서울역 일대에 초대형 복합개발 사업이 잇따르고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A·B 노선이 교차하는 입지적 특징의 영향이다. 대표적인 것이 '이오타(IOTA) 서울'과 '서울역 북부역세권 개발사업'이다.
과거 이곳은 국가 중앙역이라는 상징성에 비해 광화문, 시청 등 도심업무지구(CBD)보다 낙후한 지역이었다. 최근 들어서는 초대형 개발사업이 본격 진행되면서 새로운 업무 중심지로 주목받고 있다.
업계 관계자는 "GTX-A 2단계 구간이 개통하면서 킨텍스~서울역 이동시간이 20분으로 줄었다. 내년 말이면 동탄에서도 30분대 출퇴근도 가능하고, 2028년이면 삼성역도 연결된다"라며 "광역교통망 시대에 걸맞은 새로운 업무 중심지가 탄생할 것"이라고 봤다.
이지스자산운용이 추진하는 '이오타 서울'은 연면적 46만㎡ 규모의 남산 힐튼호텔 재개발 사업이다. 기준층 면적이 3850㎡에 달하는 '메가 플레이트' 설계를 도입한다. 엔비디아, 애플 등 협업을 중시하는 글로벌 기업이 선호하는 오피스 형태로 알려졌다.
현대건설이 남산 힐튼호텔 부지 쪽을, 삼성물산 건설부문이 메트로·서울로타워 부지 쪽을 맡아 시공한다. 6성급 호텔을 포함한 첨단 오피스 복합개발을 추진하면서 전체 대지면적의 40%를 공개 녹지로 구성한 게 특징이다.
업계에서는 30년 이상 낙후된 CBD 상황과, 강남업무지구(GBD)에서 벗어나 신축 오피스를 찾는 대기업의 수요를 고려할 때 서울역 일대가 새로운 핵심업무지구로 부상할 거란 전망이 나온다. 서울역과 용산 일대를 SYBD(Seoul station & Yongsan Business District)로 볼 수 있다.
실제로 서울 도심과 여의도 주요 빌딩의 평균 준공 연도는 1991년이다. 30년 넘은 노후 빌딩이 많다 보니 '플라이트 투 퀄리티(고급 오피스 선호)' 현상이 뚜렷하다.
글로벌 부동산컨설팅 업체 CBRE에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 프라임급(9만9000㎡ 이상) 오피스의 공실률은 0.85%에 불과한 반면 A급(3만3000㎡ 이상) 오피스는 3.49%를 기록했다. 임대료도 프라임 오피스가 A급 대비 40% 높은 프리미엄을 보인다.
서울역 북쪽 염천교 일대를 탈바꿈할 '서울역 북부역세권 개발사업'은 마이스(MICE) 시설과 오피스, 호텔 등 대규모 복합단지다. 오세훈 서울시장은 지난 12일 착공식에서 "강북의 코엑스로 거듭나며 국제적 업무지원 능력을 갖춘 랜드마크가 될 것"이라고 말했다.
시공은 한화 건설부문, 시행은 서울역북부역세권개발이 맡는다. 한화임팩트와 한화, 한화커넥트, 한화호텔앤드리조트가 출자한 시행사다. 2028년 준공 예정이다.
부동산 컨설팅 관계자는 "글로벌 기업들이 협업과 소통을 강화하기 위해 넓은 업무공간을 찾고 있다"며 "광역 교통망과 최신 오피스의 결합은 임차인 유치의 핵심 경쟁력이 될 것"이라고 말했다.
