내년 상반기 다주택자들은 다시한번 선택의 기로에 서게 된다. 종합부동산세(이하 종부세) 과세기준일인 6월1일은 매년 돌아오지만 내년 6월1일은 예년과 같지 않다.
정부가 지난 7.10대책을 통해 종합부동산세율을 다시한번 크게 인상했다. 조정대상지역 2주택이거나 3주택 이상의 다주택자라면 과세표준에 따라 최고 3.2%였던 것을 내년엔 6%로 두배 수준으로 높였다.
다주택자 양도소득세 중과율 인상 역시 내년 6월부터 적용하기 때문에 5월말까지 팔아야 종부세 폭탄을 피하고 양도소득세 중과세율 인상도 피할 수 있다.
내년 상반기 다주택자의 선택이 시장 흐름의 주요 변곡점이 되는 셈이다. '다주택자의 매도→집값 하락 혹은 안정'이라는 정부의 시나리오대로 움직일지 관심이 쏠린다.
◇ 6월 더 세진 종부세·양도세 폭탄
7.10 대책에 따라 종부세율은 현행 최고 3.2%에서 6%로 두배 가까이 오른다. 과세표준 각 구간별로 봐도 다주택자의 경우 2배 안팎 수준으로 오르기 때문에 그야말로 종부세 폭탄이 현실화된다.
7.10대책 당시 박정수 세무법인 다솔 세무사에게 종부세율 인상을 적용해 시뮬레이션을 의뢰했다. 공시가격 합산이 39억원인 강남 집 2채를 지닌 다주택자의 경우 종부세는 무려 9387만원에 달한다. 재산세까지 합하면 보유세(재산세+종부세)로만 1억원 넘게 부담해야 한다. 보유세를 기준으로 현행보다 4200만원 늘어난다. 관련기사☞ [부동산 전쟁]강남 두 채면 보유세 1억…팔까, 버틸까
여기에 내년 공시가격 현실화율이 높아지고 공정시장가액비율까지 95%로 올라가면 부담은 더욱 커질 수밖에 없다. 6월1일부터는 다주택자의 양도세 중과율도 인상되면서 집을 팔때 최고 75%의 양도세를 물어야 한다.
다주택자들의 선택지는 세가지다. 버티거나(보유) 6월 이전 팔거나 증여하는 것이다. 5월말까지 잔금을 치르고 등기를 완료하려면 아무리 늦어도 3~4월까지는 매매가 이뤄져야 한다. 이 때문에 내년 4월까지 매물들이 출현할 가능성이 제기된다.
◇ 매물 나오긴 할텐데…집값하락까지는 '글쎄'
얼마 만큼의 매물이 나올지에 대해선 전문가들 사이에서도 의견이 갈린다. 지금으로선 집값 하락으로 이어질 수준까진 아니라는 데에 무게가 실린다.
원종훈 국민은행 WM투자자문부장(세무사)은 "종부세 부담이 커져 계속 갖고 있기 힘든 분들이 많다"며 "내년 5월말 이전에 내놓는 물건들이 꽤 될 듯 하다"고 내다봤다. 다만 "6월 이전에 내놓더라도 양도세 부담이 크기 때문에 부담스러워 하는 분위기는 있다"고 덧붙였다.
이같은 매물 출현이 시장가격에 영향을 미칠 수준은 아니라는 시각도 우세하다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "올해 자영업자들 타격이 크고 일부는 세금 등에 대비하려고 매물을 내놓을 수 있지만 그렇다고 해도 요새처럼 집값이 오르는 분위기에서 급매로 내놓기 보다는 제값을 받으려는 분위기가 커질 수 있다"고 예상했다. 김 소장은 일단 버티려는 분위기가 더 강할 것으로 보고 있다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무자)도 "다주택장의 종부세 부담은 확연히 커지기 때문에 내년 2~3월부터 일부 매물들이 나올것"이라면서도 "서울·수도권에선 많지 않을 듯 하고 시장가격에 영향을 줄 만큼도 아닐 것"이라고 내다봤다.
이어 "대부분의 다주택자들이 지금까지와 마찬가지로 매도보다는 증여하는 쪽을 선택할 것"이라고 말했다.
혹은 5월말까지 매도하지 못한 경우에도 증여로 돌아설 가능성이 높다고 전문가들은 보고 있다.
다만 증여 역시 지난 8월12일 이후 증여시 취득세 3.5%의 단일세율에서 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상인 주택 증여는 12%의 취득세율을 적용한다. 만만치 않은 부담이지만 양도세 중과로 내야 하는 세금보다 낫다는 판단을 할 것으로 보인다.
실제 한국부동산원에 따르면 올해들어 최근(10월)까지 아파트 증여(전국 7만2349건, 서울 1만9108건)는 연간 기준으로 비교해도 역대 최고 수준이다. 지난 8월 증여취득세율이 올라갔지만 서울 아파트 증여는 ▲8월 2768건 ▲9월2843건 ▲10월 1744건으로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 관련기사☞[부동산 계급사회]강남은 '더 부자로'·신혼집 '더 밖으로'
이처럼 내년 상반기엔 다주택자들이 매물로 내놓거나 증여하는 식의 거래가 일정 수준 이어질 전망이다. 다만 이같은 선택의 시점이 지난 후인 내년 하반기엔 다시 집값이 올라갈 수 있다는 점에서 우려는 커지고 있다.
