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[알쓸부잡]오피스텔을 주거용으로 쓰면 생기는 일

  • 2022.11.17(목) 10:00

/사진=이명근 기자 qwe123@

오피스텔은 1980년대 사무공간에서 숙식도 하는 새로운 생활양식이 등장하면서 생겨났습니다.

애초에 업무용으로 만들어졌지만 주택공급을 위해 주거용으로도 사용할 수 있도록 규제가 완화되기 시작했고요. 덩달아 용도구분도 업무용이나 주거용 두가지로 나뉘었습니다.

그런데 오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우 '주택'으로 구분되고, 이에 따른 세금문제가 적잖이 발생합니다.

우리나라에서는 주택을 많이 보유하는 경우 세금이 무겁게 매겨지는데요. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 세법상 보유주택수에 포함되고, 그에 따라 각종 세금을 더 무겁게 부담하게 되거든요. 구체적으로 어떤 변화가 생기는지 정리해 봤습니다. ▶도움말 : 김성범 세무사(세무법인메가넷 파트너/ 부동산 세무 전문)

주거용으로 쓰며 다른 주택 취득하면 취득세 '중과'

오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우 가장 먼저 취득세 부담이 달라집니다.

여기서 핵심은 오피스텔 자체를 취득 할 때의 취득세가 아니라 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 다른 일반 주택을 추가로 취득하는 경우, 오피스텔이 주택수에 포함돼 취득세 부담이 늘어난다는 것입니다.

오피스텔은 그 자체로는 10채를 취득하든 100채를 취득하든 용도 구분과 무관하게 취득할 때 4%(지방교육세 0.4%+농어촌특별세 0.2% 포함 4.6%)를 취득세로 내면 되는데요.

오피스텔을 주거용으로 쓰면서 다른 일반주택을 더 취득하는 경우에는 이미 보유하고 있는 오피스텔이 주택수에 추가되면서 다주택자로 취득세를 내야 합니다.

예를 들어 경기도에 주거용 오피스텔을 보유하면서 서울에 아파트를 새로 취득하는 경우에는 조정대상지역 내 2주택 취득이 되어 1~3%의 기본세율이 아닌 8%의 중과세율이 적용됩니다.

만약, 주거용 오피스텔 1채와 일반주택 1채를 보유한 상태에서 조정대상지역에 추가로 취득하는 주택이라면 오피스텔을 포함해 3주택이 되어 중과세율인 12%로 취득세를 내야 하겠죠.

이렇게 오피스텔을 주택수에 포함한 것은 2020년 8월 12일부턴데요. 이에 따라 2020년 8월 12일 이후부터 취득한 오피스텔이 있다면 추가로 다른 주택을 취득할 때, 오피스텔의 주거용 여부와 취득세 중과세율을 신경써야 합니다.

/그래픽=비즈니스워치

또 하나 알아 둘 것은 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 주택수에 포함되는 시점은 주거용으로 사용한 후 처음으로 돌아오는 6월 1일(재산세 과세기준일)부터라는 겁니다.

주거용으로 보고 구청에서 주택으로 인정하고, 주택분 재산세가 고지될 수 있는 상황이 되어야만 주택으로 판단하기 시작하는 겁니다.

예를 들어 업무용으로 사용하던 오피스텔을 올해 11월 20일에 주거용으로 용도를 바꿔서 사용하게 된 경우, 당장 11월 20일부터 주택수에 포함되는 것은 아닙니다. 내년 6월 1일에 주택분 재산세 과세대상이 되는 순간부터 주택수에 포함되는 겁니다. 그래서 이 경우 내년 5월말까지는 추가로 다른 주택을 취득해도 오피스텔이 주택수에 포함되지는 않습니다.

또, 예외적으로 시가표준 1억원 이하의 오피스텔의 경우에는 주거용으로 사용하더라도 취득세 중과 주택수에는 포함하지 않는 규정도 있어요.

재산세·종부세, '6월 1일'에 주거용인지가 중요

다주택인 경우에는 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 큽니다.

재산세의 경우 1세대 1주택인 경우 과세표준에 따라 0.05%~0.35%(공시가격 9억원 이하에만 적용)의 특례세율을 적용받을 수 있는데요.

이 때, 주거용 오피스텔도 주택수에 포함해서 1세대 1주택 특례세율 적용 여부를 판단합니다.

다주택인 경우 특례세율 대신 과세표준별 0.1%~0.4%의 높은 세율로 재산세를 부담해야 하죠.

종부세도 현재 다주택인 경우 무거운 중과세율이 적용되는데요.  

1세대 1주택이나 비조정대상지역 2주택의 경우 0.6%~3%로 종부세를 계산하지만, 조정대상지역 내 2주택이나 3주택 이상을 보유한 경우에는 그 갑절인 1.2%~6%로 종부세는 내야 합니다.

이 때 주거용 오피스텔을 보유하고 있고, 주택분 재산세를 납부했다면 종부세 산정시 주택수에 포함되는 것이죠.

재산세와 종부세는 6월 1일 기준으로 과세됩니다. 따라서 주택수 산정에 대한 판단도 6월 1일 현재 '주거용' 요피스텔을 보유하고 있는지가 기준이 됩니다.

/그래픽=비즈니스워치

양도세는 실제 주거용으로 쓰는가가 중요

양도소득세는 주택수에 가장 민감한 세금 중 하나죠. 1세대 1주택에게만 비과세 혜택을 주고요. 다주택인 경우에는 비과세 혜택을 주지도 않을뿐더러 조정대상지역에 한해 무거운 중과세율을 매깁니다.

2022년 5월 10일부터 1년간 한시적으로 유예되고는 있지만 조정대상지역 다주택인 경우 2주택에는 20%p, 3주택 이상에는 30%p를 기본세율에 더해서 중과합니다.

주거용 오피스텔도 양도세 계산시 주택수에 추가되기 때문에 중요합니다.

양도세는 실질과세의 원칙을 적용하는데요. 양도하는 당시에 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되고 있다면 주택수에 포함하는 방식입니다.

양도일 현재 전입신고가 돼 있거나 세입자가 확정일자를 받아 살고 있는 등 주거용으로 사용되고 있다면 그 오피스텔을 주택수에 포함해서 세금을 계산해야 합니다.

오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않아요

오피스텔을 분양받아 분양권만 갖고 있는 때가 있을텐데요. 오피스텔이라도 분양권만 있는 경우에는 각종 세금을 계산할 때 주택수에 포함하지 않습니다.

오피스텔 분양권은 아직 주거용으로 사용할 지, 업무용으로 사용할 지가 결정되기 전이거든요.

따라서 취득세 주택수 산정에도 포함하지 않고요. 주택분 재산세나 종부세와도 무관합니다.

양도소득세의 경우 오피스텔 분양권을 주택수에 포함하는지에 대한 논란이 좀 있었는데요.

오피스텔 분양권은 다른 주택 분양권과는 달리 주택수에 포함하지 않는다는 과세관청의 유권해석이 나왔습니다. 따라서 1세대1주택인데 오피스텔 분양권만 하나 더 있다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

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