다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 올해 공시가격이 전년대비 10% 이상 오르면서 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어날 전망이기 때문이다. 여기에 다주택자 양도세 중과세율 유예기간(~5월31일)도 얼마 남지 않았다.
최근 수도권 주택시장은 2.4대책 발표 후 LH(한국토지주택공사) 직원들의 땅 투기 논란 등으로 혼돈에 휩싸인 상태다. 매수자는 물론 매도자도 관망하며 눈치보기 장세가 이어지고 있다. 다주택자들이 세금부담을 덜기 위해 집을 내놔도 급매가 아닌 이상 처분을 장담할 수 없는 상황이다.
시장 일각에선 다주택자들이 매물을 내놓기 시작할 것으로 예상하고 있다. 다만 이 같은 움직임이 실제 집값을 안정시킬 수 있을지에 대해선 예단하기 어렵다. 내달 초 서울시장 선거가 있다는 점도 변수다.
◇ 다주택자 매물 얼마나 나올까
국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격 변동률은 19.08%, 서울은 19.91%를 기록했다. 공시가격 상승으로 재산세율 인하를 적용받지 않는 6억원(공시가격 기준) 이상 주택은 이전보다 보유세(재산세+종합부동산세)가 크게 늘어날 전망이다.
특히 이중에서도 다주택자들의 보유세 부담은 기하급수적으로 증가한다. 올해부터 조정대상지역 내 2주택이거나 3주택 이상 다주택자는 과세표준에 따라 종합부동산세율이 최고 6%가 적용되고, 세부담 상한도 300%라 세금부담을 피하기 어렵다. 관련기사☞[2021 부동산이 궁금하다]종부세 폭탄, 다주택자 이래도 버틸까
국토부 시뮬레이션 결과 서울 강남과 관악구에 총 공시가격 21억원인 아파트 두 채를 보유했다면 올해 보유세는 3991만원으로 전년대비 6.6배, 강남에 공시가격 40억6000만원인 아파트 두 채 보유자는 1억2098만원으로 2.4배 급증한다.
1년 간 유예했던 양도세율 중과도 오는 6월1일부터 본격 시행된다. 조정대상지역 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 높아진다. 다주택자가 집을 팔 때 양도차익의 최고 75%를 세금으로 부담해야 하는 상황이다.
이 같은 세금부담 현실화가 눈앞으로 다가오면서 버티던 다주택자 가운데 일부는 매물을 내놓기 시작할 것으로 보인다. 그 동안 증여를 통해 세금부담을 줄이거나 집값 상승 기대감이 계속되면서 집을 팔기보단 버티려는 움직임이 많았지만 최근에는 가격 상승 가능성이 이전보다 낮아진 까닭이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "이전보다 다주택자들 사이에서 집을 팔아야 하는 것 아니냐는 분위기가 확산되고 있다"며 "최근 시장에 매물이 쌓이지만 거래가 잘 되지 않는 상황이고, 집값 상승 폭도 과거에 비해 둔화되면서 고민하는 다주택자가 늘어날 것"이라고 말했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "세금 압박이 커지는 만큼 집을 팔려는 다주택자들이 분명 있을 것"이라며 "동시에 세금 부담을 세입자에게 전가하기 위한 반전세나 월세전환 현상도 동시에 가속화될 수 있다"고 예측했다.
◇ 시장 혼란‧서울시장 재보선 등 변수 많아
관심은 다주택자들의 움직임과 함께 집값이 안정세로 전환할 수 있을지 여부다.
최근 수도권 주택시장은 정부가 2.4대책 등 주택공급 정책 드라이브를 걸고 있는 상황에서 터진 LH 투기 논란으로 혼란에 빠져있다.
내 집 마련 수요자들은 정책 불확실성이 확대되면서 3기 신도시 사전청약 등 정부의 주택공급만 바라보기가 어려운데 기축 주택은 그 동안 가격이 워낙 오른 탓에 접근이 쉽지 않다. 이런 이유로 주택 매매거래량이 줄고 있고 매물도 쌓이는 상태다.
전문가들도 집값의 향방은 좀 더 신중하게 볼 필요가 있다고 조언한다. 고종완 원장은 "다주택자들이 세금 부담을 피하려면 6월 이전에 주택을 처분해야 해 4월부터 본격적으로 움직이기 시작할 것"이라며 "시장에 나온 매물이 눈치보기 장세로 지금처럼 거래가 잘 되지 않으면 다주택자들 사이에서 불안감이 커져 매물이 급격히 늘어날 수 있다"고 분석했다.
이어 "이 같은 분위기가 6월 이후에도 지속된다면 금리 인상에 대한 부담 등 기대수익이 낮아져 집값이 변곡점을 맞을 가능성도 배제할 수 없다"고 덧붙였다.
고준석 교수는 "다주택자가 내놓는 매물이 시장 흐름을 바꿀 만한 수준은 아닐 것"이라면서도 "집을 팔기 시작한다면 강남 등 이른바 '똘똘한 한 채'를 제외한 주택부터 처분할 것이기 때문에 서울보단 수도권, 서울 내에서도 강북 등에서 집값 조정 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.
4월7일로 예정된 서울시장 등 재보궐 선거도 변수다. LH 땅 투기 논란 이후 부동산 정책이 민심에 큰 영향을 주고 있는 만큼 향후 움직임도 선거 결과에 따라 달라질 수 있어서다.
익명의 한 부동산 전문가는 "서울시장이 야당으로 바뀐다고 전체적인 부동산 정책이 한순간에 바뀌지는 않겠지만 재산세 감면 등의 가능성이 있어 다주택자들의 움직임에 일정 부분 영향을 줄 수 있다"고 말했다.
