[인사이드 스토리]'주담대 7% 시대'=집값 하락기?

"주택담보대출 7% 시대가 온다"

요즘 부동산 시장에서 많이 언급되고 있는 말이죠. 조만간 시중은행의 주택담보대출 금리가 13년 만에 연 7%를 돌파할 것으로 전망되면서 집값에도 큰 영향을 미칠 수 있다는 전망이 나옵니다.

금리가 올라가니 대출받기가 꺼려지고, 결국 수요가 줄면서 집값도 떨어질 거라는 전망을 할 수 있는데요. 그런데 전문가들 사이에서는 금리가 인상된다고 해서 곧장 집값이 떨어지는 건 아니라는 분석도 나옵니다. 이건 도대체 무슨 말일까요? 과연 앞으로 부동산 시장은 어떤 흐름을 보이게 될까요.

은행 주담대 연 7% 임박…고금리 시대?

한국은행이 지난달 기준금리를 연 1.75%로 인상하면서 시중은행의 대출 금리 역시 오르고 있습니다. 금융권에 따르면 주요 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리 상단이 6% 후반까지 올랐습니다.

한국은행이 올해 연말까지 금리를 최고 2.5%까지 올리겠다고 시사한 만큼 조만간 주담대 금리는 7%를 넘어서 연 8%대까지 진입할 거라는 전망이 나오는데요.

시장에서는 주담대 금리가 연 7%가 되면 수요자들이 대출받기를 더욱 꺼릴 거라는 분석이 많습니다. 그런데 왜 6%도 아닌 7%가 심리적 마지노선이 되는 걸까요.

물론 금리가 오르면 대출 부담이 커지는 건 당연한 일입니다. 갚아야 할 돈이 늘어나니까요. 여기에 더해 7%라는 숫자는 근래에 경험하지 못한 낯선 숫자라는 점에서 수요자들이 '고금리'라고 인식할 거라는 해석이 있습니다. 은행권 주담대 금리가 연 7%대를 기록한 건 2009년이 마지막이었다고 합니다. 무려 13년 전인 거죠.

사실 지난해 하반기 은행 주택담보대출 금리가 5%대에 진입했을 때도 '4년 만에 5%대에 진입했다'며 시장의 주목을 받은 바 있는데요. 5%대는 그래도 감당할 수 있다는 심리가 컸다면, 7%대는 오래전 '고금리 시대'의 수준이라는 인식을 하기 시작한다는 해석입니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주담대 금리 5~6%는 코로나19 전에도 어렵지 않게 볼 수 있었다면, 7%대를 경험한 건 훨씬 오래전"이라며 "아무래도 7%대부터 고금리로 판단하기 시작하면서 심리적으로 저항이 생길 수밖에 없을 것"이라고 분석했습니다.

더욱이 과거 서울 아파트 중위매매가격이 4억~5억원대(2009년, KB부동산 기준)였던 시절의 7%와 현재 10억원대에서의 7%는 체감 수준도 다릅니다. 대출규모 자체에서도 차이가 크기 때문에 금리 7%의 압박이 더욱 클수 있습니다. 

다른 해석도 있습니다. 매매자가 부담하는 연 7% 금리만큼의 집값 상승을 기대하기 어렵기 때문이라는 분석입니다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "7%의 고금리로 대출을 받는다는 건 그만큼의 집값 상승을 기대한다는 건데, 최근 자산 시장 침체 등의 분위기를 따져보면 올해 집값은 그 정도로 오르긴 어려울 것"이라며 "집값이 급등한 지난해 상승률이 10%대였다는 점을 고려하면 더욱 그렇다"고 설명했습니다.

집값 하락기?…공급부족·규제 완화 등 변수도

그렇다면 주담대 7% 시대가 되면 집값 역시 급락하게 될까요. 이에 대한 전망은 엇갈립니다.

금리가 집값에 직접적인 영향을 미치지는 않는다는 해석이 있습니다. 대출받아 집 사기를 포기하는 이들이 일부 생길 수 있지만, 집값에는 규제 완화나 주택 공급 부족 등의 여러 요인이 작용한다는 지적인데요.

실제 과거 기준금리가 급격하게 올랐다가 글로벌 금융위기로 다시 금리를 서둘러 내렸었던 때를 한 번 살펴볼까요. 한국은행은 2004년 이후 기준 금리를 3.25%에서 5%까지 올립니다. 이 시기 집값은 되레 올랐습니다. 이후 글로벌 금융위기가 도래하면서 기준 금리를 2%까지 내렸는데, 경기 침체로 집값 상승세는 위축했고요.

윤 수석연구원은 "금리가 오르는 중에 주택 공급이 원활하게 된다면 (금리 인상이) 가격 하락 요인이 될 수는 있다"며 "하지만 지금은 공급이 원활하지 못하다"고 지적했습니다. 이어 "대출금리가 오르면 수요가 단기간 위축할 수는 있지만, 향후 어느 정도 수준에 이르게 되면 더 이상 오르지 않을 가능성이 크고, 이 경우 심리적으로 내성이 생길 수도 있다"고 설명했습니다.

반면 금리 인상으로 부동산 시장이 위축할 수밖에 없다는 분석도 만만치 않은데요. 고 원장은 "저금리 시대에 유동성이 확대하면서 집값이 급등했듯이, 고금리 시대가 되면 반대로 부동산 시장이 위축하는 게 자연스러운 흐름"이라고 강조했습니다.

다만 고 원장은 올해 집값의 경우 크게 하락하지는 않을 거라고 전망했는데요. 새 정부의 규제 완화 정책이 '변수'로 작용할 거라는 분석입니다.

고 원장은 "윤석열 정부가 규제 완화를 대대적으로 추진하면서 재건축 단지나 강남, 용산 등의 지역 집값이 오르는 등 아직 불씨는 살아 있다"며 "올해 하반기까지는 집값이 하락 전환하기보다는 보합을 유지하는 조정 국면이 이어질 것"이라고 전망했습니다.