금리 인상이 부동산 매매 심리를 위축시키면서 상업용 부동산도 거래가 줄고 있다. 반면 서울 오피스 임대료는 높은 임대수요를 바탕으로 안정적인 상승세를 이어가고 있다.
18일 KB국민은행이 발표한 'KB 오피스 투자지수'에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 가격지수는 168.48을 기록했다. 지난 3분기(168.03)보다 0.26% 오르는 데 그쳤다.
KB 오피스 투자지수는 국민은행의 KB부동산이 2020년부터 업계 및 학계 전문가와 함께 기초자료, 지수산정 방법론, 지수 타당성 등을 검토해 개발한 지수다. 매분기마다 서울 소재 오피스 빌딩을 대상으로 △가격지수 △임대가격지수 △실효운용수익률을 산출해 발표한다.
지수 상승이 제한된 것은 금리 영향이 컸다. 2017년부터 오피스 가격 상승세가 이어지고 있지만 금리 인상에 따른 거래 침체가 이어지면서 상승 폭이 점차 둔화되는 분위기다.
서울 권역별로 살펴보면 강남권 오피스 가격지수가 전 분기 대비 0.54% 상승해 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 기타권 0.42%, 도심권 0.41%, 여의도권 0.39% 순으로 상승 폭이 컸다.
서울 오피스 임대시장은 견조한 임대수요를 바탕으로 상승세를 이어가고 있다. 지난해 4분기 서울 오피스 임대가격지수는 3분기(126.87)보다 3.23% 상승한 130.96을 기록했다.
권역별로는 도심권 임대가격지수가 직전 분기보다 4.80% 올라 상승률이 가장 높았다. 이어 강남권 4.57%, 기타권 1.21%, 여의도권 0.77% 순으로 나타났다.
광화문과 남대문 등 오피스 공급이 제한적인 도심권과 테헤란로 등 오피스 임차 수요가 꾸준한 강남권을 중심으로 오피스 실질 임대료 상승세가 두드러졌다는 것이 국민은행 측의 설명이다.
서울 오피스 수익률 흐름을 파악할 수 있는 실효운용수익률은 지난해 4분기 3.27%를 기록해 3분기 3.11%와 비교하면 0.16%포인트 상승했다. 매매가격 상승폭은 둔화한 가운데 임대료 상승세가 이어진 영향이다.
권역별 수익률은 도심권 3.59%, 여의도권 3.40%, 기타권 3.19%, 강남권 3.04% 순으로 조사됐다. 실효운용수익률과 국고채(5년 기준) 금리 차이(스프레드)는 3분기 -0.40%포인트에서 4분기 -0.65%포인트로 확대됐다.
국민은행 KB부동산 관계자는 "금리 인상, 경기 침체 여파가 오피스 시장에도 영향을 미치면서 서울 오피스 가격 상승세가 지난해보다 꺾였지만, 임대수요가 견조한 만큼 급격한 하락으로 이어질 가능성은 낮을 것으로 전망된다"고 설명했다.
이어 "오피스 실효운용수익률은 상승 전환했지만 국고채 금리와의 격차가 커져 투자수요 위축 등 리스크는 확대됐다"고 덧붙였다.
