6월의 마지막 날 오전 8시께, 서울 성북구 장위동을 찾았다. 6호선 돌곶이역 2번 출구에 내리자 공사 소리가 들려왔다. 길 건너에는 500가구 규모의 민간임대주택을 짓는 현장이 바쁘게 움직이고 있었다. 그 옆에 우뚝 솟은 아파트는 지난해 입주한 '장위자이 레디언트(장위4구역)'. 내년 준공 예정인 '푸르지오 라디우스파크(장위6구역)'도 뒤편에 있었다. ▷관련기사: [르포]드디어 분양한 '장위6구역'…4구역보다 2억 비싸(2024년7월12일)
2분 남짓 걸으니 10구역을 재개발하는 '장위 푸르지오 마크원' 공사장에 도착했다. 바로 옆에 장위초등학교를 품고 있어 장위뉴타운 유일한 '초품아'라고 한다. 총 1931가구로 길 건너 4구역(2840가구)에 이은 대단지다. 일반분양 물량이 1032가구에 달한다. 지난 26일 문을 연 견본주택에는 첫 주말에만 6000명 넘게 다녀갔다고 한다.
2년마다 뛴 분양가 10억→12억→17억
2일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이 단지의 1순위 평균 경쟁률은 9.55대 1로 집계됐다. 국민평형인 전용 84㎡ 분양가는 최고 17억6570만원이다. 4년 전 분양한 4구역(10억2350만원), 2년 전 분양한 6구역(12억1100만원)보다 껑충 뛴 가격이다.
단지 주변을 둘러보니 아직은 낙후된 모습이었다. 오래된 만물상과 술집, 다방이 즐비했다. 성북구에서 내건 '불법 유해업소 퇴출' 현수막도 보였다. 장위초를 지나 사랑제일교회로 향하는데 11구역에 해당하는 주택가에 가로막혀 장위전통시장을 통해 지나가야 했다. 사업지에서 제외된 사랑제일교회는 돌곶이역 방면으로 좁은 연결통로가 마련됐다.
10구역이 분양에 나서자 인근 부동산에 활기가 돌았다. 내년 입주를 앞둔 6구역 전용 84㎡ 분양권이 16억449만원(2월)에 거래된 데 이어 프리미엄이 13억원 넘게 붙은 18억원대 매물도 나왔다. 갓 입주한 4구역은 국평 16억5000만원(5월)에 신고가를 썼다. 입주 5년 차인 '꿈의숲 아이파크'의 같은 평형도 16억2000만원(6월)에 손바뀜했다.
장위동의 한 공인중개사는 "일찍 입주한 북장위는 동북선 호재도 있고 래미안 타운이 형성돼 있어 젊은 층 문의가 계속 있다"며 "요새 분양하는 단지들이 시간이 지날수록 분양가가 오르니 상월곡~돌곶이~석계 쪽 남장위 재개발 투자에 관심이 부쩍 커진 모습"이라고 설명했다.
'반쪽짜리' 오명은 이제 그만
이제 장위뉴타운에서 남은 구역은 절반. 구역이 해제되는 등 우여곡절을 겪었던 곳들이 재기를 준비 중이다. 현대건설을 업은 15구역을 선두로 공공 재개발인 8·9구역이 속도를 내고 있다고 한다. 서울주택도시개발공사(SH)가 시행하는 8구역은 삼성물산 건설부문, 한국토지주택공사(LH)와 손잡은 9구역은 현대건설과 DL이앤씨를 시공사로 삼았다.
8구역 일대를 돌아보니 주민대표회의가 내건 '통합심의 신청' 축하 현수막이 보였다. 중개사 A씨는 "작년 말 15구역이 현대건설을 시공사로 선정한 뒤 지금 사업시행인가가 임박해 있으니까 다른 구역도 가격이 확 올랐다"고 말했다.
이어 "8·9구역은 토지거래허가구역이라 실거주해야 하는데도 6억 하던 빌라가 몇 달 새 8억대로 올랐다"며 "지금 분양하는 게 16억~17억 하니까 재개발 물건은 10년 뒤 입주할 때쯤이면 20억은 거뜬히 간다"고 전했다.
또 다른 중개사는 3구역을 추천했다. 사업 초기 단계긴 하지만 재개발은 원래 엎치락뒤치락한다는 설명도 덧붙였다. 그는 "3구역이 동북선만 개통되면 노른자 땅인데 워낙 노후화돼서 재개발이 안 될 수가 없다"라며 "조합원이 500명 정도밖에 안 되는데 동의율이 높아 사업 속도가 빠를 것"이라고 강조했다.
나머지 구역도 잰걸음하고 있다. 규모가 큰 13구역은 지난 4월 13-1과 13-2로 나누어 신속통합기획을 확정했다. 연내 정비구역 지정이 목표다. 바로 옆 14구역은 작년 말 정비계획 변경 및 경관심의를 통과했다. SK에코플랜트와 IPARK현대산업개발을 시공사로 선정한 이 구역은 서울시 통합심의 신청을 준비 중이다.
11구역 중 일부는 돌곶이·상월곡역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발 사업지에 포함됐다. 12구역의 경우 LH와 공공도심복합사업으로 개발을 추진 중이다. 중개사 B씨는 "북장위가 먼저 개발됐지만 남장위가 역세권이라 입지적으로 우위"라고 강조했다.
