
작년까지 청년들이 공격적으로 주택 매수에 나설 수 있었던 건 '저금리' 덕이 크다. 한국부동산원에 따르면 2030세대의 서울 아파트 매입 비중은 작년 9월(44.1%) 정점을 찍었고, 금리 인상이 본격화된 10월 이후부터 지난 2월까지는 내리막이었다.
게다가 최근 전국 집값이 하락을 반복하고 있어 미래이익을 기대하기도 어려운 실정이다. 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주 전국 주간 아파트 매매 가격은 전주보다 0.01% 떨어지며 5주째 하락했다. 서울 역시 2주째 하락세를 유지하고 있다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "기준금리가 꾸준히 오르면서 대출 이자에 대한 부담이 커지고 있다"며 "집값이 꾸준하게 오른다면 차익에 대한 기대감 때문에 이자를 감당하겠지만, 상승 기대감이 적은 현재 상황에선 실수요자가 유입되기 어렵다"고 말했다.
서울 아파트 너무 비싼데…'전세대란' 관건
급격히 오른 집값 탓에 서울에선 구매할만한 집을 찾기조차 어렵다. 부동산R114에 따르면 지난달 27일 기준 서울 9억원 초과 아파트는 전체 67.9%(82만3079가구)를 차지한다. 6억원 이하 아파트는 9만2013가구로 7.59%에 그친다.
KB부동산은 지난달 기준 서울 아파트 중위가격이 10억9166만원이라고 집계했다. 단독주택과 연립을 포함해도 중위값은 9억2411만원에 이른다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "청년 등 실수요자의 LTV와 DSR이 함께 완화되면 서울에선 매수세가 회복될 수 있지만, 대출 이자 부담 탓에 9억원 이상의 주택으로 진입하기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.
오는 8월 이후 전세시장이 관건이다. 계약갱신청구권 만료 시점이 순차적으로 돌아오면서 매수세에 불이 붙을 가능성이 있다. 세입자들이 전셋값을 올려 계약하는 대신 비교적 저렴한 주택을 매입할 수 있어서다.
임병철 팀장은 "대출을 많이 받아 자금력을 확보한 일부 실수요자들은 내집마련을 계획할 수 있다"며 "특히 이미 계약갱신청구권을 사용한 세입자들은 전셋값을 1억~2억원씩 인상해 새로 계약하기보다 서울 외곽 빌라, 수도권 아파트 등을 매입하는 쪽으로 방향을 전환할 수 있다"고 말했다.
윤수민 위원 역시 "8월 이후 전셋값이 오르면 대출규제 완화와 시너지 효과를 낼 것으로 판단한다"며 "임차보다는 대출 한도 내에서 매수하는 움직임이 일어날 것"이라고 내다봤다.
다만 무리한 '영끌'에 대한 우려는 여전하다.
서영수 애널리스트는 9일 발표한 '5월 금융 부동산 시장 동향 분석' 보고서에서 "신용대출, 전세자금대출 등을 이용해 무리해서 갭투자한 2030 영끌세대 등은 금리 인상의 영향, 부동산 시장 침체의 영향을 상대적으로 많이 받을 수밖에 없는 차주"라며 "원리금 상환 부담을 이겨내지 못하게 될 경우 보유 자산을 매각할 가능성이 높다"고 분석했다.
