오피스텔 업계의 '희망고문'이 일단락됐다. 이달 나올 부동산 공급 활성화 대책에 '주택 수 포함' 규제가 풀릴 거란 기대감이 나왔지만 정부가 미리 선을 그었다.
앞으로 오피스텔 공급이 위축되면서 임대료 상승 등 일부 부작용이 나타날 수 있다는 지적도 나온다. 하지만 깡통전세 우려 등으로 수요자 우위 시장인 데다 다른 대체 상품도 많아 큰 영향은 없을 거란 전망이 우세하다.
오피스텔 규제, 풀듯하더니 안풀어
원희룡 국토교통부 장관은 최근 국토부 기자단과의 정례간담회 자리에서 "빚내서 집 사라 식의 세금 깎아주는 공급 대책은 없다"고 선언했다.▷관련기사:원희룡 "생숙 이행강제금 과해…이달 대책 발표"(9월18일)
오피스텔 주택 수 완화 여부를 묻는 질문에 대한 답변이다. 원 장관은 이달 발표할 공급 대책으로 '비아파트 공급 활성화'를 가닥 중 하나로 잡으면서도 세금 등 굵직한 규제는 풀지 않기로 했다.
그동안 오피스텔 수분양자들은 아파트와의 '형평성'을 주장하며 주택 수 배제 등의 규제 완화를 요구해 왔다.
앞서 오피스텔은 2020년 8월 투기 근절을 위해 주택 수에 포함되면서 종합부동산세 합산 대상이 되고 양도세 중과 규제도 받게 됐다.
그러나 주택으로서 받는 혜택은 모두 제외됐다. 취득세는 건축법을 적용해 주택(최고 3.5%)보다 높은 4.6%를 내야한다.
건축법상 상업시설이라 매매 시 서민 정책금융상품인 '특례보금자리론'을 이용할 수 없고 담보 대출 시 주택담보대출보다 금리도 더 높다. 사실상 '이중 잣대'를 적용받고 있는 셈이다.
이에 윤석열 대통령은 당선인 시절 안정적인 임대 물량 확보를 위해 오피스텔 주택 수 합산 제외 방안 등을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.
여기에 올해 아파트 규제가 속속 풀린 데다, 원 장관까지 이달 부동산 공급 대책을 앞두고 오피스텔 규제 완화를 시사하는 발언을 하면서 오피스텔 업계의 기대감이 잔뜩 부풀었다.
하지만 결국 이번 대책엔 주택 수 배제 등의 방안은 포함하지 않는 것으로 드러나 오피스텔 수분양자들의 실망감도 커졌다.
업계에선 현재 전용 120㎡까지만 허용되는 오피스텔 바닥 난방 규제를 추가 완화하는 식의 손질에 그칠 것으로 예상되고 있다.
임대료 오른다?…"큰 영향 없어"
업계에선 정부의 이번 방침으로 오피스텔 임대료 인상, 서민 주거사다리 부족 등의 부작용이 나타날 수 있다고 우려하고 있다.
현재 오피스텔 업계는 역전세·깡통전세 우려, 고금리 등으로 꺾인 수요가 좀처럼 회복되지 않아 미분양, 마피(마이너스 프리미엄) 등에 허덕이고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 오피스텔 매매거래량은 올해 1~8월 누적 기준 5415건으로 전년 동월(1만1476건)의 반토막 수준이다. 같은 기간 아파트 매매거래량이 9228건에서 2만4394건으로 세 배 가까이 늘어난 것과 비교된다.
여기에 최대 규제인 '주택 수 포함' 유지까지 확정되면 공급 주체들의 부담이 커지면서 향후 오피스텔 건축이 뚝 끊길 것이란 전망이다.
오피스텔이 아파트로 가기 전 '주거 사다리'로 활용되는 만큼 공급이 줄면 서민층, 청년층 등의 주거 선택 범위가 좁아질 수도 있다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 "2021~2022년 부동산 급등기에 오피스텔을 분양받아 잔금이 도래한 수분양자들은 일말의 희망이 막혔다"며 "부정적인 분위기가 확산하면서 공급 자체가 줄어들 수 있다"고 봤다.
하지만 이번 결정이 주택 시장에 큰 영향을 미치진 않을 것이란 게 전문가들의 중론이다.
송승현 도시와경제 대표는 "오피스텔이 없으면 도시형생활주택, 다세대주택 등 다른 주거 유형을 선택하면 된다"며 "오피스텔 공급이 줄어든다고 시장 전체에 영향을 줄만한 일은 벌어지지 않을 것"이라고 말했다.
이어 "주택 수 규제 때문에 공급이 안 되는지에 대해서도 생각해봐야 한다"며 "사실상 역전세·깡통전세 우려, 고금리에 따른 수익률 저하 등이 거래량에 더 큰 영향을 미쳤다고 본다"고 덧붙였다.
오히려 섣부른 규제 완화가 선의의 피해자를 낳을 수 있다는 의견도 있다.
김 소장은 "이미 오피스텔이 하나의 투자 수단으로 변질된 가운데 주택 수 배제는 (투자했다가) 물린 사람들이 출구 전략을 만들어 달라는 요구"라며 "섣불리 풀어줬다가 오히려 2030들이 희생양이 될 수 있다"고 지적했다.
안정적인 시장 형성을 위해선 일회성 규제 완화보다는 근본적인 고민이 필요하다는 제언이다.
송 대표는 "오피스텔은 주택도 아니고 오피스도 아닌 돌연변이 상품"이라며 "규제를 피하려다 상품의 성격이 모호해지면서 추후에 일회성으로 손질하는 경우가 많은데 시장의 혼란이 없도록 그 기준을 명확히 할 필요가 있다"고 했다.
