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'무서운 금리'에 집 살 사람이 없다…하락장 징조?

  • 2022.06.07(화) 10:45

빠른 금리 인상에 서울 거래 절벽 심화
"금리인상기, 상승장 끝…하향안정" vs
"서울 공급 부족 여전, 집값 우상향 할 것"

한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상 여파가 부동산시장까지 전해지고 있다. 대통령선거 이후 거래절벽에서 벗어나는 것처럼 보였던 서울은 지난달 아파트 매매 거래량이 다시 감소했다. 반면 같은 기간 매물은 꾸준히 증가하며 공급과 수요가 엇갈리는 모습이다.

급격한 금리 인상에 매수 심리가 감소했기 때문이라는 분석이 나온다. 대출 규제 등으로 자금 마련이 어려운 가운데 이자 부담까지 증가하면서 매수를 포기하는 수요자가 늘고 있다는 지적이다. 거래절벽이 지속하면 결국 시장이 하락세로 접어들 수 있다는 전망까지 나온다.

살 사람이 없다…'이자 부담'에 다시 거래절벽

7일 서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 매매 거래량은 1194건으로 집계됐다. 4901건이 거래됐던 작년 5월의 24% 수준이다. 올해 3월(1434건)과 4월(1744건) 반짝 거래량이 늘면서 거래절벽이 해소될 것이라는 기대감이 있었지만, 지난 1월(1088건) 수준으로 되돌아갔다.

매물도 점점 쌓이고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 5월 평균 서울 아파트 매물은 5만8796건에 이른다. 지난 4월에는 평균 5만3735건이 등록됐는데, 이보다 9% 증가했다. 1월 평균(4만5867건)과 비교하면 무려 28%나 늘었다.

이처럼 매물이 증가한 이유는 정부의 양도세 중과 배제 정책에 따라 보유세 기산일인 6월1일 전 2주택자가 집을 매도하면 보유세 감면 효과까지 누릴 수 있었기 때문으로 보인다. 다만 실수요자들은 매수에 나서지 않는 분위기다. 비교적 선호도가 떨어지는 입지의 매물이 많은 데다 자금을 마련할 시간도 촉박했기 때문이다. ▷관련 기사: '똘똘한 한채는 못 내놓지'…다주택자 외곽부터 판다(5월12일)

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "시세보다 저렴한 매도 물건들이 시장에 나와 있지만 수요층의 자금 마련 한계로 인해 거래로는 연결되지 못하는 상황"이라며 "수요층은 호재가 확실한 도심 정비사업지 등 위주로만 관심을 높이는 양극화 현상이 나타나고 있다"고 말했다.

무섭게 오르는 금리 또한 문제다. 한국은행의 기준금리 인상에 따라 시중 은행들도 주택담보대출 등의 금리를 꾸준히 올리고 있다. 은행연합회에 따르면 만기 10년 이상 분할상환방식 대출 기준, KB국민·신한·하나·우리·농협은행 등 5대 은행의 평균 금리는 1월 3.884%에서 5월 4.112%까지 상승했다.

홍춘욱 EAR리서치 대표는 "대표적인 정책금융상품인 보금자리론을 예로 들면, 작년 이맘때와 비교해 금리가 1.3%포인트 정도로 상당히 많이 올랐다"며 "장기로 대출을 해도 이자 부담을 피하기 어려운 상황이 됐기 때문에 수요자들에게는 큰 부담이 될 수밖에 없다"고 말했다.

집값 하락장 시작? '공급 부족엔 장사 없다' 시각도

한국은행이 연내 기준금리 추가 인상까지 시사해 시장 곳곳에서는 부동산이 본격적인 하락장으로 접어들 것이라는 전망이 나온다. 더욱이 집값이 급상승했던 작년과 달리 올해 들어 상승세가 주춤하면서 매수자들이 시세차익을 기대하기도 쉽지 않다.

김인만 부동산경제연구소장은 "대출금리가 올라가면 늘어난 이자 부담만큼 요구 수익률도 높아지게 된다"며 "기대수익률이 낮아지는 지금 분위기에 과도한 상승에 대한 피로감까지 맞물리면서 수요자들이 관망으로 돌아섰다"고 말했다.

이어 "물가가 안정을 찾아 금리 인상이 멈추면 모를까 지금 상황에서는 사실상 상승장은 마무리 단계에 들어갔다고 봐야 한다"며 "주택가격은 하향 안정될 가능성이 커졌고, 임대수익형 부동산시장은 아파트보다 더 큰 타격을 받게 될 것"이라고 덧붙였다.

대출 규제가 여전한 점도 문제다. 정부가 다음 달 생애최초 주택 구매자 등을 위한 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)을 완화하겠다고 밝혔지만, 수혜 대상이 한정적이고 구체적 방안 또한 미흡하다는 지적이 나온다.

홍춘욱 대표는 "DSR이나 LTV는 정부 의지에 따라 얼마든지 미세조정을 할 수 있지만, 워낙 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 자세한 방안 발표를 미룬 것 같다"며 "새 정부가 출범한 지 한 달도 안 됐으니 아직 변화의 여지는 충분하다"고 말했다.

다만 수도권 공급 부족 문제가 지속하면서 금리 인상의 여파가 크지 않을 것이라는 시각도 있다. 윤석열 정부가 250만가구 공급 계획을 세우긴 했지만, 당장 이뤄질 수 있는 공약은 아니기 때문이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지금보다 금리가 높았던 IMF 때를 생각해 보면 금리가 높다고 해서 집값이 떨어진다고 보기는 어렵다"며 "실례로 15억원 이상의 고가 주택은 아예 대출이 안 되지만 오히려 신고가가 나오고 있다"고 말했다.

이어 "서울 등은 아직도 공급이 부족하기 때문에 집값은 우상향할 것으로 보인다"며 "8월 계약갱신청구권 만료 시기가 도래하면 오히려 임대차 시장이 불안해지면서 매매시장도 함께 동요할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

실제 직방이 지난 달 자사 어플 이용자 1832명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과, 응답자의 64.6%가 앞으로 1년 이내 주택을 매입할 계획이 있다고 응답했다. 경기(66.5%), 인천(64.2%), 서울(62.2%) 등이었다.

경기가 작년에 이어 매수 의사가 가장 많았고, 서울과 인천에서는 작년보다 집을 사겠다는 사람이 늘었다. 작년 말 조사와 비교하면 서울 5%포인트, 인천 2.1%포인트 증가했다.

직방은 "수도권 거주자의 매입 계획 응답 비율이 작년 말 조사보다 높아진 것이 눈에 띈다"며 "최근 금리가 인상되면서 대출 규제에 대한 이자 부담이 커졌지만, 새 정부의 부동산 정책 방향에 따라 매수·매도자들의 향방이 결정될 것으로 예상된다"고 밝혔다.

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