정부가 '관광 인프라 및 기업 혁신투자 중심의 투자활성화 대책'을 내놨다. 용산 주한미군 기지 개발과 현대차의 삼성동 한국전력 부지 개발사업을 앞당기고 각지에 창조경제밸리, 카지노와 리조트 등을 짓는 대형 복합개발 투자를 촉진해 성장의 밑거름으로 삼겠다는 계획이다. 조(兆) 단위를 넘는 복합개발 청사진은 사업지 주변 부동산 시장과 대상 기업에도 적잖은 호재가 될 전망이다. 개발지역 주변 부동산 시장 전망과 향후 일정 등을 살펴본다. [편집자]
정몽구 현대차그룹 회장이 애초 점지했던 곳은 성동구 뚝섬이었다. 사돈(정의선 부회장 장인 정도원 삼표그룹 회장)의 땅인 삼표레미콘 부지 3만2548㎡를 매입해 110층짜리 글로벌 비즈니스 센터(GBC)를 지을 계획이었다. 예상 사업비는 2조원 가량으로 추산됐다.
하지만 뚝섬개발 계획은 무산됐고 대체지로 강남의 노른자위 땅인 삼성동 한전부지가 물망에 올랐다. 작년 9월 정 회장은 '뚝심의 베팅'을 감행했다. 이 땅을 사들이는 데만 10조5500억원을 썼다. 현대차는 여기에 추가로 5조원을 들여 현대차의 '메카'를 조성할 계획이다. 사업비 15조원을 넘는 메가톤급 개발사업이 강남 한복판에 벌어지는 것이다.
| ▲ 삼성동 한전부지 /이명근 기자 qwe123@ |
◇ 강남 중심 바뀐다..부동산 '들썩'
"강남 상권이 삼성동 중심으로 재편될 것이다" "강남의 가치를 각인시킨 딜이다" "서울시 마이스(MICE) 계획의 화룡점정이 될 것이다"
현대차가 한전 부지를 사는 데 10조원 넘는 돈을 들였다는 소식에 강남 일대 부동산 시장은 환호했다. 3.3㎡당 땅값은 4억3882만원. 2011년 3.3㎡당 6993만원에 거래된 한국감정원보다 6배 비싼 값이다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "한전부지 거래금액은 주변 부동산의 가치를 다시 생각케 하는 계기가 됐다는 점에서 시장이 큰 관심을 보였다"고 말했다.
한전부지 옆에 본사를 두고 있는 현대산업개발은 한전부지 낙찰 후 주식시장에서 수혜주로 급부상했다. 사옥과 아이파크2타워, 파크하얏트호텔 등 인근에 보유한 부동산의 토지(5562㎡) 장부가액이 600억원에 불과하지만 한전부지 매각가를 감안하면 2450억~7360억원으로 평가됐기 때문이다.
주변 오피스 빌딩의 자산가치도 가파르게 올랐다. 한국감정원에 따르면 서울 강남일대 오피스 빌딩 투자수익률은 작년 4분기 1.69%로 전분기 대비 0.3%포인트 높아졌다.
감정원 관계자는 "테헤란로 일대 공실이 많아 이 일대 4분기 임대수익률은 전분기보다 0.7%포인트 떨어졌지만 한전부지 매각 이후 개발 기대감이 커져 빌딩 값이 급상승세를 보였다"고 설명했다.
서울시는 한전부지를 포함한 코엑스~한전~서울의료원~옛 한국감정원~잠실종합운동장 일대(72만㎡)를 국제교류복합지구로 조성하는 계획을 작년 4월 내놓은 바 있다.
◇ 한전부지 사업 조기착공 지원
하지만 높은 낙찰가격은 현대차 입장에서는 부담일 수밖에 없다. 애초 뚝섬에서 계획된 GBC 사업비가 2조원 가량이었던 것을 감안하면 7배가 넘는 비용을 쏟아부어야 하기 때문이다.
이런 점에서 최근 정부가 한전부지 GBC 사업의 인허가 기간을 단축해 1년 이상 조기 착공할 수 있도록 지원하겠다고 나선 것은 현대차에겐 대형 호재다. 건설사업에서 '시간은 곧 돈'이기 때문이다.
이 부지는 3종 일반주거지역(용적률 250%)을 일반상업지역(800%)으로 바꿔야하는 사전협상 대상지다. 용도변경을 통한 고밀도 개발이 이뤄지는 만큼 도시계획에 어긋나지 않는 청사진이 필요하기 때문에 건축 인허가 등 관련 절차도 까다롭다.
업계에서는 인허가 과정이 짧게는 2~3년, 길게는 4~5년까지 걸릴 것으로 예상해 왔다. 하지만 정부는 서울시와 협의해 관련 절차를 1년 이상 줄여 내년 안에는 첫 삽을 뜨도록 한다는 방침이다.
한 건설업체 개발사업부 관계자는 "현대차가 올 9월까지 납부해야할 토지대금 10조5500억원의 금융비용과 기회비용을 각각 연 3%씩만 잡아도 1년이면 6300억원이고 준공 후 계열사들이 새 사옥에 입주해 절감할 수 있는 임대료도 연 2400억원으로 추산된다"고 설명했다.
토지 매입후 1년 내 착공하면 '투자'로 인정받아 1000억원 상당의 세금을 감면 받을 수 있다. 또 프로젝트 준공시기가 2021년까지 앞당겨져 임대 및 분양수익으로 투자금 회수가 빨라지게 된다. 잠실 '제2롯데월드'처럼 저층부는 임시사용승인을 통해 2년여 가량 앞당겨 활용할 길도 열린다. 이를 종합하면 사업기간을 1년 단축하면 1조원 이상의 비용 절감 효과를 얻을 수 있다.
◇ 1년 단축 = 1조원+α 절감 효과
현대차 역시 한전부지 개발사업에 속도를 내고 있다. 독일 폭스바겐 본사 '아우토슈타트'을 뛰어넘는 빌딩, 테마파크, 컨벤션센터, 상업시설을 갖춘 복합단지를 조성한다는 기본 구상 아래 작년 연말에는 해외 설계업체를 대상으로 기초설계 공모에 들어갔다.
정몽구 회장은 새해 신년사에서 "105층 건물을 짓겠다"는 의지를 밝혔고 이에 앞선 작년 11월에는 계열사인 현대건설 내에 '강남사옥프로젝트 태스크포스(TF)팀'를 설치했다. 현재는 가능한 한 착공 시기를 앞당기기 위해 사전에 토지사용승낙을 받아 지질조사를 진행하고 있다.
현대건설은 오는 3월까지 한전부지 개발 계획을 서울시에 제출하고 사전협상과 함께 교통·환경·재해영향 등의 검토를 병행한다는 계획이다. 이와 함께 지난 9월 한전이 전남 나주로 본사를 이전함에 따라 한전부지 일대 상권이 공동화되는 것을 방지하기 위해 올 상반기 중 현대위아, 현대글로비스 등 6개 계열사를 입주시키는 계획도 진행중이다.
| ▲ 그래픽 = 김용민 기자 |
