양도세 중과세 피하는 법 上

  • 2017.08.25(금) 18:25

양도차익 크고 보유기간 긴 집부터 팔아야 이득
팔기 싫다면 임대사업 등록하거나 자식에게 물려줘라

정부가 부동산 투기와의 전쟁을 선포했습니다. 지난 8월2일 발표한 부동산 대책은 집을 2채 이상 가진 다주택자에게 무거운 세금을 물리겠다는 게 핵심인데요. 정부는 다주택자에게 내년 4월까지 시간을 주고 집을 팔라고 경고했습니다. 팔기 아깝다면 임대사업자로 등록해 착한 자산가로 살라고 압박하고 있습니다.
 
다주택자들은 당장 집을 처분할지 아니면 더 보유할지 고민에 빠지게 됐습니다. 내년 4월을 넘길 경우 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 먼저 자신이 중과세 대상인지부터 확인한 후 1순위로 팔아야 할 주택을 선택하고 매도 타이밍도 잡아야 합니다. 임대사업자로 등록하려면 절세 혜택과 사후관리 요건을 알아두는 게 필수입니다. 자녀에게 주택을 팔거나 증여하는 것도 절세의 한 방법으로 꼽힙니다. 다주택자의 절세 비법을 두루 알아봤습니다. [편집자]
 
절세의 기본은 자신의 상황에 맞는 방안을 찾는 것입니다. 특히 부동산은 팔기 전에 전문가와 상담해야 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
 
▲ 그래픽 : 변혜준 기자/jjun009@
 
#1 양도차익 큰 오래된 집부터 팔아라
 
당장 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제라는 패널티를 받지 않으려면 내년 4월 이전에 주택을 처분하는 게 가장 편한 방법입니다.
 
이 기간에는 다주택자라도 중과세가 적용되지 않고 장기보유특별공제까지 받을 수 있으니 보유중인 주택 가운데 가장 오래 됐고 양도차익이 큰 매물을 우선 매각하는 게 유리하겠죠.
 
다주택자도 장기보유특별공제(4년 미만 10%, 8년 미만 21%, 10년 이상 30%)를 적용 받아 세금을 줄일 수 있거든요. 여기에 내년 4월부터 적용되는 2주택 10%포인트, 3주택 20%포인트의 가산세율도 적용 받지 않습니다.
 
하지만 일부 전문가들은 빨리 처분할 주택이 아니라면 그냥 보유하고 있는 것이 낫다는 조언도 합니다. 양도소득세는 어차피 집을 팔고 또 양도차익이 있을 때만 내는 세금이니까 수년 내에 팔 집이 아니라면 당장의 세 부담 때문에 집을 팔 필요는 없다는 것이죠.
 
그동안 부동산 세제가 시장 상황에 따라 왔다 갔다 했다는 점도 이런 주장에 설득력을 더합니다. 양도소득세 중과세율제도의 경우 2006년에 시행됐지만 2009년부터 유예됐고, 2014년에는 완전 폐지됐거든요. 
 
장기보유특별공제도 1주택자만 해주던 것을 2012년부터 2주택 이상자에게 허용해 주기 시작했죠. 앞으로 부동산 시장이 다시 얼어붙으면 규제도 완화될 거라는 기대감이 반영된 조언입니다.
 
#2 주택임대사업자로 등록하라
 
당장 집을 팔기 어려운 환경이거나 아까워서 못 팔수도 있죠. 이왕에 더 보유하고 있을 거라면 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.
 
임대사업은 사업기간을 4년 이상으로 하는 단기임대사업자와 8년 이상으로 하는 장기임대사업자로 나뉘는데요. 단기나 장기 모두 임대사업자로 등록하면 양도세를 중과하지 않습니다.
 
특히 장기임대사업자는 10년 이상 사업을 유지하면 양도세 전액을 면제해 주기 때문에 먼 미래를 내다 본다면 장기임대사업자 등록이 더 유리할 수 있어요. 
 
게다가 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세, 법인세 감면혜택도 있고, 종합부동산세 대상일 경우 합산배제혜택도 받을 수 있죠.
 
취득세는 전용면적 60㎡이하에 한해 장단기 사업자 모두에게 전액 면제해 줍니다. 재산세는 전용면적 40㎡이하 주택은 전액면제하고 그보다 큰 주택은 장기와 단기를 차등해서 감면혜택을 줍니다.
 
다만 단기는 최소 4년, 장기는 최소 8년을 보유해야 하고 양도소득세와 소득·법인세 등 국세의 혜택을 받으려면 최소 5년 이상 임대사업을 유지해야 한다는 점은 사업자등록 이전에 꼭 고려해야합니다.

#3 자식에게 물려줘라
 
애지중지하던 주택을 남에게 팔기 아깝다면 자녀에게 물려주는 방법도 있습니다. 이른바 사전 증여를 통해 절세 플랜을 세우는 건데요. 자녀에게 부동산을 직접 증여하면 양도소득세 없이 증여세만 부담하면 되고, 자녀는 증여 받은 시점의 증여가액을 기준으로 추후 양도소득세를 내면 되는데요.  
 
어차피 물려줄 집이라면 이런 선택도 나쁘지 않습니다. 특히 주택가격이 앞으로 더 오를 것 같다면 사전 증여는 훨씬 유리한 선택입니다. 자녀에게 증여하면 5000만원을 증여재산에서 공제받을 수도 있어요.
 
예를 들어 시가 5억원짜리 주택에 전세보증금 4억원이 들어있는 경우 자녀에게 증여한다면 5000만원을 공제한 후 나머지 5000만원에 대해서만 증여세를 내면 되니까 세부담이 크지 않습니다. 다만 부모 입장에선 부담부증여에 대한 양도세를 내야하는데요. 
 
만약 이 주택을 4억원에 취득했다면, 부담부증여(전세 낀 증여)분 양도차익 8000만원에 대한 양도세를 부담해야 합니다. [부담부증여 취득가액 = 취득가액(4억원) × 채무액(전세금 4억원) / 증여가액(시세 5억원)] 따라서 자녀에게 부담부증여 방식으로 물려주려면 가급적 양도차익이 적은 주택을 선택하는 게 좋습니다. 
 
증여하지 않고 부모가 갖고 있는 주택을 경제적 능력이 있는 자녀에게 저가에 파는 방식도 선택할 수 있습니다. 양도소득세보다는 증여세가 부담되는 경우에 상대적으로 유리하죠.
 
자녀가 부모의 주택을 매매로 취득하면 30%를 증여재산가액에서 차감하기 때문에 증여세 절세 효과가 있습니다. 부모가 보유한 10억원짜리 주택을 직장인 자녀가 7억원에 사면 3억원에 대한 증여세가 없다는 얘기죠. 
 
자녀가 부모와 생계를 달리 하면서 모아놓은 자금이나 소득이 있어야 이런 방식의 증여가 가능합니다. 대출을 받아서 취득하더라도 원리금 상환능력이 있으면 됩니다. 
 
이 주택에 전세 보증금이 포함돼 있다면 실제로 자녀가 부담할 금액은 훨씬 줄어들게 됩니다. 하지만 부모 입장에서는 자녀에게 주택을 팔더라도 양도차익에 대한 세금을 내야 하는데요. 주택을 자녀에게 사전 증여할 땐 양도차익이 적은 주택일 경우에 훨씬 유리합니다. 양도차익이 큰 주택은 양도세까지 더 부담하기 때문에 증여세를 낮춰도 세부담 절감 효과가 적어지기 때문입니다. 
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