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[집잇슈]'금리가 너무해'…오피스텔도 월세가 대세

  • 2022.08.10(수) 13:35

금리인상에 주거비 부담↑…전세에서 월세로
오피스텔 전셋값 오름세…전월세전환율 껑충

'아파트 대체상품'으로 손꼽히는 오피스텔 시장에서도 '전세의 월세화'가 가속화하고 있다. 

가뜩이나 집값이 높은 상황에 금리까지 빠르게 치솟자 주거비 부담이 커지면서 세입자들이 아파트에서 오피스텔로, 전세에서 월세로 점차 밀려나는 모습이다. 

오피스텔 월세도 덩달아 '들썩'

한국은행이 올 들어 기준금리를 4번이나 올리면서 주택 임차인들의 주거비 부담이 점점 커지고 있다. 

한국은행 금융통화위원회는 올해 1월(1.00%→1.25%), 4월(1.25%→1.50%), 5월(1.50%→1.75%), 7월(1.75%→2.25%) 등 4번의 인상을 통해 1년 만에 1.25%포인트의 금리를 올렸다. 

이미 집값이 급등한 상황에서 금리까지 빠르게 뛰자 주택 수요자들의 매수 심리가 꺾이고, 임차인들이 전세마저 부담을 느끼면서 월세 비율이 눈에 띄게 늘고 있다. 

국토교통부에 따르면 올 상반기(1~6월) 전국 아파트 누적 전월세 거래 중 월세 비율은 51.6%로 전년 동기(42%)보다 9.6% 증가했다. 최근 5년 평균인 41.4%보다 10%포인트 이상 높았다. 

'월세 바람'은 오피스텔 시장까지 뻗쳤다.

한국부동산원 통계에 따르면 전국 오피스텔 전월세 전환율이 올해 1월 5.01%에서 6월 5.12%까지 상승했다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 이 비율이 높으면 전세가격에 비해 월세가격이 높다는 뜻이다. 

아파트의 높은 전세금을 감당하지 못해 오피스텔로 갈아타려는 세입자들이 늘어난 데다 대출 금리 부담에 전세보다 월세 선호도가 높아진 영향이다.

6월 기준 서울 아파트 중위전세가격은 5억5700만원으로 경기도 중위매매가격(5억4400만원)과 비슷한 수준이다. 반면 서울 오피스텔 중위전세가격은 1억9800만원으로 상대적으로 부담감이 덜하다.

하지만 시중은행 전세자금대출 금리가 3.870∼5.769%로 오르면서 대출 금리보다 월세가 더 저렴해지는 현상이 나타나 오피스텔도 월세 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 

실제로 한국부동산원 통계를 보면 2분기 서울 오피스텔 월세 가격은 1분기보다 0.39% 올랐다. 매매 가격은 0.1%, 전세 가격은 0.19% 오를 동안 월세는 더 많이 오른 셈이다. 

'역전세' 걱정도…규제 완화 되면?

'역전세' 우려가 커지는 것도 오피스텔의 월세화를 부추기고 있다. 

전국적으로 매수 심리가 꺾이면서 가격 조정기에 들어선 상태라 매맷값보다 전세보증금이 더 높아지는 역전세 현상도 포착된다. 전셋값은 꾸준히 올라 지난 6월 전국 오피스텔 평균 전셋값이 1억7309만원에 달했다. 이에 강남 등 오피스텔 수요가 높은 일부 지역에서 역전세 매물이 나오고 있다. 

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올 상반기 수도권 오피스텔 거래량은 1만9595건으로 전년 동기(2만3676건) 대비 17.2% 감소했다. 

오피스텔 시장에서 '아파트 대체상품'으로 인기를 끌던 전용 60㎡ 초과 매물도 한풀 꺾였다. 

같은 기간 면적 구간별로 살펴보면 전용 60㎡초과 면적에서 55.9%(4907건→2165건), 전용 60㎡이하는 7.1%(1만8769건→1만7430건) 감소했다.

특히 서울의 경우 올해 상반기 전용 60㎡초과 거래는 222건(전체 8993건 중 2.5%)으로 실거래가 집계가 시작된 2006년 이래 반기 기준으로 거래건수와 비중이 모두 최저 수준이다. 

올해부터 오피스텔 매수 시에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용돼 대출한도가 낮아지고, 이자 상환 부담이 커지면서 상대적으로 가격 수준이 높은 면적대의 거래가 감소한 것으로 풀이된다. 

시장에선 오피스텔 규제가 완화되면 매수 심리가 되살아나면서 전월세 가격이 다소 안정될 거란 기대감도 나온다. 그러나 여전히 불안요인들이 많아 당분간 월세 수요가 높을 전망이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "금리 인상이 이어지는데다 규제 완화도 큰 폭으로 하기 힘든 상황이라 매수 심리가 되살아나긴 힘들어 보인다"고 말했다.

이어 "오피스텔은 아파트 대체 상품과 일반 수익형 상품으로 나뉘기 때문에 애초에 전세보다 월세가 많은 시장"이라며 "여기에 역전세 불안까지 있어서 월세 수요는 계속해서 늘어날 것"이라고 덧붙였다. 

 

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