2.4대책에 담긴 소규모 정비사업과 주거재생혁신지구가 첫 선을 보인다. 이 사업을 통해 수도권에서만 1만8000가구를 공급한다는 구상이다.
소규모 정비사업에는 서울 금천구와 양천구, 경기 성남시와 수원시 등을 포함한 20곳이 선정됐다. 주거재생혁신지구로는 서울 구로구와 인천 미추홀구 등 7개 지역이다. 지방에서는 대전이 소규모 정비사업과 주거재생혁신지구 모두 포함됐다.
◇ 민간 단독시행 가능한 소규모 정비사업
국토교통부는 29일 열린 제5차 주간(위클리) 주택공급 브리핑을 통해 소규모주택정비 관리지역 20곳을 선정했다고 밝혔다. 이를 통해 수도권에서는 1만5000여가구, 대전과 광주 등 지방에선 약 1700가구가 공급될 계획이다.
소규모 주택정비 관리지역은 2.4대책에서 새로 도입된 사업이다. 소규모 재개발과 신축‧구축 혼합지역 정비를 활성화하기 위한 것으로 민간 단독사업을 원칙으로 하며 공공주도나 민관공동 사업 시행도 가능하다.
국토부 관계자는 "소규모 주택정비는 개별 사업이 아닌 관리지역으로 지정된 지역 안에서 정비사업을 추진하면 건축규제 완화나 용적률 상향 등 인센티브를 제공하는 것"이라고 설명했다.
국토부는 소규모주택정비 관리지역 선도사업에 참여의사를 밝힌 55곳 중 입지요건과 정비 필요성, 사업추진 가능성과 지자체 추진의지 등을 종합적으로 검토해 20곳을 선도사업 후보지로 선정했다. 서울에서는 금천‧양천‧종로‧중구‧성동‧중랑‧강서구, 경기는 성남‧수원‧동두천 시 등이 포함됐다. 지방에선 대전 동구와 광주 북구 등이다.
선도사업 후보지 중 서울 시흥3동(금천구)은 노후저층 연립주택이 밀집해 주민들의 추진의지가 높지만 지역 내 도로가 좁아 기반시설 정비가 필요한 상황이다. 이에 공공참여형 가로주택 사업지를 중심으로 요건을 충족한 인근단지를 연계해 도로 확장 등 기반시설 정비로 소규모 주택정비사업 활성화를 유도할 계획이다.
주요 후보지에서 추진되는 가로주택정비사업 사업효과 분석 결과, 관리지역 지정 전 민간추진 사업과 비교하면 용적률 특례와 용도지역 상향을 통해 공급 가구 수가 평균 1.6배 증가한다는 게 국토부 설명이다. 소규모 정비사업 사업성 지표인 비례율은 사업성 개선을 통해 관리지역 지정 전보다 최대 35%포인트 향상돼 평균 119% 수준으로 분석됐다. 비례율은 총사업수입에서 사업비용을 뺀(수익) 값을 종전자산가액으로 나눈 비율이다.
선도사업 후보지로 선정된 지역에는 소규모 주택정비 계획과 기반시설 설치 등 세부적인 사항에 대해 지역 주민‧기초 지자체와 협의를 거쳐 10월까지 소규모 주택정비 관리계획을 마련하도록 지원하고, 연내 관리지역으로 지정되도록 지정권자인 광역 지자체와도 지속적으로 협의한다는 계획이다.
◇ 주거재생혁신지구, 도시재생 업그레이드?
주거재생혁신지구로는 서울 구로구와 경기 수원‧안양시, 인천 미추홀구를 비롯해 대전 대덕‧동구 등 7곳이 선정됐다. 이를 통해 3700여가구의 신축주택과 생활SOC(공영주차장, 도서관 등), 공공복지시설 등이 공급될 예정이다.
주거재생혁신지구도 2.4대책에 담긴 방안으로 도시재생 사업방식을 개선한 것이다. 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진해 주거와 복지, 생활편의 등이 집적된 지역거점으로 조성하는 사업이다.
후보지를 보면 인천 미추홀구의 경우 노후 주거지가 밀집돼 정비가 시급하지만 대상지 일부 무허가 주택이 많아 민간주도 사업추진이 어려운 상황이다. 주거재생혁신지구로 지정해 주거시설은 물론 노인여가복지시설과 복합커뮤니티센터, 주민건강센터 등을 공급해 복합형 지역 재생거점으로 조성한다는 그림이다.
선도사업 후보지는 건축규제 완화 등 인허가 지원과 함께 생활SOC 등 공공시설 설치비용에 대한 국비 지원(최대 250억원), 주택도시기금(도시계정) 출‧융자 지원 등 우대조치가 주어진다.
선도사업 후보지 7곳은 용도지역 상향이나 입지규제최소구역 지정 등 도시계획인센티브를 통해 민간주도 개발 대비 용적률은 평균 76%포인트 상향되고 공급 가구 수는 1.3배 증가하는 것으로 분석됐다.
토지주 수익은 공급물량 증가로 인한 사업성 개선으로 우선공급분양가액이 시세 대비 평균 69.8% 수준으로 예측, 수익률은 13.8%포인트 향상된다는 게 국토부 설명이다.
국토부는 향후 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획을 수립하고 주민설명회(6월) 등을 사전에 충분히 시행한다는 계획이다. 법 개정 시행 직후 주민 동의요건을 신속히 확보해 연내 지구지정이 가능하도록 추진한다는 방침이다.
